Как правильно внести предоплату за квартиру?

Ничто так не дисциплинирует человека, как предоплата. Любая договоренность приобретает вес, если она подкреплена внесением денежных средств в счет будущей сделки.Задаток и аванс широко применяются при заключении сделок купли-продажи во всех сферах человеческой деятельности. Но когда речь идет об операциях с недвижимостью, все не так просто, как может показаться на первый взгляд.
Схема «Утром деньги – вечером стулья» на рынке недвижимости действует лишь частично. Чтобы доказать свое желание купить определенную квартиру, покупатель вносит продавцу некоторую сумму, называемую задатком или авансом. Чем они различаются и что гарантируют, разобрался «Собственник».
Очень важно отличать задаток от аванса. Лицам, не искушенным в тонкостях гражданского права, обычно представляется, что это одно и то же. Между ними, безусловно, есть несколько общих черт. Но все же аванс и задаток выполняют различные функции, по-разному описываются в договоре, и в случае необходимости к ним применяются разные правовые последствия при нарушении основного обязательства.
Согласно определению БСЭ, аванс (франц. avance) – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.
Задаток же – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380-381 ГК РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.
Важно понимать, что задаток – законодательно закрепленный способ обеспечения исполнения существующего обязательства, который прекрасно работает в отношении сделки купли-продажи, к примеру, партии зеленого горошка или вагона металлопроката. Но что касается операций с недвижимостью, то тут возникает один важный нюанс. До момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости договор не считается заключенным. А, следовательно, если подходить к делу именно с позиции возможного судебного разбирательства, задаток не может служить гарантией того, что сделка состоится, потому как есть ряд обстоятельств, по которым в государственной регистрации может быть отказано. И, тем не менее, эта форма обеспечения обязательств между участниками сделки на практике активно используется в операциях с недвижимостью и пока что полностью себя оправдывает.
Иногда задаток путают с залогом. Вот здесь различия кардинальные. Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства. Его с вас непременно возьмут, к примеру, при аренде квартиры: внесенными в качестве залога деньгами, в случае если вы нанесете ущерб квартире или мебели, хозяин сможет оплатить ремонт. Залогом также считается квартира, которую вы покупаете по ипотеке. Банк выдает деньги под залог квартиры, и если заемщик больше не может платить, то у него есть возможность продать имущество с торгов, чтобы возместить убытки.
Если вернутся к аренде жилья, то не только залог, но и задаток в этой области практикуется весьма часто. Если стороны договорились о найме квартиры, то хозяин может попросить задаток. Причем здесь условия соблюдаются жестко. Передумал снимать квартиру, за которую внес задаток – денег назад не получишь. Он и понятно, ведь хорошие квартиры уходят стремительно, вот и стараются хозяева таким образом компенсировать упущенную по вине несостоявшегося квартиранта выгоду.
Наиболее часто используется задаток при покупке квартиры на вторичном рынке. «При покупке квартиры обычно практикуется внесение именно задатка, а не аванса. Если при показе квартира нравится клиенту, и он намерен ее приобрести, то обычно он оставляет в качестве задатка за нее от $5 тыс. до $25 тыс. Задаток служит гарантией серьезных намерений участников сделки. Важно обозначить на бумаге конкретный срок, в течение которого должна состояться сделка. Это могут быть 1-2 недели, иногда месяц. При заключении сделки сумма задатка вычитается из общей стоимости квартиры», – поясняет Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty.
Риелторские компании используют задаток в основном как гарантию того, что состоится именно эта конкретная сделка. В случае отказа стороны обычно руководствуются ранее достигнутыми договоренностями. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере.
Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию или она не может быть исполнена по обстоятельствам, не зависящим от них, то продавец просто возвращает покупателю сумму задатка.
«Опыт показывает, что конфликтные ситуации вокруг задатка крайне редки, и если и происходят, то на рынке эконом-класса, – уточняет Вера Лукина. – В бизнес-классе и классе люкс такая ситуация практически исключена. Напротив, бывали случаи, когда клиент оставлял задаток и исчезал, купив в итоге другую квартиру и так и не вернувшись за своими деньгами».
На спокойном рынке проблем с задатками действительно немного, в отличие от моментов «бурного» роста рынка. Так, анализируя, например, прошлогоднюю ситуацию, мы видим, сколь серьезная проблема была вызвана тем, что внесение задатка не является возможностью зафиксировать цену квартиры. Владелец квартиры поднимал цену в день совершения сделки на несколько тысяч, а иногда и десятков тысяч долларов, и при отказе покупателя от сделки пытался еще доказать, что сделка сорвалась по вине покупателя. Чаще всего задаток просто возвращался (в том числе и в двойном размере), но покупатель оказывался перед необходимостью искать новый вариант на рынке, где цены успели вырасти на несколько тысяч долларов.
Достаточно оперативно – быстрее, чем суд – такие конфликтные случаи рассматривают комиссии по защите прав потребителей риелторских услуг при профессиональных сообществах риелторов (в Москве – Московская ассоциация риелторов, в Подмосковье – Гильдия риелторов Московской области). Но и они могут повлиять лишь на сотрудников компаний, которые являются членами профессионального сообщества.
В любом случае участникам сделки необходимо понимать, что если все-таки возникнут осложнения с выполнением обязательств и стороны вынуждены будут обратиться в суд, то денежные суммы, выплаченные покупателем в качестве задатка, могут быть признаны не подлежащими возврату. Потому что выплата денежных средств, которую стороны назвали «задатком», до государственной регистрации такого договора, таковым не является. Как поясняет юрист Илья Делягин, это просто выплата, совершенная без каких-либо оснований, неосновательное обогащение для стороны, получившей эти деньги. Подробнее об этом, а также о том, как максимально эффективно защитить свои интересы, руководствуясь буквой закона, «Собственник» расскажет на следующей неделе.
Яна Лисицина
Собственник