Жилищное законодательство. Консультации
Уважаемые читатели и гости нашего сайта, по вашим просьбам мы повторям Интернет-конференцию с нашим независимым экспертом. В режиме «реального времени» вы можете задать вопросы юристу, который помогает вам в решении жилищных проблем на нашем сайте.
Пантюшов Олег Викторович
Независимый юрист. Окончил Московскую государственную юридическую академию (МГЮА). В качестве юриста работает с 1999 г. Состоит в Союзе юристов Москвы.
2005-09-14 11:29:37
Анжелика -> Олегу Викторовичу
1. Пожалуйста, прокомментируйте ситуацию: обратилась в ЖЭК с заявлением разделить расчетный счет на оплату коммунальных услуг с бывшим мужем (он не проживает и не оплачивает 8 лет), мне отказали. На сколько это правомерно?
2. И второй вопрос:
Проживаю в служебной комнате в коммунальной квартире с 1988 г. Не могу «расслужебить», т. к. бывший муж («прописанный» там же) отказывается предоставить копию паспорта. Не полный комплект документов принимать отказываются. Как поступить?
1. По разделу лицевых счетов — однозначно верно отказали, т. к. ЖК РФ не предусматривает права проживающих в квартирах по социальному найму заключать отдельные договоры — т. е. делить квартиру. Раздел лицевых счетов — это не что иное, как раздел социальной квартиры и превращение общей квартиры в коммунальную.
2. Если квартира передана в ведение органов самоуправления — с вами обязаны заключить договор социального найма.
2005-09-14 11:36:09
Петр -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте! Наш дом обещают расселить до 2010 года. Моя семья (3 человека) «прописана» в 9-метровой комнате коммунальной квартиры. По новому ЖК нам должны предоставить равноценную площадь, т. е. те же 9 кв. м. Но все еще действуют московские нормативы — 18 кв. м на человека. Так по какому законодательству нам будут предоставлять площадь при расселении? Спасибо.
Вы имеете право на улучшение жилищных условий, кроме того, при расселении всегда предоставлябтся отдельные квартиры независимо от того была ли комната в «коммуналке» в собственности или в социальном найме. Законы г. Москвы ОБ УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА МОСКВЫ и «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» действуют и регулируют порядок предоставления жилья. В вашем случае должны предоставить по договору мены, т. е. в собственность, квартиру по норме 18 кв. м. Либо могут предоставить однокомнатную квартиру в собственность в порядке возмещения и в порядке улучшения жилищных условий квартиру по социальному найму.
2005-09-14 12:04:33
Алексей -> Олегу Викторовичу
Скажите, пожалуйста, в 2-комнатной неприватизированной квартире проживает семья: я, моя жена, взрослый сын от первого брака (19 лет). Дом пятиэтажка под снос в 2006-2007 гг. Можем ли мы получить 2 квартиры как разные семьи?
Спасибо за ответ.
Возможно. Но не исключено, что данного права придется добиваться в суде.
2005-09-14 12:22:00
Инна -> Олегу Викторовичу
Я очередник категории «долгожители Москвы», живу в коммуналке и могла бы выкупить комнату у города при предоставлении соседям иного помещения. Квартира бы перестала быть «коммунальной». Это возможно?
Это возможно и допускается законодательством. Ст. 15 закона «Основы жилищной политики города Москвы»: «2. Освободившееся изолированное жилое помещение в коммунальной квартире должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий».
2005-09-14 12:42:49
Ольга -> Олегу Викторовичу
Уважаемый Олег Викторович! Скажите, пожалуйста, опять вопрос о переселении из коммуналок при сносе пятиэтажки, вы как-то уже отвечали, что и собственнику и нанимателю дадут отдельную площадь. Если я «прописана» с 1998 года на законных основаниях и приватизировала сама свою комнату жил. 15,8 кв. м. Будут ли требовать доплату и могут ли предлагать комнату? Жилье единственное, снос 2006 год.
Так как же все таки по закону происходит переселение?
Комнату не могут предложить, т. к. законодательством гарантируется предоставление отдельных квартир при отселении. Доплаты также не вправе взимать в данном случае.
2005-09-14 13:23:31
Татьяна -> Олегу Викторовичу
Олег Викторович, здравствуйте.
У меня вопрос следующий:
В настоящий момент, в связи со сложившимися обстоятельствами, моя мама задумывается о том, каким образом передать в собственность квартиру (мне и моему брату). Речь идет о долевой собственности. Какие здесь существуют варианты? Что наиболее удобно? Она говорит о какой-то дарственной, с сохранением прав собственности. Но я не слышала о такой схеме. Возможно же передать права собственности (оформить как сделку купли-продажи). Какова стоимость этой сделки? Нужно ли уплачивать какие-то налоги? Объясните, пожалуйста.
Дарственная с сохранением права собственности — такого нет. Есть такое право, как обещание подарить определенную вещь в будущем, но при жизни дарителя. Ст. 572 ГК РФ: «2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен».
Возможно заключение договор пожизненного содержания с иждивением — т. е. квартира передается в собственность рентодателю, который обязан содержать рентополучателя до конца жизни. Ст.601 ГК РФ:
«1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа».
2005-09-14 13:23:40
смаева наталия -> Олегу Викторовичу
«Прописана» постоянно в ведомственном общежитии Мед. Центра Управ делами Президента РФ с 1992 г по адресу: Москва, ул. Ак. Павлова, д. 7, корп. 1. Уже более 5 лет «бодаемся» с администрацией общежития.
Вопросы:
1). Имеет ли директор общежития право выселить нас (семья из 3 человек)?
2). Куда она нас может выселить?
3). Как можно изменить статус общежития, из матерей-одиночек перевести в статус семейное?
4). Директор вынуждает нас заключить непонятно какой договор: то ли коммерческого найма, то ли социального, и условия в нем такие, что за малейшую провинность нас выселят на улицу из общежития с места постоянной «прописки» (а причину выселения всегда можно придумать, сами понимаете). Пока мы отказываемся, что-либо подписывать с директором общежития. По новому законодательству мы должны его заключить, но текст договора для нас драконовский. Мы боимся его подписывать, чтобы не оказаться на улице. Что нам делать?
5). Последний вопрос: в ведомстве не работаем уже с 1993 г. Директор нам присылает листочки с оплатой ЖКХ — очень высокие тарифы. За койко-место мы платим не меньше, чем за хорошую 3-комнатную квартиру, а условия у нас такие: коридорная система, общий туалет, ванна, кухня примерно на 12 семей. За свою комнату (24 кв. м) на сегодняшний день 1 800 рублей! Это как, соответствует нормам закона?
С 2000 г. я платила за ЖКХ не в том объеме как хотела директор (коммерческую стоимость), а по расценкам города Москвы. В результате, на сегодняшний день директор подала на меня в суд с задолженностью за 5 лет (с 2000 г.) примерно на 30 тысяч рублей. Хочется выиграть этот суд, потому что я не считаю себя задолжницей, так как плачу регулярно (сентябрь 2005 г. уже оплачен в размере 1500 рублей за комнату с койко-местами!) Сколько и как я должна платить за 3 койко-места в комнате 24,5 кв. м в общежитии коридорной системы в месяц? 1800 руб. — это же очень много для таких условий! А сколько она нам тогда насчитает с 1 января 2006 г.? Наверно 100 долларов в месяц — не меньше!
6). Директор нас притесняет, систематически не выдает нам необходимые документы, которые обязана выдавать по первой просьбе: выписки из домовой книги, копии лицевых счетов и т. д. Цены на проживание ломит, а расчет платежей не дает. Что нам делать, чтобы бороться с произволом директора — самодержавной царицы?!
7). Ипотека не доступна, с удовольствием ей бы воспользовалась, чтобы решить жилищный вопрос, по этой причине не рожаю второго ребенка. Как нам выбраться из общежития?
Спасибо за внимание, помогите, пожалуйста.
Извините, что много вопросов — наболело уже не за одно десятилетие. Или придите к нам на суд и помогите!
В рамках данной конференции ответить сложно на такой вопрос. Разместите вопрос на форуме газеты «Вопрос юристу».
2005-09-14 13:50:56
Тимур -> Олегу Викторовичу
У меня вопрос касаемо регистрации в Москве. Скажем, я прибыл в столицу на работу, а зарегистрирован в другом городе России. Куда мне обращаться? И как оформить регистрацию? Если квартиру я снимаю не официально? К сожалению, арендодатели не идут на официальное заключение контракта. Есть только трехсторонний договор между мной, владельцем и агентством. Но я так понимаю, что никакой юридической силы он не имеет.
Регистрацией занимаются органы внутренних дел по месту жительства.
2005-09-14 13:54:35
Светлана Викторовна -> Олегу Викторовичу
Какие документы нужны при покупке земельного участка в садовом товариществе Подмосковья? И если возможно, какие цены за оформление сделки?
Заранее благодарна.
Все зависит от того, приватизирован ли земельный участок. Если приватизирован, то собственник вам должен предоставить, прежде всего, свидетельство о праве собственности и кадастровый план земельного участка.
2005-09-14 13:57:06
гость -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, что станет с общедолевой квартирой при смерти одного из ее владельцев при условии,
что 2-е собственников не являются родственниками?
Спасибо.
Откроется наследство — это доля умершего. Наследование осуществляется по закону или, если есть завещане, — по завещанию.
2005-09-14 14:39:19
Виктор -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте! В связи с обменом общегражданского паспорта старого образца (СССР) на паспорт нового образца (РФ) нужно ли мне сейчас переоформлять:
1. Свидетельство о собственности на квартиру (я собственник жилья).
2. Завещание (я завещатель).
Ведь эти документы я получал имея на руках общегражданский паспорт старого образца (СССР). Я живу и «прописан» в Москве.
Нужно предоставить новые данные паспорта для корректировки сведений, чтобы не было проблем в будущем.
2005-09-14 15:17:25
Елена -> Олегу Викторовичу
Скажите, пожалуйста, существуют ли какие-то льготы по уплате ЕСН на сотрудников, оформивших ипотечный кредит?
Есть льготы по уплате налога на доходы, если так можно выразиться. Право получить налоговый имущественный вычет — ст. 220 НК РФ.
2005-09-14 15:18:57
Читатель -> Олегу Викторовичу
Что-то слышал о программе легализации доходов и налоговой амнистии ддля физических лиц. Где об этом можно узнать подробнее?
Пока это только программы и ничего конкретного не принято. Хотят предоставить право легализовать денежные средства, с которых не было уплачено налогов, путем взимания только 13% налога и никакой ответственности и пеней за сокрытие от налогов.
2005-09-14 15:19:46
ВИОЛА -> Олегу Викторовичу
В 90-х годах приватизировали всей семьей в совместную собственность квартиру. Затем, после смерти родителей получила по наследству квартиру 60 кв. м в Подмосковье в «хрущевке». Получу ли я в случае сноса «хрущевки» какую-либо площадь или возможна только денежная компенсация (по новому ЖК)? Хватит ли этой компенсации на приобретение 1-комнатной квартиры?
ВИОЛА
Это по вашему выбору — если захотите, то получите натуральное возмещение — квартиру. Закон предоставляет право выбора собственнику жилья.
2005-09-14 15:34:13
Наталия -> Олегу Викторовичу
Добрый день. Скажите, пожалуйста, как поступить в данной ситуации. В настоящее время собираюсь разводиться с супругом. У нас двое детей. Квартира во время брака была передана мне бабушкой, я являюсь собственницей. Может ли супруг претендовать на жилплощадь после развода?
Хотя и квартира была получена вами во время брака, но по безвозмездной сделке, то данная квартира является только вашей собственностью и не входит в состав общего совместно нажитого супругами имущества, значит, не подлежит разделу. Ст. 36 Семейного кодекса РФ: «1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью».
2005-09-14 15:37:15
Карина -> Олегу Викторовичу
Не знаю насколько мой вопрос будет в тему. Скажите, управляя и распоряжаясь транспортным средством по генеральной доверенности, могу ли я оформить на третье лицо генеральную доверенность от своего имени?
Если в доверенности есть право на передоверие.
2005-09-14 15:41:32
Виктор -> Олегу Викторовичу
Куда и кому я должен предоставить свои новые паспортные данные.
В регистрирующий орган и нотариусу, который оформлял завещание.
2005-09-14 15:53:34
Анжелика -> Олегу Викторовичу
Пояснение к предыдущему вопросу.
О том, что разделить лицевой счет нельзя — я в курсе. Речь идет о порядке оплаты коммунальных платежей. Г. Хаванская, комментируя новый Жилищный кодекс, ссылалась на закон г. Москвы и говорила, что выделить расчетный счет на бывшего члена семьи можно. Но я больше нигде не нашла подтверждение ее словам.
Выделить или разделить — это то же самое. Вы вправе попытаться выселить в судебном порядке того, кто не проживает и не оплачивает коммунальные платежи за квартиру.
2005-09-14 16:01:33
Карина -> Олегу Викторовичу
А это как-то отдельным пунктом указывается?
Полномочие на передоверие указывается обычно в конце доверенности.
2005-09-14 16:16:59
Тамара -> Олегу Викторовичу
А транспортные средства относятся к недвижимости?
Порядок признания вещей недвижимыми основывается на критериях, установленных ст. 130 ГК РФ: «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
2005-09-14 16:32:41
Эльвира -> Олегу Викторовичу
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. В малогабаритной 2-комнатной квартире «прописаны» 4 человека. Отец и мать в разводе (8 лет), сын и его жена (беременная) включены в список очередников на 2005 год. Какую квартиру должны дать?
В данной ситуации следует исходить из следующего — каждая семья претендует на отдельную жилплощадь.
2005-09-14 16:33:00
Ирина -> Олегу Викторовичу
Скажите, пожалуйста, если я в свою комнату «прописала» своего пожилого отца-пенсионера, а после этого приватизировала комнату на себя (т. е. собственник я, а мой отец член семьи), то что нам дадут при переселении? Однокомнатную квартиру? (Дом 5-этажка, снос до 2009 года, САО, Москва).
Cпасибо за ответ.
Квартира должна быть предложена с учетом права нанимателя (ваш отец приравнивается к нанимателю) на жилплощадь по социальной норме 18 кв. м общей площади на человека. Таким образом, вам должна быть предоставлена двухкомнатная квартира по договору мены.
2005-09-14 16:46:07
Вячеслав -> Олегу Викторовичу
Добрый день.
В нашем доме есть неблагополучная семья. Не следят за детьми, постоянные дебоши, антисанитария. Как их призвать к порядку?
Если они своими действиями каким-либо нарушают ваши права и законные интересы или создают угрозу нарушения, то следует обращаться либо с заявлением в милицию либо с соответствующим иском в суд в гражданско-правовом порядке. Это зависит от того какое право нарушено, и какие требования вы выдвигаете.
2005-09-14 16:57:00
Эльвира -> Олегу Викторовичу
Да, именно, я и хотела узнать, можем ли мы с мужем претендовать на отдельное жилье? Так как нам сказали, что дадут только одну квартиру.
Укажите, что у вас отдельные семьи. Согласно закона ГОРОДА МОСКВЫ ОБ УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА МОСКВЫ — «3. Граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления признаются разными семьями. Разные семьи подлежат отдельной постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий».
2005-09-14 16:59:34
Ольга -> Олегу Викторовичу
У нас скоро суд — дело о выселении совершеннолетнего, который не проживает (и после 14 лет ни дня не проживал) у нас и не платит за квартиру. Он живет у матери, но там квартира приватизирована и оформлена в собственность на его сестру, и если она не захочет «прописать» его к себе, то ему, получается «на бумаге» некуда идти. В связи с этим его могут не «выписать» из нашей квартиры?
Однозначно сказать сложно. При выселении суд должен исследовать вопрос — приобрело ли выселяемое лицо самостоятельное право проживания в другом месте. Т. е. обладает ли лицо местом постоянного жительства. Т. к. выселять «в никуда» суд не будет.
2005-09-14 16:59:57
Olga -> Олегу Викторовичу
Добрый день, Олег Викторович. У меня такая ситуация. После смерти матери моя сестра (родная дочь умершей) стала претендовать на часть площади на которой прописаны я и дочь. Т. е. мне предстоит выплачивать ей сумму, равную стоимости метров на которые она претендует. Основа расчета выплаты – оценка БТИ или рыночная стоимость квартиры? Как в моем случае будет происходить оценка квартиры?
Для того, чтобы ваша сестра претендовала на это — она должна принять наследство и оформить необходимые документы — получить свидетельство о праве на наследство и свидетельство о праве собственности на соответствующую долю квартиры. И только после этого собственник вправе принимать решение о продаже своей доли. Цена — этот вопрос решает собственник, понятно, что собственник будет ориентироваться на рыночные цены, как показывает практика. Следует пояснить, что стоимость квартиры и стоимость части квартиры (доли) не связаны между собой только математикой — т. е. если квартира стоит 100 рублей, то, например, 1/3 часть квартиры не обязательно будет стоить 30 рублей. Как правило, при продаже доли в квартире стоимость снижается.
2005-09-14 17:07:01
Ольга -> Олегу Викторовичу
Спасибо большое за ответ. Еще, подскажите: самостоятельное право проживания в другом месте — это как понимать?
Это значит, что лицо имеет постоянное место жительства и его право на жилье не ставится в зависимость от воли иных лиц.
2005-09-14 17:32:18
ольга -> Олегу Викторовичу
У нас коммунальная квартира. Соседка приватизировала комнату, мы нет. Соседка не проживает, но поселила в своей комнате армянина без регистрации и без нашего согласия. Можем ли мы как-нибудь выселить его из квартиры?
Сдача в наем собственником комнаты своей комнаты не влечет обзязанности получичать согласие соседей для заключения договора найма. Согласие положено только при сдаче в поднаем комнаты, которая находится в социальном найме. Ст. 76 ЖК РФ. В вашем случае вы можете предъяваить требование о расторжении договора найма если докажете, что наниматель, проживая в комнате, каким-либо образом нарушает ваши права. Само по себе проживание нанимателя без вашего согласия не нарушает ваших прав.
2005-09-14 17:51:08
ольга -> Олегу Викторовичу
Но армянин живет без регистрации и она не заключала с ним никакого договора. Ведь у него нет никаких прав проживать в квартире, а если он зальет соседей, то как доказать, что это сделал он, а не мы, по сути его в квартире нет.
Если собственник предоставил свою комнату для проживания — то выразил свою волю на проживание нанимателя. Т. е. достигнута договоренность — соглашение. Как вы можете знать, что нет письменной формы договора? Поэтому, говорить, что «по сути его нет» в квартире невозможно. Обратитесь в милицию, что в вашей коммунальной квартире поселилось сомнительное лицо и проживает без регистрации. Штраф собственнику комнаты обеспечен, т. к. внесены поправки в КОАП РФ, которые установили ответственность за сдачу в наем квартир лицам без законной регистрации.
2005-09-14 17:59:28
Olga -> Олегу Викторовичу
Мы уже оформили необходимые докумены и сестра получила свидетельство о праве на наследство. По закону я обязана ей выплатить сумму. Мне выгоднее делать расчет на основании справки БТИ. Ей выгоднее получить деньги из расчета по рыночной стоимости квартиры. Как быть?
Приходить к соглашению. В любом случае, вы имеете преимущественное право приобретения доли согласно ст. 250 ГК РФ. Может быть, сестра еще и не захочет продавать свою долю. Собственник решает как распорядиться своим имуществом.