Холода подогревают спрос на загородные дома
В нашей повседневной жизни большую роль играют времена года. В зависимости от сезона температура в России колеблется от –30 до +30°С. Мы живем фактически в двух климатических поясах — это диктует определенные требования к загородным домам: они должны быть комфортными для проживания в течение всего года.Когда лучше покупать земельный участок и приступать к строительству? Сразу оговоримся: стоимость загородной недвижимости не зависит от времени года. Если зимнюю шубу реально купить весной за полцены, то подмосковная земля из-за сезонности никогда столь значительно не дешевеет. На первый взгляд предпочтительнее приобретать дачу летом: пейзаж значительно больше радует глаз, а дороги более комфортны для проезда к месту предполагаемой покупки. Но все далеко не так однозначно.
Специалисты признают наличие сезонности на рынке, но трактуют это понятие по-разному. Так, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Трофимова считает, что данный фактор проявляется в том, что зима — лучшее время для изучения некоторых принципиально важных характеристик загородного дома. Например, зимой удобнее оценить в действии систему отопления, качество кровли, теплоизоляционные свойства постройки, а также убедиться, что здесь реально жить круглогодично.
Вопреки расхожему мнению определить качество земельного участка зимой не представляет большого труда. Да, покупатель не увидит скрытые недостатки, например, захламленность участка строительным мусором, но это не принципиальные вещи. Рельеф под снегом все равно будет виден, а по деревьям и кустарникам на участке можно определить качество грунта.
Зимой и летом одним цветом?
По показателю активности участников рынка зима практически не отличается от остальных времен года, хотя и имеет свою специфику. По сравнению с рынком квартир сегмент загородной недвижимости более статичен. Это связано с более высокими ценами на «загородку» и сложностью выбора земельного участка. По этой причине основные показатели более ровные. Ближе к Новому году наблюдается традиционный всплеск, в начале января — спад. Впрочем, эти колебания несущественны и уравнивают друг друга.
При этом рынок загородной недвижимости в большей мере подвержен влиянию глобальных факторов, таких, как политическая конъюнктура и состояние экономики в целом. Например, пики покупательской активности отмечаются во время реформ, дефолтов, банковских кризисов или нефтяных бумов.
Существует и иной взгляд на проблему. По словам специалистов компании Rodex Group, зимние месяцы — время затишья на рынке недвижимости как у застройщиков, так и у риэлторов. Строительство ведется вяло, не слишком активны и покупатели. Зимой сделки заключают те покупатели, которые рассматривали вариант приобретения дома в конкретном поселке еще летом, но по тем или иным причинам отложили сделку на более позднее время. Если в ранее понравившемся поселке остались интересные варианты, клиенты совершают покупку.
Не стоит скидывать со счетов и психологический аспект: выбор способна определить морозная солнечная погода, при которой даже не самый удачный дом выглядит привлекательно. Покупки нередко совершаются «на эмоциях», такое стечение обстоятельств может стать решающим. Но это все-таки дополнительный фактор, не влияющий на статистику всерьез.
Зимой действуют различные акции и сезонные снижения цен, что тоже имеет значение для покупателей. Помимо этого играет свою роль и то, что зимой стоимость предложений на рынке загородной недвижимости растет медленнее, чем в весенне-летние месяцы. Все это положительно влияет на динамику продаж.
Генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов уточняет, что всплеск активности покупателей приходится на сентябрь–середину декабря и февраль–апрель. Так, по его мнению, именно зимние месяцы — особенно оживленная пора.
Но не стоит упускать из вида и то, что покупка загородного дома подчас занимает от полугода до нескольких лет. По словам М. Трофимовой, вопрос даже не в том, когда покупать, а в том, чтобы найти подходящий вариант. Поиски загородной недвижимости проходят сложнее, чем поиски городского жилья. Чтобы найти подходящий по цене и запросам коттедж, требуется более длительный срок: люди прицениваются, ездят и изучают предложения на рынке, определяют свои предпочтения и т. п. Если у продавца не все в порядке с документами, сделка вообще может затянуться на неопределенное время.
Как правило, спрос увеличивается в декабре — это связано с желанием сделать подарок себе и близким к Новому году. По мнению М. Трофимовой, такое поведение не совсем разумно, поскольку приобретение дома — долгосрочное мероприятие, часто с непредсказуемым результатом. Чтобы подарок поспел к сроку, заняться покупкой надо хотя бы за четыре месяца до намеченной даты.
Аренда: все наоборот
Цены на покупку загородной недвижимости практически не «привязаны» к времени года. С арендой дела обстоят с точностью до наоборот: в конце декабря арендные ставки вырастают в пять (иногда и более) раз. Это связано с тем, что дома, как правило, снимаются для проведения новогодних каникул.
В дешевом сегменте ($1500–2000 в месяц) максимальная активность отмечается с апреля–мая. Это «летний» дачный сезон. Он называется так потому, что фактически длится с апреля до конца сентября, т. е. как минимум полгода. В это время увеличивается спрос, цены повышаются на 50%, падая к концу сентября–началу октября. Тем, кто снимает дом круглый год, как правило, предоставляются скидки, летнее повышение цен на них практически не отражается.
Как считает Т. Сайфутдинов, зимой те, кто снимал дом на лето, входят во вкус загородной жизни и стараются найти себе коттедж для долгосрочной аренды. Но появление таких «круглогодичных» арендаторов на рынке не оказывает на него какого-либо значимого влияния. Скорее это просто интересная особенность.
Время покупать
Есть ли какие-нибудь специальные предложения в зимний период? Как заявила М. Трофимова, «такой недвижимости, которую по каким-либо причинам целесообразнее продавать зимой, не существует».
Подводя итоги, можно сказать, что зима — вполне обычное время года для заключения сделок по покупке земельных участков. Есть несколько факторов, которые делают время года практически несущественным в плане приобретения загородной недвижимости. В первую очередь это длительность самого процесса выбора. Также много времени занимает подготовка документов. Так что, если участок куплен зимой, не факт, что строительство начнется уже весной.
Совершая сделку зимой, покупатель скорее всего не сэкономит деньги и время, зато сможет определить некоторые особенности дома и самого участка, выявить которые в другое время года сложно. Именно это и делает зимние месяцы уникальными для приобретения загородной недвижимости с практической точки зрения.
Антон Крафтов
М2 — Квадратный метр