Выбор способа управления многоквартирными домами опять откладывается
На прошлой неделе депутаты Московской городской думы обратились в Государственную думу с инициативой перенести дату выбора способа управления многоквартирными домами.Согласно новому Жилищному кодексу, жильцы должны сделать до 1 января 2007 года, на более поздний срок.
Поскольку неверный выбор и последующее разочарование могут вызвать, по выражению мэра Москвы, «возмущение в народе». Но еще одна отсрочка вряд ли поможет решить проблему выбора, если выбирать некому и не из чего.
Виновата приватизация
В развитых странах многоквартирные дома могут быть трех форм собственности, и каждая из них предполагает свою форму управления. Частный доходный дом — частную форму собственности и управления, кондоминиум, кооператив — коллективную форму собственности и управления, муниципальный арендный дом — государственную (муниципальную) форму собственности и управления. Других многоквартирных домов не бывает. У нас все смешалось.
«В России в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах образовался новый, внесистемный вид многоквартирного дома, не имеющий аналогов в мире, — уродливый гибрид, конгломерат разнородных собственников и нанимателей. В этом конгломерате смешались разнородные формы собственности — собственники квартир, социальные и коммерческие наниматели, муниципальные квартиры, посторонние собственники нежилых помещений. Фактически конгломерат — это смесь всех трех видов многоквартирных домов: частного доходного, муниципального арендного и кондоминиума, «три в одном», — говорит Сергей Глазунов, старший научный сотрудник Института проблем управления РАН, специалист по теории управления в социальных и экономических системах. — Самым тяжелым пороком, «ахиллесовой пятой» наших домов-конгломератов являются отсутствие эффективного владельца, хозяина и как следствие — низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления, провал кампании по созданию ТСЖ — лучшее тому доказательство. В таком доме-конгломерате нет и не может быть хозяина, некому управлять домом и контролировать УК».
ДЭЗ отдыхает
Таким образом, проблему управления домом можно решить, если у него есть владелец, а контингент жильцов однородный. Впрочем, в таких домах и проблемы нет — речь идет о жилых объектах крупных строительных компаний, имеющих собственную службу управления построенными домами или договор с профессиональной УК. Например, в группу компаний «Пересвет-Групп» входит компания по управлению жилыми объектами «Пересвет-ЖилСервис», за управление жилой недвижимостью группы компаний «ДОН-Строй» отвечает компания «ДС Эксплуатация», а для эксплуатации и управления объектами, построенными «Авгур Эстейт», компания привлекает «Управление по эксплуатации и ремонту» (УЭР).
«Выбор в пользу УЭР был сделан не случайно. Компания обладает богатым опытом в управлении жилыми и многофункциональными комплексами, — говорит Виктор Козлов, коммерческий директор «Авгур Эстейт». — Кроме наших объектов, в управлении УЭР находятся и другие объекты. Первым объектом, который «Авгур Эстейт» передал на управление в УЭР, стал ЖК «Камелот» площадью более 85 тыс. кв. м, затем — ЖК «Три тополя». Сегодня ведется строительство ЖК «Смоленская Застава», и не исключено, что этот объект тоже будет передан в управление компании УЭР.
Как рассказывает Андрей Шаров, генеральный директор УЭР, компания предоставляет широкий спектр услуг по управлению недвижимостью: техническое обслуживание, профилактика, текущий ремонт инженерных систем и строительных конструкций зданий, а также благоустройство прилегающих территорий. Набор предлагаемых услуг меняется в зависимости от назначения здания (жилая или нежилая недвижимость), этапа завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. «Для самих управляющих компаний наиболее привлекательным является рынок коммерческой недвижимости, поскольку при управлении этими объектами ставки выше, а риски финансовых конфликтов сведены к минимуму», — отмечает он.
Все в одних руках
Наличие собственной УК и вовсе устраняет риск финансовых конфликтов. Кроме того, если дом управляется компанией, которая является частью строительного холдинга, жильцы домов получают ряд преимуществ.
«Преимущества собственной компании, обслуживающей новостройки, связаны с тем, что на практике зачастую строители сдают дома с недоделками, которые девелоперу или инвестору приходится устранять за свой счет, — объясняет Константин Тихонов, генеральный директор компании «Пересвет-инвест». — Тот факт, что мы берем собственные новостройки в управление, свидетельствуют о нашей пожизненной гарантии на жилье, которое мы продаем. В этом случае жители понимают, с кого спросить за выявленные недоделки. Чаще всего происходит совсем наоборот — строители ушли, а управляющая компания заявляет, что проблемы недоделок их не касаются и кивают в сторону строителей. Получается замкнутый круг, который жителям предлагают разорвать за свой счет».
Сегодня «Пересвет-ЖилСервис» обслуживает более 50 объектов, включая жилые дома, офисы и торговые центры. «Кроме обязательных услуг по поддержанию чистоты во дворах и подъездах, бесперебойного водоснабжения, дезинфекции мусоропроводов, влажной уборки мест общественного пользования, озеленения и вывоза мусора компания предоставляет круглосуточную собственную охранную службу, службу консьержей, видеонаблюдение, домофоны, организацию охраняемых парковочных мест, — продолжает Константин Тихонов. — Предметом особой гордости является универсальная аварийная служба, оснащенная по последнему слову техники и укомплектованная специалистами высочайшей квалификации. Обслуживание жилья ведется исключительно по городским расценкам».
Как сообщили в компании «ДОН-Строй», «ДС Эксплуатация» обслуживает 15 жилых комплексов (1 млн. кв. м жилья), плата за коммунальные услуги составляет около $2 за 1 кв. м. Особая гордость «ДС Эксплуатации» — кадры. Например, должности комендантов жилых домов занимают отставные полковники, подполковники и даже два генерал-майора. Поэтому порядок на объектах — военный.
Наталья Барановская
Финансовые известия