Как расстаться с ипотечной квартирой

С ростом числа ипотечных сделок растет и доля квартир, которые находятся в залоге. Но эти квартиры отнюдь не «выпадают» из жизни и рыночного оборота, и даже сейчас существует несколько способов их продать и передать другим лицам.«Собственник» узнал, как именно это можно сделать.
На рынках развитых стран большинство квартир, которые выставляются на продажу, – залоговые. То есть хозяева купили их в кредит, который до сих пор не выплатили – сроки ипотечного кредитования достаточно длительны. Наш рынок пока знает мало подобных примеров, однако дело идет к тому, что такие квартиры с развитием ипотечного кредитования будут появляться в продаже все чаще. «Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно, – говорит Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. – Иначе что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется? Или, например, квартира уже разонравилась, и хочется купить что-то получше».
«Залог – это лишь частичное ограничение права собственности, – добавляет Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-недвижимость». Главное условие продажи квартиры под залогом – согласование сделки с банком. Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», поясняет: «В Едином государственном регистре прав на имущество (ЕГРП) содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем. Следовательно, чтобы продать квартиру, нужно сначала снять обременение, а это невозможно без согласия банка».

Способ № 1. Продать квартиру и полностью погасить кредит за счет покупателя

Павел Комолов приводит упрощенный пример такой сделки. Сначала продавец находит покупателя, желающего приобрести квартиру. Предположим, что квартира его стоит $100 тыс., а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет $80 тыс. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы $80 тыс. и $20 тыс., первая сумма причитается банку, а вторая – продавцу. Как правило, условием доступа к ячейке для банка и продавца может быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Таким образом, через две недели или месяц (в зависимости от срока регистрации) сделка купли-продажи квартиры считается совершенной.
Теоретически возможна и такая схема: заемщик продает квартиру покупателю, последний с согласия банка становится на место заемщика в кредитном договоре (такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника), как комментирует Светлана Аюшеева, юрист ипотечного банка DeltaCredit. Однако практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает.

Способ № 2. Погасить кредит самостоятельно и продать квартиру

В действительности сейчас, при развитии рынка потребительского кредитования, занять $20-30 тыс. без залога не представляет труда. Если квартира покупалась несколько лет назад, то вполне возможно, именно этой суммы хватит, чтобы погасить кредит и вывести ее из-под залога. И тогда можно совершенно спокойно продавать квартиру, как обычную.

Способ № 3. Передать квартиру в уставной фонд предприятия

На такую сделку тоже требуется разрешение банка. Владимир Лопатин объясняет, что сделка такого рода возможна только при активном участии банка-залогодержателя. «Ведь по сути банк должен снять залог с объекта до того, как получит полный расчет по кредиту, либо получить этот расчет заранее, но в обмен на банковскую гарантию того, что залог будет снят». Однако надо понимать, что с технической точки зрения эти сделки до конца не отработаны, и в каждом конкретном случае требуется индивидуальный подход.

Способ № 4. Купить себе другое жилье – дешевле или дороже

Такие сделки чаще всего совершаются в случаях, когда заемщик желает улучшить жилищные условия – продать заложенную квартиру и купить более комфортабельное жилье, рассказывает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой». Если заемщик добросовестно платит по предыдущему займу, банк вполне может пойти ему навстречу и предоставить еще один кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся и частично погасить новый кредит вырученной суммой. Для банка такая сделка весьма выгодна.
Елена Хуснулина констатирует, что сейчас гораздо реже подобные сделки совершают «от безнадежности» – если заемщик планирует рассчитаться с банком, а на оставшиеся средства купить себе жилье подешевле. Рост цен на рынке вполне позволяет сделать это довольно безболезненно. Пока российский рынок ипотеки весьма благополучен с точки зрения возврата кредитов: по статистике, «кризис» у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев (на развитых ипотечных рынках Запада дефолтами заканчиваются 1% кредитов), добавляет Хуснулина.

Способ № 5. Перестать платить по кредиту

«Если заемщик перестанет выплачивать кредит банку после продажи взятой по ипотеке квартиры, то, так как квартира находится в залоге у банка, банк может подать в суд и отсудить квартиру (залог)», – рассказывает Константин Артюх, директор юридического департамента ипотечного банка DeltaCredit. Тогда покупатель ипотечной квартиры ее потеряет, ему вернется лишь та часть денег, которая останется после того, как банк продаст квартиру на торгах и покроет свои издержки. Это, видимо, самый болезненный способ расстаться с квартирой.
В своих следующих публикациях «Собственник» расскажет о том, какие подводные камни могут встретиться покупателю «заложенной квартиры».
Вениамин Вылегжанин, Иван Сергеев
Собственник