Чтобы участки под застройку подешевели, их надо продавать очень много
Работа Фонда РЖС пока яркого внешнего проявления не получила. Чтобы граждане реально ощутили положительные результаты, фонд должен резко увеличить объем продаж земельных участков, считает председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев.
Борьба с грызунами началась
– Олег Михайлович, прошло восемь месяцев, как Фонд РЖС начал поставлять на рынок земельные участки под строительство. Каково ваше впечатление от его первых практических действий?
– Исходная задача Фонда РЖС – насытить жилищное строительство относительно недорогими и в то же время подготовленными в инженерном отношении площадками. Потому что если начинать строительство с нуля, тянуть дороги, коммуникации, электричество, то на него потребуются безумные деньги.
Привлекательные участки в стране есть, и немало. Это федеральные земли, которые когда-то были закреплены за государственными структурами под понятные прежде цели, но времена меняются, и сегодня они либо используются малоэффективно, либо толком вовсе не задействованы. При этом площадки зачастую расположены в обжитой зоне и хотя бы отчасти обеспечены инженерной инфраструктурой. Фонд РЖС был создан с целью ревизии такого рода участков, изъятия неэффективно используемых и передачи их под жилищную застройку.
С момента основания фондом выполнена довольно обширная работа по проведению инвентаризации земель. В конце марта в Твери проходило большое совещание, организованное Советом Федерации, на котором фонд докладывал о проделанной работе. На тот момент им было подготовлено к продаже более 1,5 тыс. га. Для начала, для первого шага, это неплохо. Это даже хорошая цифра. Но проблема фонда в том, что работа должна стать подлинно массовой. Для того чтобы превратиться в заметного игрока на рынке жилья, эту цифру надо увеличивать не просто в разы, а в 10 раз и даже в 100 раз. Все познается в сравнении. На том же совещании в Твери хозяева рассказали о собственном проекте застройки «Большое Завидово», площадь строительной площадки – 1 тыс. га. А теперь сравните: 1 тыс. га на Тверь, и 1,5 тыс. га фонда на всю Русь великую, от Калининграда до Владивостока!
Впрочем, критиковать за это фонд нельзя, это только начало пути. Планы фонда намного более значительны. Если работа будет складываться успешно, то, по оценкам экспертов, через пару-тройку лет до трети всего строительства в РФ будет вестись на землях, которые предоставляет фонд. Это в перспективе, а пока реальное движение примерно соответствует плановому.
Коротко резюмирую мое отношение к фонду. Нужен он? – Да, нужен. Работает? – Да. Нормативную базу создали. Денег из бюджета не берут, действуют за счет доходов от аукционов. Привносят на рынок дополнительный товар и реально двигают жилищное строительство вперед. В целом у меня положительное впечатление об их работе. Но все же главная задача – снизить стоимость строительства. А стоимость будет снижаться только тогда, когда участки фонда поступят на рынок массовым образом. Когда не 1,5 тысячи га на всю великую Россию, а 10 тысяч, 100 тысяч га поступят в продажу. Вот тогда цена действительно упадет. Надеюсь, они справятся.
Между прочим, в ходе ревизии часто вдруг оказывается, что какие-то участки уже проданы, уже выведены из оборота. Без какого-либо согласования с правительством. Начинают искать виновных, а их уже давно нет, одни уволились, кто-то вообще отправился в мир иной. Подчас даже не с кого спросить. С этой точки зрения фонд тоже создан весьма своевременно, и работа его – важная. Без его присмотра правдами или неправдами земельные участки подвергаются сильной усушке и утруске. В Московской области в районе Николиной Горы некоторое время назад был продан участок площадью около 20 га, находившийся в пользовании какого-то подразделения Академии наук. Структура, его продавшая, тут же растворилась в пространстве. Начали разбираться, попытались поднять документы в Лесхозе. И оказалось, что по этим гектарам документы отсутствуют. Как объяснили в Лесхозе, их съели мыши. Причем мыши тоже оказались учеными и съели бумаги избирательно, только по этому участку. Хоть смейся, хоть плачь, но это факт.
Трудности роста
– Вы отзываетесь о работе Фонда РЖС положительно, однако возникает ощущение, что от него все время ждут большего, не правда ли?
– Своим появлением на свет фонд содействия развитию жилищного строительства обязан довольно успешной работе другого фонда – реформирования ЖКХ. Именно эффективность одной госструктуры в сфере жилищно-коммунального хозяйства породила мысль о схожем подходе для решения проблем строительной отрасли. Поэтому постоянно возникает соблазн сравнения двух госструктур.
Однако Фонд РЖС имеет радикальные отличия от своего предшественника. Жилищно-коммунальный фонд работает на бюджетные деньги, которые он распределяет и контролирует расходование. Фонду РЖС каких-то особых бюджетных денег не выделялось, он их должен заработать сам за счет продажи изымаемых участков. Лично я именно с этим могу связать разную интенсивность работы этих структур на начальном этапе. К тому же Фонду РЖС, помимо просто организационного периода, необходимо было время для изучения ситуации, ревизии участков, составления их реестра.
Также надо иметь в виду, что сам фонд решений о продаже не принимает, он только их готовит, а последнее слово остается за хозяином земли, за правительственной комиссией. И когда мы удивляемся – ну что же вы там не продали какие-то участки – в фонде справедливо отвечают, что сами их не продают, а только готовят к продаже.
При зарождении фонда подразумевалось, что он вправе подвергать ревизии земли всех государственных пользователей без каких-либо исключений. Однако позже из этого положения появились изъятия. К примеру, фонд по решению правительства не занимается землями Министерства обороны. А таких земель немало.
Любой девелопер подтвердит, что работать на маленьком участке невыгодно. Проект получается окупаемым, когда продается участок в несколько гектар: 5–10–20 га. А еще лучше – 100 га. Тогда проект становится интересным, потому что коммуникации тянешь один раз (дорогу, электричество, телефон), и сразу строишь много жилья, можно сказать, оптом. Но на той «поляне», где работает фонд, такими большими наделами организации, как правило, не обладают – вот в чем еще проблема. А задача фонда – выходить на рынок с оптовым товаром.
Классические законы философии в действии
– Трудности понятны. Но меня снедают сомнения другого рода. Исходно в моем представлении фонд должен был забирать землю у нерадивых собственников и за чисто символическую плату передавать ее под застройку. Сейчас же бросается в глаза, что он не просто передает землю, а реализует ее через аукцион точно по тем же правилам и ценам, как это делалось и делается без участия фонда. Цены рынка на появление фонда не отреагировали никак.
– Я об этом и толкую: смысл создания фонда – массовый, повторяю, массовый вывод на рынок подготовленных земель. Эта массовость и собьет цены на рынке. Надо не просто волевым образом продавать свои участки дешево, а количеством товара повлиять на рынок. Фонд должен вывести на рынок такое количество участков, чтобы на этих аукционах начался бы обвал цен. Причем не только на их аукционах, а и на всех других. Для этого работа фонда должна стать не эксклюзивной, а подлинно массовой.
– Вы подчеркиваете, что фонд должен обеспечивать участки инженерными сетями. Но пока он занимается либо уже подготовленными участками, либо договаривается с местными администрациями о том, что они возьмут эту задачу на себя. До сих пор не доводилось слышать о сетях, созданных фондом.
– Действительно, пока что и я такого не наблюдал. Но это не удивительно. Они еще в начале пути, на котором им предстоит хорошо потрудиться. Можно сказать, что они находятся сейчас на этапе первоначального накопления капитала.
– Но если так, то фонд объективно заинтересован в повышении цен на свои участки. Чем больше он заработает, тем свободнее у него развязаны руки. С другой стороны, массовыми продажами он должен сбивать цены. И получается, что он вынужден рубить сук, на котором сидит? Он должен работать как можно больше, чтобы отдача от его работы была как можно меньше?
– Действительно, некоторый философский дуализм здесь существует. Но он присутствует в любом деле. В моем понимании, глобальная задача фонда – снизить средний уровень цен. В то же время, в рамках текущих цен продавать по максимально возможной цене. Вот такая диалектика.
В данном случае фокус в том, что, в отличие от коммерческой деятельности, для которой главная цель – это прибыль, здесь цель – максимально расширить рынок. Спрашивать с фонда будут именно за это – за максимальную реализацию земельных участков.