В 2006 г. новостройки по цене сравнялись с вторичным жильем

В 2006 г. новостройки росли в цене даже быстрее, чем готовые квартиры, и в итоге почти сравнялись по цене с вторичным жильем. Но в конце года рост цен остановился — исчерпал себя платежеспособный спрос, констатируют аналитики.В 2006 г. в Москве построено около 4,7 млн кв. м жилой площади, из них 1,87 млн кв. м выделяется на обеспечение общегородских социальных программ. По данным аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость», предложение на столичном первичном рынке в декабре 2006 г. составило 328 объектов, снизившись по сравнению с декабрем 2005 г. на 21%. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Москве, по данным Росстата, достигла 84 900 руб. (+46% к 2005 г.). По данным аналитического центра irn.ru, этот показатель в декабре 2006 г. был равен $4213.
Перегнать Лондон?
«Небывалый рост цен в январе — мае в условиях низкого предложения», — подобную оценку первого заместителя генерального директора «М.О.Р.Е.-Плаза» Михаила Михайлова разделяют его коллеги. В марте — апреле новые квартиры дорожали в среднем по 8-12% в месяц, в «Миэле» утверждают, что за апрель новостройки подорожали на 17,6%. В этот период была преодолена отметка в $4000 за 1 кв. м, вспоминает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК «Конти». По осторожной оценке Виктора Козлова, коммерческого директора «Авгур Эстейт», с начала 2006 г. рост цен на недвижимость в Москве составил 70%.
Развитие событий в IV квартале 2006 г. Георгий Лукьянчиков, руководитель аналитического отдела «Новой Площади», определил как «стабилизацию на низких оборотах рынка» — от минус 0,4% до плюс 0,3% в месяц. По мнению руководителя аналитического центра irn.ru Олега Репченко, стабилизация цен наблюдалась только в ноябре — декабре.
Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании «Миэль-Недвижимость», говорит, что по итогам декабря средняя цена предложения новостроек в Москве без учета элитных объектов составила $4653 за 1 кв. м. Или $5326 за 1 кв. м с учетом элитных объектов. Прирост к декабрю 2005 г., по его данным, был равен 123,9%.
Элитный сегмент за 2006 г., по данным IntermarkSavills, подорожал на 70%. Элитная квартира выставлялась минимально по $10 000 за 1 кв. м, в отдельных случаях цена достигала $35 000 за 1 кв. м, довольно много объектов предлагалось по $20 000 за 1 кв. м. «Квартира в центре Москвы перестала стоить столько же, сколько и автомобиль «Мерседес». Это способствовало росту инвестиций в данный сектор экономики», — с удовлетворением заявил председатель правления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко.
Причиной бурного роста цен на элитное жилье в 2006 г. Александр Шаталов, партнер IntermarkSavills, называет ограниченный объем качественного предложения на фоне активного спроса. «В 2006 г. многие девелоперы продавали квартиры в строящихся домах «ограниченными лотами». Цены постоянно повышались, объекты часто снимались с продажи, иногда на несколько месяцев, чтобы оценить, насколько еще можно повышать цены», — рассказывает он.
Малыми дозами
«Если раньше объемом предложения и ценами управляли крупнейшие риэлторские компании, то в 2006 г. управление перешло к застройщикам, которые дозируют предложение на рынке, — подтверждает Лукьянчиков. — Рост цен сделал прибыльными проекты, которые раньше балансировали на грани убыточности».
Во второй половине 2006 г. предложение нового жилья начало постепенно восстанавливаться, тогда как платежеспособный спрос снизился. По словам риэлторов, в конце года застройщики уже «ничего не придерживали» — напротив, готовы были стимулировать немногих оставшихся покупателей и торг в офисах продаж был вполне уместен.
«По сравнению с летом 2006 г. количество предложений увеличилось на 70-80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 г. Но говорить о затоваривании рынка рано», — считает Репченко. «Для того чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в три раза», — соглашается Лукьянчиков.
Луцков отмечает, что по сравнению с 2005 г. структура предложения претерпела значительные изменения. Если в декабре 2005 г. доля монолитных новостроек составляла, по оценке «Миэля», 62,7%, то в декабре 2006 г. — уже 73,8%. Доля панельного жилья в предложении, напротив, снизилась: 18% в декабре 2006 г. против 24,8% в декабре 2005 г. Из-за перераспределения структуры новостроек, а также из-за передачи все больших объемов жилья под социальные программы в 2006 г., по мнению Репченко, «в свободную продажу попало на 20-50% квартир в новостройках меньше», хотя жилья было построено примерно столько же, сколько и в предыдущие годы.
Программы и проверки
В 2006 г. на рынке жилья активизировалась власть всех уровней. В России начала активно продвигаться программа «Доступное и комфортное жилье», а в конце года с аналогичной инициативой выступило и столичное правительство. Другие законодательные нововведения и чиновничьи проверки также не давали скучать застройщикам.
«Проверка ФАС (на предмет ценового сговора застройщиков), предложение ввести налог для собственников нескольких квартир или плату за так называемые «инвестиционные» квартиры, ограничение на продажу недвижимости в столице гражданам из других регионов», — перечисляет Тимербулатов. Гендиректор «Пересвет-Инвест» Олег Пронин напоминает, что проверка антимонопольным ведомством застройщиков ценового сговора не обнаружила. По его мнению, тем самым «органы государственной власти доказали, что российский рынок недвижимости сегодня абсолютно прозрачный и цивилизованный».
Впрочем, сами участники этого рынка признают, что строительному бизнесу в России до прозрачности еще далеко. Хотя стремление к выходу из тени, трактуемому как выход на IPO, было популярной темой для обсуждения в 2006 г.
В ноябре 2006 г. «Система-Галс» стала первой девелоперской компанией России, разместившей свои акции на Лондонской фондовой бирже. «В результате IPO «Система-Галс» привлекла $432 млн и по итогам размещения вошла в число крупнейших по капитализации компаний рынка недвижимости в Центральной и Восточной Европе», — сообщила пресс-служба компании.
Постановление правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам — доступное жилье» на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год» провозглашает протекционистскую политику на рынке недвижимости «и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность». «Предложение властей распределять до 80% построенных квартир в пользу москвичей вызвало множество вопросов и негативных откликов со стороны игроков рынка», — говорит по этому поводу Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. Она оценивает эффективность подобного шага как практически равную нулю: «На снижение экспансии приезжих такая инициатива правительства в любом случае не повлияет, неудовлетворенный спрос сразу сместится на вторичный рынок. Для москвичей покупка вторичного жилья существенно затруднится, а приобретение квартиры в новостройках потребует еще более длительного времени ожидания».
Виктор Козлов напоминает, что с принятием 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» многие игроки рынка оказались не готовы перейти к продажам в соответствии с его требованиями. Именно тогда предложение новостроек начало сокращаться. Закон стал дорабатываться, поправки были рассмотрены и частично приняты. «Например, отменена солидарная ответственность банков и застройщиков. В результате на рынке наметилась тенденция к увеличению доли проектного строительства», — говорит Козлов. Анжела Кузьмина, директор департамента продаж IntermarkSavills, соглашается, что в 2006 г. застройщики все чаще стали пользоваться банковскими кредитами: «Если раньше строили в основном на деньги клиентов, то сейчас нет такой зависимости».
Доля инвестиционная
Неудовольствие со стороны властей вызвали частные инвесторы, создающие ажиотаж на московском рынке. По данным Vesco Realty, в среднем по рынку лишь 25-30% квартир, приобретенных на нулевом этапе, приходилось на конечных потребителей. Остальные объекты покупались с инвестиционными целями и перепродавались по схеме договора о переуступке.
По словам Лукиной, например, в ЖК «Новосущевский» и «Доме на Мосфильмовской» «объем инвестиционных покупок достигал 80-85%». Но в результате опережающего удорожания новостроек в 2006 г. разница в стоимости покупки инвестиционного контракта и приобретения квартиры на вторичном рынке почти нивелировалась.
Область обошла Москву
Продолжилась тенденция вытеснения дешевого предложения за границы Москвы, туда же переместился и неудовлетворенный спрос на квартиры экономкласса. Например, компания «СУ-155», один из крупнейших поставщиков типового жилья, из 1,2 млн кв. м новостроек, построенных в 2006 г. в Московском регионе, 617 900 кв. м ввела в эксплуатацию в Подмосковье. По данным «Миэля», средневзвешенная цена новостроек в Подмосковье к концу 2006 г. составила $1885 за 1 кв. м. Больше всего — на 5,3% — подорожали панельные дома ($1889 за 1 кв. м). Квартиры в монолитных и кирпичных домах стоили в среднем $1897 и $1629 за 1 кв. м соответственно. Новое строительство в 2006 г. активнее всего велось в городах и поселках, прилегающих к столице, до 25 км от МКАД. В декабре 2006 г. на рынке новостроек Московской области было выставлено 418 объектов (почти 3 млн кв. м).
Елена Никитина, Наталья Самарина
Ведомости