Цены жилья Москвы — вчера и завтра

С начала прошлого года цены на жилье выросли в среднем на 50%. Такой размах — не случаен.Сказался отложенный спрос предыдущего периода и некоторая стагнация рынка, когда и покупатели, и продавцы занимали выжидательные позиции. Начиная с середины 2005 года, после некоторой стабилизации, цены поползли вверх. В 2006 темпы роста составили до 10% в месяц.
Стоит ли ожидать в дальнейшем усиленного увеличения цен, и какие ставки на квадратный метр ожидают покупателей в начале 2007 года?
Прежде чем дать определенный ответ по ценовой ситуации на ближайшие 2-3 месяца, стоит обратиться к истокам формирования рынка недвижимости, где ведущая роль принадлежала крупным российским городам и, прежде всего, Москве. Первоначальное повышение цен на жилье с начала приватизации никого не удивляло. Инфляция, деноминация, всеобщее мошенничество и бандитизм по сути лишь подчеркивали всеобщую нестабильность экономики и переключали значительную часть населения на заботы о хлебе насущном. С выравниванием экономической ситуации сделки на рынке недвижимости приобрели более осмысленный и законный характер. Однако цены продолжали ползти вверх, причем, чем дальше, тем менее скачкообразно. Постепенно в процесс ценообразования жилья стали включаться конкретные категории (местоположение, инфраструктура, тип и возраст дома и пр.). Цены больше не возникали стихийно, их можно было объяснить…
Параллельно наращивал объемы производства строительный комплекс. С каждым годом возводилось все больше жилых зданий. При этом спрос на жилье в тот период сохраняется высоким, ибо финансовые потоки концентрируется в деловых центрах, где, благодаря приезжим, и скупается недвижимость.
В течение последних 5 лет стоимость подмосковных квартир растет не меньшими темпами, чем в Москве. Ровно такая же ситуация формируется рядом с другими денежными городами. Объяснение простое: никто не поедет жить в суровые северные края, где нет удобств и работы. Все едут к благополучию и комфорту. Всех — много. Велика Россия — отступать будем до Москвы, дальше действительно некуда.
Так что рост цен на жилую недвижимость будет продолжаться. Это естественно. Теперь, что касается темпов самого роста. Помимо такого показателя, как растущий спрос на жилье, на стоимостную ситуацию влияют немало факторов в частности уровень доходности. Недвижимость — прекрасное вложение капитала, она обеспечивает его владельцу не только сбережение средств с учетом роста цен и инфляции, но и позволяет получать доход — отложенный (в результате роста цен на недвижимость) и прямой — в результате арендных отношений. Но помимо недвижимости существует масса других каналов инвестиционного финансирования с целью последующего обогащения. Например, игра на открытом рынке, торговля (спекуляция сырьем и товарами), ПИФы или иные формы бизнеса, требующие в сущности лишь вложения денежных средств. Так вот как только доходность от недвижимости снизится по отношению к доходности от другого вида вложения финансовых средств, рост цен на жилье сразу же замедлится. Правда, при этом нельзя забывать, что степень коммерческого риска при работе с недвижимостью минимальна, по сравнению, например с операциями на фондовом рынке… Более того, для заработка на ценных бумагах надо уметь ими пользоваться, в то время как квартиры дорожают сами по себе (то есть без непосредственного участия собственника). Рассмотренные обстоятельства позволяют утверждать, что рост цен в сегменте жилых помещений может только замедлится, но не прекратиться. Разумеется при условии отсутствия резких общеэкономических или политических кризисов.
Теперь немного интересных цифр:
Темпы роста строительства жилья в Москве значительно снизились. В течение 2005 года они упали с 13% до 6,5%, а в 2006 году дошли практически до нуля. Это означает, что прироста жилья нет. Соответственно, растущий спрос удовлетворить не из чего.
Кстати о спросе. Ликвидировать потребности в жилье, по сегодняшним ценам может не более 10-12% домохозяйств. Остальные граждане не в состоянии накопить необходимые средства. И никакая ипотека им не поможет. Поскольку, если нет денег на квартиру, где их взять на 2 квартиры. Условия кредитов-то не смягчились до такого уровня, чтобы человек мог покупать жилье в рассрочку… Следовательно, подавляющее число населения при желании улучшить жилищные условия либо рискует попасть в долговую яму (с последующей конфискацией имущества), либо прячет свои желания на дальнюю полку. Ибо официально заработать на квартиру среднестатистическому гражданину невозможно!
Кроме того, оказывается что около 40-45% жилья находятся в постоянном обороте, то есть это тот «золотой фонд», который приобретается с целью последующей перепродажи. Получается, что темпы роста строительства снижены, 45% жилья из оборота вынуто. Что остается? Неудовлетворенный спрос плюс неизбежный рост цен.
Идем далее. Поговорим о сопутствующих «деталях». ТПК — цены повышать не забывает. Электроносители, топливо и соответственно продовольственные товары, коммунальные платежи, сфера услуг постоянно дорожают. Ну, а как же недвижимость? Разумеется, она тоже не стоит на месте, а поднимается в цене.
Рассуждая о ценах нельзя забывать и о монопольном механизме… Все эти разговоры о антимонопольной политике могут касаться какого угодно вида деятельности, только не того, который приносит ощутимые (в масштабах регионального бюджета) прибыли. Московский строительный союз получил практически карт-бланш на рынке и не желает не оправдать своих надежд на получение максимальной прибыли за минимальный промежуток времени. Самое простое для этого — повысить цены (а обоснование всегда найдется). И потом нам будут рассказывать, что возросли закупочные цены на стройматериалы. Создается впечатление, что мы цемент транспортируем из Канады, также как зерно… А упаковкой железной арматуры занимаемся в парижских бутиках…
Ну и можно добавить кое-что от системы кредитования, на которой, если верить экономистам-формалистам, должна строиться оптимальная система развития отрасли. Так вот: объёмы заемных средств выросли за последние годы в разы (кстати, рост национального дохода — как-то не очень). Пока банки развивают свои кредитные линии, цены могут передвигаться только вверх. Сколько продлится щедрость банкиров, сказать трудно…
Все вышеизложенное позволяет с уверенностью утверждать, что торможение ценового роста на рынке недвижимости не планируется. И если говорить о стабилизации, то только с позиции выравнивания темпов роста цен. Другими словами, сегодня можно говорить о некотором снижении скорости удорожания. Уже осенние месяцы показали спад ажиотажа в сравнении с весной, несмотря на сезон. В основе такого поворота событий — естественные рыночные причины. Хлынувший в конце 2005 года спрос дошел до критической отметки к началу лета 2006, после чего встретил некий ценовой отпор со стороны предложения и стал постепенно затухать. Как долго продлится такое положение вещей сказать сложно. По мнению некоторых экспертов цены на вторичном рынке жилья в московском регионе к весне 2007 по сравнению с октябрем-ноябрем 2006 могут увеличиться в пределах 12-17%. Другие специалисты предполагают 10%-е повышение цен к марту-апрелю будущего года. Что касается новостроек, то их 10% удорожание станет заметно раньше, возможно уже к февралю 2007 года. При этом, нельзя забывать, что ценовое увеличение коснется в первую очередь самого ликвидного жилья — однокомнатных квартир в дешевых домах. В то же время на рынке элитной недвижимости ценовые изменения в течение нескольких будущих месяцев будут практически незаметны.
Алексей Трембицкий
Личные Деньги