Альтернативная сделка: за и против
Любой человек, решивший сменить одно жилье на другое, неизбежно попадает на вторичный рынок недвижимости.Даже если он хочет купить жилье в строящемся доме, старую квартиру продавать все равно придется на вторичке. Те, кто сталкивается с этой ситуацией впервые, обычно просто рассказывают риэлтору, что у них есть, и что они бы хотели взамен. Прежде чем отдавать риэлтору бразды правления, неплохо немного разобраться в структуре сделки, во всяком случае, если вас интересует результат.
Два пути к одной цели
Существуют два основные варианта. Первый — сначала продать свою, потом покупать новую квартиру (на риэлторском жаргоне это называется чистая продажа и чистая покупка). Второй вариант — провести так называемую «альтернативную сделку», когда продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно.
Альтернативная сделка имеет ряд неоспоримых преимуществ. Первое — сроки. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. Раньше все сделки в цепочке регистрировались тоже одновременно, но независимо друг от друга. Поэтому, если одно звено оказывалось бракованным, распадалась вся цепочка. Затем Москомрегистрация (ныне Росрегистрация) пошла навстречу рынку, согласившись проводить пакетную регистрацию. Итак, первый плюс налицо — один месяц (или две недели при ускоренной регистрации) и все кончено: ваша квартира продана, новая куплена. Можно переезжать. Другой плюс в том, что вы продаете свою квартиру только тогда, когда найдена новая. То есть, ,не может сложиться ситуация, когда, продав квартиру, вы надолго зависаете с наличными. Вполне возможен вариант, когда вы продали, скажем, двухкомнатную квартиру, а через три месяца оказалось, что на эти деньги можно купить только однокомнатную. Альтернатива страхует от такой ситуации.
Но есть и минусы. Главный из них — непрозрачность альтернативных сделок. Вы никогда не будете знать, за сколько продана ваша и куплена новая квартира. Вы, конечно, можете спросить своего риэлтора об этом, но проверить его ответ невозможно. Разумеется, бывают разные риэлторы, в том числе и вполне порядочные. В связи с принятой на рынке технологией проеведения подобных сделок, понятия «порядочность» или «непорядочность» вообще неуместны. Участник альтернативы практически всегда платит скрытую комиссию. Некоторых наивных людей (особенно пенсионеров, которым понятнее система обмена) привлекает в альтернативе то, что риэлтору вообще ничего не надо платить — можно подобрать такую квартиру, что комиссия будет встроена в цену сделки. Риэлторы этим грамотно пользуются: когда они видят таких клиентов, они говорят: «Мы вам организуем обмен, а платить ничего не надо».
Все не так просто, как кажется
В упрощенном виде схема выглядит так. Допустим, в цепочке всего три квартиры — А, Б и В. Ни у кого нет денег. Чтобы разрубить гордиев узел, нужен покупатель Г, у которого деньги есть — это самое ценное звено и его постараются сильно не обижать (иначе он откажется от цепочки и потребует себе вариант на открытом рынке). Участники А, Б и В получат квартиры, которые будут на 10-15% дешевле, чем позволяли вырученные за их прежние квартиры деньги: около 5% уйдет на официальную, остальное — на скрытую комиссию. Реальным источником комиссионных послужат живые деньги, полученные от покупателя Г.
Руководители некоторых солидных агентств недвижимости в последний год не раз говорили, что из-за быстрого роста цен альтернативные сделки постоянно разваливались: пока подбирались все варианты, цены поднимались настолько, что клиенты отказывались от участия в них. Дело доходило до того, что некоторые собственники отзывали документы, уже сданные на регистрацию. Это даже привело к обсуждению изменения законодательства, которое не позволило бы отзывать документы с регистрации в одностороннем порядке. Так что многие риэлторы предпочитают без лишних хлопот провести за то же время несколько обычных сделок, чем биться с цепочками.
Сейчас, конечно, ситуация с ценами совсем другая — они практически не меняются, а количество представленных на рынке квартир значительно выросло. В таких условиях собрать цепочку сделок гораздо легче. Однако цепочки разваливаются не только из-за растущих цен. Представьте себе, что один из собственников потомственный алкоголик, у которого семь пятниц на неделе. Сегодня он согласен на все, завтра на трезвую голову от всего гневно отрекается. Или кто-то может просто не знать о существенных юридических нюансах: например, о необходимости согласия со стороны бывшего супруга (который, как назло, в командировке в Антарктиде). В последний момент могут всплыть органы опеки, да мало ли что — жизнь полна неожиданностей. Так что такие сделки часто затягиваются на три и более месяцев. И наконец, еще один минус альтернативных сделок — даже официальные комиссионные выше, чем при обычной сделке. Еще недавно комиссия при альтернативе доходила до 7-8 процентов. За год комиссионные несколько снизились, но при альтернативе они все равно выше.
Прозрачность — это выгодно
Если вы решили, что продавать свою квартиру вслепую вы не хотите, то альтернативная сделка не для вас. Вам нужно сначала продать свою квартиру, а потом покупать новую. Только так вы будете в обоих случаях понимать цену сделки. Некоторые, правда, ухитряются и здесь полностью довериться риэлторам: сделка проводится по доверенности, и люди даже не понимают, что часть суммы уходит мимо их банковской ячейки. Но здесь рецепт прост: никогда ничего не подписывать, пока вы лично не обсудили с другой стороной сделки (продавцом или покупателем, а не его риэлтором!) все детали, включая цену.
Кстати, можно сначала купить новую, а потом продавать старую квартиру. Вы спросите, где взять деньги? Для этого существует новая разновидность кредитования — так называемые «перехватывающие кредиты». Вы закладываете свою старую квартиру и продолжаете в ней жить. Покупаете на кредитные деньги новую, спокойно продаете старую и гасите кредит. Однако, вариант «перехватывающего» кредита можно считать экономически безопасным только при быстром росте цен. В условиях стагнации в эти игры лучше не играть.
Стандартный же вариант такой: продаете старую квартиру, а сами снимаете временное жилье, пока не купите новую квартиру. Или переезжаете к родственникам, а мебель вывозите на склад. Затем покупаете новую квартиру и переезжаете туда. Конечно, это хлопотно. К тому же сняв квартиру на год, вы потеряете страховой депозит в размере месячной аренды, если съедете раньше срока. Но игра стоит свеч. Если лишние 10-20 тысяч долларов для вас имеют значение, то можно пережить лишний переезд. Плюс не только в том, что вы лишите риэлтора возможности взять с вас скрытую комиссию. Еще важнее, что и чистая продажа, и чистая покупка делает вас королем на рынке: вы сможете дороже продать и дешевле купить, да и выбирать будет легче — альтернативщики для вас будут не конкуренты.
* * *
Вооружившись этими знаниями, вы можете смело идти в офис к риэлтору. Будьте готовы, что вам красочно распишут преимущества альтернативы и развенчают все аргументы, содержащиеся в этой статье. Недавний обзвон нескольких ведущих агентств недвижимости показал: большинство компаний продолжают навязывать клиентам альтернативные сделки. Но выбор остается за вами — музыку заказывает тот, кто платит деньги.
Петр Чернов
Квартира. Дача. Офис