Следующая станция – «ипотека»

Минувший год, очевидно, войдет в историю как время не только беспрецедентного роста цен на недвижимость, но и прорыва на отечественном рынке ипотеки.Объем выданных кредитов вырос более чем в 2,5 раза, в этой сфере сегодня работают десятки банков, предлагая покупателям жилья сотни программ.
Согласно данным маркетинговых исследований, более 63% покупателей квартир ориентируются на вторичный рынок, 64% из них рассматривают варианты приобретения жилья в кредит. Из тех, кто предпочитает «первичку», возможности ипотеки учитывают более 93%. Если еще год назад сделки кредитования на первичном рынке жилищного строительства были сродни экзотике, то сегодня они приобретают массовый характер. Механизм отлажен, однако покупка квартиры в строящемся доме остается более рисковой и трудоемкой операцией, нежели приобретение ее на «вторичке».
Средний уровень дохода потенциальных заемщиков – 32,5 тыс. руб. на семью, а приемлемый размер ежемесячного платежа для большинства составляет 11–15 тыс. руб. (32% опрошенных). Еще по 20% респондентов могут платить до 10 тыс. и 26–30 тыс. руб. в месяц. Таким образом, потенциал ипотеки достаточно велик.
Время и деньги
С весны прошлого года до первых осенних заморозков риэлторы и обычные граждане с изумлением наблюдали, как раскручивался маховик цен на жилье: динамика роста составляла 2% в неделю. Непросто пришлось и банкирам. Из-за обострившейся конкуренции вновь выходящие на ипотечный рынок банки вынуждены были завоевывать себе долю предложением более привлекательных продуктов. Процентные ставки по валютным кредитам упали ниже 10%, рублевые приблизились к 11%. Следующим шагом стало снижение требований к «качеству» заемщиков: более лояльное отношение к подтверждению дохода, к составу созаемщиков и т.д. Не менее важными стали скорость и согласованность работы банка, страховой и оценочной компаний, расторопность риэлторов.
По данным петербургских риэлторских компаний, сегодня 85% от общего числа ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. Оставшуюся часть делят «первичка» (12%) и загородные коттеджи (3%).
В течение прошлого года кредитные учреждения чуть ли не еженедельно выводили на рынок новые ипотечные схемы. Вначале отказались от пресловутого 30%-ного первоначального взноса: его размер сократился до 20, затем 10 и даже 5%. А позже появились программы, открывшие дорогу к ипотечной покупке еще большему кругу лиц – кредиты с нулевым взносом. Правда, в последнее время наметилась тенденция ухода от такой практики. Банки скорее стремятся понизить процентную ставку, чем полностью отказаться от первоначального взноса. «Работая по программам с нулевым взносом, банк несет повышенный риск. В ситуации быстрого роста цен, когда заложенная недвижимость дорожает в течение месяца на 10%, этот риск нивелируется. В ситуации же стабильного или стагнационного рынка, когда цены не только не растут, но на определенные категории жилья понижаются, на риск невозврата кредита накладывается риск удешевления заложенной в банке недвижимости. В условиях понижения цен такие программы скорее всего будут свернуты, либо станут малодоступными для среднестатистического заемщика, считает Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость».
Ставки и риски
В середине 2006 г. стало очевидно: резервы развития ипотеки на вторичном рынке практически истощились, и банки стали включать в оборот программы приобретения жилья на «первичке». При этом часть из них предпочла программы, которые дают возможность приобрести жилье на первичном рынке под залог уже имеющихся в собственности у заемщика квартиры или дома. На практике это означает, что последний получает одобрение на кредит, исходя из оценки его платежеспособности и залога. Кредит, как правило, сегодня не может превышать 60% от стоимости имеющегося в собственности заемщика жилья.
После этого клиент оформляет залог в пользу банка на свою недвижимость и получает кредит, который использует на инвестирование строительства будущего жилого дома. Все риски, связанные с возможными проблемами при строительстве и регистрации собственности в Федеральной регистрационной службе (ГУ ФРС), в этой схеме полностью лежат на плечах заемщика, ведь в залоге у банка другая, принадлежащая ему, недвижимость. Таким путем первыми пошли «классические» ипотечные банки, строго относящиеся к качеству кредитного портфеля. Среди них – Городской Ипотечный Банк (ГИБ), DeltaCredit и др.
Некоторые банки пошли иным путем: наблюдая повышенный спрос практически на любую недвижимость, они приняли решение выдавать кредиты непосредственно на объекты незавершенного строительства. Строго говоря, такой кредит не является ипотечным, так как ипотека – это залог недвижимости, под которым, по законодательству, понимаются квартира, дом или коттедж с зарегистрированным правом. Данные банки очень внимательно и дотошно проверяли финансовое и юридическое состояние строительных компаний, ведь фактически они вместе с заемщиками несут риск того, что жилой дом по каким-либо причинам не будет достроен или у застройщика возникнут проблемы с его регистрацией.
Осуществляя финансовый и юридический аудит строительной компании, банк получает для себя полную и ясную картину бизнеса застройщика. Затем проверяет разрешительную документацию непосредственно на пятно застройки и совершенно конкретный объект строительства. Если ответ на оба вопроса положительный, банк проводит аккредитацию проверенной строительной компании и выдает кредиты заемщикам на приобретение квартир по договорам долевого участия в тех домах, разрешительная документация на которые ранее была им проверена. Таким путем пошли, в частности, Райффайзенбанк и «Строймонтаж», МБРР и «Петербургская Недвижимость», Росбанк и ЛенСпецСМУ, несколько строительных компаний аккредитованы при Сбербанке, ПСБ, Внешторгбанке и др. При этом, как правило, на период до регистрации собственности для заемщика устанавливаются более высокие процентные ставки. После чего квартира оформляется в залог кредитора, и устанавливаются стандартные ипотечные ставки.
Существует также вариант, когда банк не проводит полного финансового аудита строительной компании, а лишь проверяет ее учредительные документы и разрешительную документацию на объект. В таком случае кредитор до завершения строительства и оформления собственности на заемщика берет дополнительное поручительство в виде залога другой недвижимости или привлекая поручителей. После оформления собственности в залог принимается построенная квартира.
В целом же ряд специалистов в будущем году прогнозируют рост числа кредитных сделок на первичном рынке – до 35–40% от общего числа.
Страхи и титул
Еще один серьезный шаг, спровоцированный конкурентной борьбой за клиента, – упразднение (до недавнего момента бывшего обязательным) страхования титула. Это произошло после внесения изменений в федеральный закон об ипотеке. На сегодняшний день более 30 банков не требуют от покупателя страховки права собственности. «Кредитные учреждения стремятся любой ценой уменьшить для клиентов побочные расходы, связанные с ипотечной сделкой», – комментирует Вячеслав Печаткин, менеджер-консультант Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость».
Правда, этим путем пошли не все кредитные учреждения, а только те, которые работают по программе АИЖК (примерно половина ипотечного рынка). Москоммерцбанк, например, требует страховку только на срок исковой давности – 3 года.
Ни риэлторы, ни тем более страховщики этот шаг не одобряют. «Каждый переход прав собственности таит в себе риски нарушения действующего законодательства, ущемления прав кого-то из собственников или членов их семей, – говорит начальник отдела страхования долевого строительства ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота» Александр Норко. – Риски при покупке жилья возрастают пропорционально длине истории квартиры. А титульное страхование пока является самым эффективным способом защиты прав собственности на приобретаемую недвижимость».
Если покупатели вторичного жилья благодаря отмене обязательного страхования титула получили возможность сэкономить 1,5–2% от суммы сделки, то на первичном рынке ситуация обратная. «Здесь титул по определению «чистый», но собственности нет. Поэтому многие банки кредитуют такие объекты, только если страховая компания возьмет на себя все инвестиционные риски», – поясняет г-н Печаткин.
В отличие от Москвы, страхование инвестрисков – относительно новый продукт для Петербурга. Такие полисы сейчас продают страховые компании «Русский Мир», «Спасские ворота», в ближайшее время продукт будет добавлен в линейку «Стандарт-резерва». Тариф по страхованию инвестиционных рисков выше, чем по страхованию титула: 3–4% от суммы сделки. Не требуют страхования инвестрисков тогда, когда залогом является не жилье в строящемся доме, а иная недвижимость.
Проекты и перспективы
К прошлому лету, потеряв надежду на собственную квартиру в Петербурге, многие заемщики стали посматривать в сторону его окрестностей. Под их взглядом оживали заснувшие было продавцы загородной недвижимости, и ситуация в области – в меньших, конечно, масштабах – стала повторять картину в городе. Посильную лепту в этот процесс внесло областное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое выдает кредиты на приобретение жилья в Ленобласти по федеральной программе. Некоторые банки, которые и раньше кредитовали загородную недвижимость, стали осторожно корректировать свою деятельность. Так, например, Райффайзенбанк расширил территорию кредитования от Всеволожска и Зеленогорска до Выборга и Гатчины и готов рассматривать другие объекты недвижимости, находящиеся в относительной близости от Петербурга. ГИБ также презентовал ряд программ, связанных с загородными объектами.
По словам Леонида Голубева, старшего менеджера по кредитованию АН «Петербургская Недвижимость», ипотека на загородном рынке является одним из самых перспективных направлений кредитования. «Существует два способа приобретения коттеджа в кредит: под залог имеющегося имущества (например квартиры, в которой вы проживаете) или самого коттеджа с участком. В первом случае первоначальный взнос не обязателен, серьезных требований к загородному дому также не предъявляется. Сделка практически не отличается ни по времени, ни по условиям от покупки в кредит квартиры. Во втором случае основным требованием является собственность на землю, на которой стоит дом, или договор аренды на 49 лет», – рассказывает г-н Голубев.
К слову, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию обещает в этом году запустить программу земельной ипотеки. Это упростит задачу частным застройщикам, которым привлечь банковские средства сегодня крайне непросто. Проект земельной ипотеки будет пригоден и для физических лиц, и для компаний, и для муниципалитетов. Заемщик под залог участка получает кредит в банке и на эти деньги начинает инженерное обустройство. Специалисты АИЖК предполагают, что развитие программы привлечет на цивилизованный рынок частных девелоперов, но для реализации этой идеи Агентству придется усовершенствовать свои стандарты: сегодня банки неохотно выдают кредиты на строительство загородных коттеджей именно потому, что их практически невозможно рефинансировать.
ГИБ, в свою очередь, предрекает бум в сфере «корпоративной ипотеки». По словам директора по Северо-Западному округу Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова, доля выданных корпоративных кредитов в общем объеме сделок в Петербурге возросла с 3% в 2005 г. до более чем 5% в прошедшем. А с 2007 г. эта доля должна удвоиться. «Практика выдачи фирмой субсидий собственным сотрудникам становится все более редкой, – уверяет Игорь Жигунов. – На первый план выходят совместные программы компаний с банками-партнерами, в рамках которых кредитная организация предоставляет специальную программу, предусматривающую льготные условия для сотрудников компании-контрагента». Среди таких опций могут быть пониженная процентная ставка, отсутствие сбора за рассмотрение заявки о выдаче кредита, отсутствие санкций за досрочное погашение и т.д. Так что, продолжение следует…
Юлия Лозовская
Мир и Дом