Газоны вместо грядок

Рынок загородной недвижимости Подмосковья успешно конкурирует с рынком московского жилья.Предложение уже давно не исчерпывается беспорядочным скоплением краснокирпичных коттеджей вперемешку с деревенскими избами и садовыми домиками. Однако если с точки зрения эстетики этот сегмент рынка уже давно перерос идеалы 1990-х гг., то с точки зрения юридической многое осталось по-старому. Земля под современными коттеджными поселками зачастую все еще сохраняет статус садоводческой, т. е. не предназначенной для строительства домов для постоянного проживания.
«На сегодняшний день доля садовых товариществ и кооперативов по многим направлением Подмосковья в два раза превышает количество коттеджных поселков. По некоторым направлением, таким как ярославское, горьковское, рязанское, симферопольское, это соотношение еще больше. Исключение составляет разве что Рублево-Успенское шоссе. На всех же остальных 30-40-километровая зона от МКАД — это зона садовых товариществ и кооперативов», — говорит директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Наталья Чукаева.
По словам генерального директора Vesco Realty Сергея Леонтьева, если рассматривать домики в садоводческих товариществах как полноценные предложения, на подобные объекты придется около 40% всего загородного рынка.
Немного истории
То, что такое большое количество подмосковной земли оказалось в руках садоводов, объясняется довольно просто. «Согласно советскому законодательству каждый гражданин потенциально имел право на получение участка для садово-огороднической деятельности и возведения на нем садового домика. Конечно, для садовых товариществ выделялись далеко не самые лучшие территории: низины, соседствующие с ЛЭП неудобья, иногда опушки леса. Первым товариществам еще повезло, я знаю несколько примеров расположения в достаточно живописных местах, но в 1980-е гг. выделы были просто ужасны. Все зависело от уровня организации, претендующей на территорию под садовое товарищество. Так, затрапезным НИИ ничего хорошего не светило точно», — рассказывает директор отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Анатолий Балашов.
По его словам, процедура выделения земельных участков была похожа на происходящее в фильме Эльдара Рязанова «Гараж», где распределялись места под гаражи: «Собрания, выступления, накал страстей невероятный. Речь ведь шла о главном — о земле».
Возможность создания садового товарищества сохранилась до сих пор. «Садовые товарищества могут образовываться на землях сельхозназначения или землях населенных пунктов для выращивания плодовых, ягодных и сельхозкультур с возможностью размещения на участке жилого строения и хозяйственных построек», — уточняет руководитель направления загородной недвижимости «МИАН — Агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. По ее словам, многие москвичи такой возможностью воспользовались.
«Дачные дома в садовых товариществах, кооперативах располагаются на любой удаленности от МКАД, практически по любым направлениям. Их характерными чертами являются плотная застройка, небольшие земельные участки и невысокое качество строительства. Из коммуникаций в основном только электричество и сезонное водоснабжение — летний водопровод», — добавляет эксперт.
По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании «Новый город» Владимира Лебедева, в садоводческих товариществах обычно нарезка участков шла по трем вариантам — 6 соток, 8 и 12, т. е. получались участки небольшие, но в большом количестве — до 200. Более того, добавляет Лебедев, есть даже товарищества, насчитывающие до 2500 участков.
Эксперты призывают отличать садовые товарищества от садоводческих кооперативов. «Главное отличие садового товарищества от кооператива — это количество соток на человека. В кооперативах можно было иметь до 15 соток земли, а в садовых товариществах, как правило, до шести, хотя бывали и редкие исключения. По закону площадь дома в товариществах не должна была превышать 15% от площади всего участка. На всей оставшейся земле хозяин обязан был выращивать сельскохозяйственные культуры. Кооператив не предполагал, что хозяин земли будет выращивать на ней плодоовощные культуры. Землю можно было использовать под любые цели», — утверждает Наталья Чукаева.
По ее словам, в кооперативах часто были проведены коммуникации, канализация, было отопление и даже телефон. «Стандартное садовое товарищество состояло из 70-100 участков. Количество участков в кооперативе было меньше — около 50. Кооператив по тем временам можно сравнить с сегодняшними клубными поселками. Как правило, это было сообщество единомышленников, работников одной организации: писателей, художников, инженеров», — добавляет эксперт. Ярким примером такого сообщества Чукаева называет «Переделкино» — писательский кооператив.
«Садовое товарищество — это просто пережиток советской эпохи, когда земельные участки выделялись именно для ведения садоводства. Чаще всего садовые товарищества расположены на большей удаленности, чем объекты индивидуального жилищного строительства. Можно отметить, что и сейчас выделяются земельные участки под дачное строительство, но без какого-то конкретного целевого назначения. В основном их потом переводят под индивидуальное жилищное строительство либо и без прохождения этой процедуры строят коттеджные поселки», — говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Владимир Яхонтов. Руководитель департамента загородной недвижимости компании «Рескор» Татьяна Сташкевич согласна, что садовые товарищества являются анахронизмом.
Юридическая несостоятельность
Основным недостатком дома на участке в садовом товариществе с точки зрения его юридического статуса можно считать то, садовый домик по закону является постройкой сезонной, а следовательно, не предназначен для постоянного проживания. «Прописаться в садовом домике нельзя. Есть прецеденты, когда в свидетельстве о государственной регистрации права собственности написано «жилой дом», и собственник действительно может и имеет право быть прописанным в таком доме. Безусловно, это идет вразрез с федеральным законодательством, ведь статус земельного участка относит его к садоводческому. Тем не менее такое встречается», — говорит главный операционный юрист юридической компании «Бергер & партнеры» Максим Бородыня.
По его словам, если члену садового товарищества все-таки удалось зарегистрироваться в садовом строении, то стоимость участка в будущем будет выше, чем у его соседей.
Статус садового товарищества во многом связан с целями, для которых оно создавалось. «И садовые товарищества, и садоводческие кооперативы, по сути, являются добровольными некоммерческими объединениями граждан для решения общих социально-хозяйственных вопросов. И в товарищество, и в кооператив люди объединяются для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Некоторые различия касаются особенностей имущественных отношений между членами таких объединений», — утверждает пресс-секретарь агентства недвижимости «Домострой» Инна Будникова.
Например, члены садоводческого товарищества платят членские и целевые паевые взносы. В частности, на целевые взносы товарищество приобретает или создает так называемое «имущество общего пользования», а на членские ведет хозяйственную деятельность. Например, если правление товарищества решило построить асфальтированную подъездную дорогу, то каждый член обязан уплатить целевой взнос, даже если он никогда не будет пользоваться этой дорогой сам и к нему никогда не приезжают машины. Члены садоводческого кооператива платят вступительные взносы.
В садоводческий кооператив можно вступить в 16 лет, а чтобы стать членом садового товарищества, нужно подождать до 18. Наиболее существенно проявляется разница между этими объединениями в вопросе ответственности. «Члены садового товарищества не отвечают по его обязательствам. В садоводческом кооперативе предусмотрена субсидиарная ответственность — задолженность объединения распределяется на всех его членов», — объясняет Инна Будникова.
Но главное отличие садового товарищества заключается в том, что владелец предоставленного садового участка, если этот участок не оформлен в собственность в соответствии с современным законодательством, не имеет права его продать, подарить или передать в залог. Если садовый участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, то его можно только сдать в аренду, срочное пользование, обменять или приватизировать. «Право пожизненного наследуемого владения позволяет также передать участок по наследству», — добавляет Инна Будникова. Однако, по ее словам, в этом случае закон накладывает ограничения: наследование будет происходить по закону, т. е. завещать участок, например, любимой внучке владелец не сможет.
Кроме того, большинство садовых товариществ не являются собственниками имущества, находящегося в общем владении, т. е. садовое товарищество как юридическое лицо обладает лишь правом долгосрочного пользования общественной землей, которая обычно составляет 20% от общего землевладения.
По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, сложности также могут возникнуть при строительстве объектов на территории участка, входящего в садовое товарищество. «Во-первых, при строительстве необходимо учитывать СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан» с учетом изменений № 1, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 12 марта 2001 г. № 17, опубликованных в информационном бюллетене «Нормирование в строительстве и ЖКХ», № 2, 2001 г. Во-вторых, если человек хочет, чтобы дому был присвоен адрес, то строительство должно осуществляться в рамках плана застройки территории всего товарищества», — говорит эксперт.
Как исправить?
«С 1 января 2008 г. право бессрочного пользования аннулируется, так как все земли должны быть переведены в собственность или аренду. Но многие владельцы участков до сих пор не подозревают о том, что им необходимо это сделать», — говорит Литинецкая.
Единственный способ для владельца участка в садовом товариществе не выпасть из правового поля и стать полноценным обладателем загородной недвижимости — зарегистрировать право собственности на дом и участок. По данным Максима Бородыни, члены садоводческих товариществ могут оформить право собственности на свой земельный участок уже с 1992 г. В настоящий момент право собственности на садовые участки регулируется законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ, в котором четко регламентируется предназначение и назначение земли, что можно и чего нельзя на ней делать. «Исходя из этого зарегистрировать право собственности на земельный участок, а также дом и постройки можно и нужно», — говорит эксперт.
«Только обладание участком на правах собственности позволяет распоряжаться им в полной мере по своему усмотрению, все иные права предполагают определенные ограничения. В соответствии со статьями 20 и 21 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин имеет право бесплатно однократно оформить в собственность участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании», — говорит Инна Будникова.
Однако, по ее словам, стоит учесть, что процедура переоформления участка в собственность долгая и утомительная и может тянуться месяцами. С самого начала у многих граждан возникают проблемы со сбором необходимых документов: они либо утеряны и приходится заниматься их восстановлением, либо оспорены в суде заинтересованными лицами.
«Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает три варианта приобретения садового участка в частную собственность. В зависимости от ситуации можно переоформить права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения на право собственности, можно выкупить участок, занятый зданием или сооружением, находящимся в частной собственности, или купить участок на торгах», — рассказывает она.
Большинство россиян предпочитают переоформить права на уже имеющийся участок. Однако этот путь является как наиболее популярным, так и наиболее сложным с точки зрения сбора различных документов. «Сначала вам нужно направить соответствующее заявление в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления. К заявлению нужно приложить следующий пакет документов: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность гражданина, нотариально заверенную копию документа о праве на участок, кадастровый план земельного участка и другие документы», — говорит Инна Будникова. В некоторых случаях может понадобиться зафиксированное в протоколе согласие правления товарищества на приватизацию участка. Более того, работники органов местного самоуправления имеют право дополнительно затребовать устав садового товарищества, списки его членов, проект организации и застройки территории.
Если собраны не все документы или они неверно оформлены, в течение месяца заявителю их должны вернуть и объяснить причину возврата. Если никаких погрешностей в документации нет, то опять же в течение месяца со дня подачи заявления указанные органы должны принять решение о переоформлении права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения на право собственности. На основании этого решения владелец имеет право получить свидетельство о праве собственности в отделении Регистрационной палаты. Все эти процедуры требуют большого времени и подчас немалых средств, которых у многих владельцев садовых товариществ просто нет.
Немного амнистии
Для того чтобы упростить сложную процедуру согласований, был введен упрощенный порядок регистрации права собственности на созданные объекты недвижимого имущества — так называемая «дачная амнистия». «Необходимо заполнить бланк декларации, в котором нужно указать адрес, вид постройки, использованные материалы, а также кадастровый номер участка. Помимо того, необходимы копия паспорта, копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, квитанция об оплате государственной пошлины, заявление о государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. С этим пакетом документов необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по месту нахождения участка, где и оформляется право собственности», — рассказывает об упрощенной процедуре Мария Литинецкая.
«Дачная амнистия» потребовала внесения поправок в несколько федеральных законов: «О государственном земельном кадастре», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Период упрощенного порядка оформления прав граждан на земельные участки никаким сроком не ограничивается, однако действует только в отношении земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т. е. до 30 октября 2001 г. Более того, до 1 января 2010 г. в упрощенном порядке можно оформить право собственности граждан на здания, строения и сооружения, создаваемые или созданные ими на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений (приусадебных участках), дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Несмотря на все сложности оформления садовых участков в собственность, сделки с ними широко распространены на рынке загородной недвижимости. «Если дом построен и введен в эксплуатацию, то вы можете его продавать. Если дом не оформлен, то «дачная амнистия» позволяет это быстро сделать. Зачастую бывает так, что если дом не оформлен, то его продажа и оформление в собственность заключаются одновременно — в комплекте», — объясняет механизм сделки Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической компании «Вегас-Лекс». Единственное ограничение, уточняет Мария Литинецкая, — это то, что при продаже собственности член товарищества обязан выйти из него, получив справку у председателя правления, заплатив все полагающиеся долги, если они есть.
Status quo
«Дом в садовом товариществе, если он правильно оформлен, может быть куплен и продан, как и любая другая собственность», — говорит директор компании «Терра-Недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Однако, по его словам, большая часть построек в садовых товариществах не поддается классификации. «Например, по классификации, принятой в нашей компании, экономкласс начинается от $250 000. В других компаниях планка может быть немного ниже. Домик же в садовом товариществе можно купить даже за несколько тысяч долларов», — утверждает эксперт.
Было бы ошибочным думать, что все описанные юридические сложности и схемы касаются только участков ветеранов и бывших работников НИИ. Постепенно старые садовые товарищества застраивались многоэтажными коттеджами, участки в них выходили на открытый рынок. В результате большинство существующих садовых товариществ уже давно превратились в полноценные коттеджные поселки, единственным, но серьезным недостатком которых является сомнительный юридический статус.
«С течением времени грядки и парники уступили место прудикам и альпийским горкам, а убогие садовые домики с рубероидными крышами трансформировались в современные коттеджи. Не стоит забывать, что нередко современные мегапроекты строятся на садовой земле», — говорит Анатолий Балашов.
Среди коттеджных поселков, построенных на садоводческой земле, эксперты называют поселки «Загорье», «Весна» на 17-м км Рублево-Успенского шоссе, «Липка» на Ильинском шоссе, «Урожай» и «Ветеран» по Новорижскому шоссе. «На базе садового товарищества «Речник» был построен скандально известный одноименный поселок в Крылатском, снести который хотел Росприроднадзор», — напоминает Сергей Леонтьев.
По словам Владимира Лебедева, именно таким поселкам должна помочь «дачная амнистия». «Оформлять участки в собственность нужно сразу в масштабах всего поселка. Для этого в поселке должна быть создана инициативная группа. Тогда процедура занимает обычно от полугода до года в зависимости от того, насколько подготовлены люди, которые занимаются этим, и какие у них финансовые возможности. Однако может получиться и так, что изменять статус захотят не все жители. Серьезным плюсом садоводческого товарищества являются низкие эксплуатационные платежи — даже в самых престижных местах они на уровне $100-200 в месяц. При превращении в коттеджный поселок все резко дорожает», — добавляет эксперт. Более того, учитывая перспективы введения налога на недвижимость, владельцам коттеджей придется вносить и эти платежи.
Легализация садовых участков позволяет увеличить стоимость дома, а также повысить его ликвидность. «Если сравнить дом в садовом товариществе и в коттеджном поселке, то однозначно дом в товариществе будет проигрывать в цене. Дома в товариществах и кооперативах, точно так же как и дома в деревнях, теряют свою ликвидность. Раньше, когда чувствовался серьезный недостаток коттеджных поселков на рынке, дома в деревнях и садовых товариществах пользовались спросом, теперь потребности рынка изменились», — считает Наталья Чукаева.
По словам Владимира Яхонтова, у садовых товариществ нет перспектив, однако хорошие возможности дает «дачная амнистия», в противном случае участки в садовых товариществах могут превратиться в никому ненужный неликвид.
Алексей Сергеев
Ведомости