ТСЖ как главный способ управления домом
Жители российских многоэтажек могут вздохнуть спокойно: им не придется в спешке принимать решение о выборе управляющей компании.Сроки, в которые жильцы многоквартирных домов должны принять это непростое решение, вероятнее всего, будут продлены с 1 января 2007 до 1 июля 2008 года. Соответствующий законопроект уже прошел второе чтение в Госдуме.
Передышка на полтора года
Таким образом, для раздумий у жителей многоквартирных домов теперь появляются полтора дополнительных года. Срок немалый, но в условиях малой информированности населения о том, что такое управляющая компания, как и из чего ее выбирать и каких ошибок нужно стараться избежать, он не кажется чрезмерным. В сопроводительной записке к законопроекту необходимость продления объясняется «недостаточной информированностью и дезориентированностью граждан в вопросах управления многоквартирным домом».
И действительно, несмотря на то что срок переносится уже во второй раз (изначально это был март 2006-го, затем январь 2007-го и вот теперь – июль 2008-го), даже в Москве с выбором на сегодняшний день определились, по самым оптимистичным данным, не более 60% населения (именно эта цифра приводилась в конце 2006 года руководителем ГУ «Центр реформ в ЖКЖ» Ириной Шрамко).
Напомним, что, согласно действующему законодательству, владелец жилого помещения должен выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками, управление товариществом либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а также управление управляющей организацией. Если же решение не принято в срок, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.
Москва: только ТСЖ?
Что касается Москвы, на первый взгляд складывается впечатление, что выбор здесь – лишь формальность. На такие мысли наводят, в частности, высказывания столичного мэра Юрия Лужкова, поощряющие один из способов управления – ТСЖ. Так, в конце ноября прошлого года московский градоначальник высказался против передачи средств, выделяемых городскими властями на эксплуатацию жилых зданий, обслуживающим организациям и вновь созданным управляющим компаниям.
Как считает Лужков, деньги должны быть переданы ТСЖ. «ТСЖ, как хозяева в доме, могут более правильно распорядиться деньгами, – уверен московский мэр. – Создание ТСЖ необходимо. Не создав их, мы не сделаем следующего шага – не переведем дотации, выделяемые городом, в размере 32 млрд руб. с ДЕЗов на тех, кто будет оценивать их работу. Мы хотим перевести дотации с ДЕЗов на ТСЖ».
А выступая уже в январе 2007 года на президиуме Госсовета, посвященном проблемам ЖКХ, Лужков озвучил предложение взять на себя государству затраты по капремонту домов перед тем, как они будут преобразованы в ТСЖ. «Все проблемы по капремонту не должны возлагаться на население, а должны осуществляться государством, – заявил Лужков. – Ведь затраты на капремонт порой достигают 20-25% от исходной стоимости дома». Мало того, ради стимулирования процесса создания ТСЖ мэр предложил упростить порядок регистрации товариществ, ввести для них льготы по НДС, налогу на прибыль, землю и имущество.
О том, что город будет поощрять именно ТСЖ как форму управления многоквартирными домами, заявил и префект ЦАО Сергей Байдаков. «Правительство Москвы намерено дополнительно стимулировать создание ТСЖ в столице, – отметил префект, подчеркивая, что, помимо финансирования капремонта, столица намерена передавать товариществам свободные нежилые помещения по льготной аренде. – Вопрос принципиально решен. Основная проблема – межевание квартала, для того чтобы точно определить размер передаваемого земельного участка».
Действительно, земельный вопрос пока что требует прояснения. Во-первых, действующее московское законодательство не позволяет домовладельцам в соответствии с законом РФ «О ТСЖ» требовать передачи им земельного участка бесплатно в общую долевую собственность. Во-вторых, собственно межевание территории до уровня домовладений в столице пока не осуществлено – а значит, затруднен процесс определения границ земельного участка многоквартирного дома. «В первую очередь нужно определиться с межеванием городской территории, – уверен начальник службы эксплуатации нежилых помещений компании «Новая площадь», эксперт «ОПОРЫ России» Евгений Шлеменков, – и только после этого можно будет говорить о принадлежности участка, на котором расположен дом, товариществу. Ведь чтобы жильцы объединялись, они должны быть в этом заинтересованы – вряд ли это возможно, если ТСЖ не будет владеть тем домом, где живут входящие в него собственники».
Столкновение с действительностью
Если не решена настолько принципиальная для ТСЖ проблема, как межевание городской территории, возникает вопрос: а что, собственно, сделано на практике вообще? «К сожалению, пока стимулирование ТСЖ осуществляется только на словах, – считает Шлеменков. – Реальных подвижек, скажем, за полгода не произошло. Ситуация сейчас такова, что в Москве, по разным данным, созданы от 1300 до 2000 ТСЖ. Могу вам сказать, что в реальности работают единицы».
Проблема, без сомнения, еще и в том, что для управления домом нужны определенные знания и навыки. В то же время организаций, которые бы занимались «подготовкой кадров» для ТСЖ, в столице пока нет. «В каждом доме есть люди, у которых есть определенный трудовой потенциал и которые не работают – военные пенсионеры, безработные женщины. Хорошим выходом была бы организация для них специальных курсов при префектурах, – рассказывает Шлеменков. – Есть примеры ТСЖ, где весь персонал – это жильцы дома. К сожалению, эта идея пока широкой поддержки у города не нашла».
Анна Соловьева
Собственник