По-нашему, по-баварски!
Интерес к немецкой недвижимости наши соотечественники проявляют давно. Например, Восточная Германия привлекает дешевизной предлагаемых к продаже вариантов. Но есть и другая Германия, с совершенно другим уровнем цен. Интересна она россиянам прежде всего надежностью вложений в недвижимость. Даже в кризис, например, в Баварии дома и квартиры класса бизнес и выше всегда ликвидны. Цены на квадратные метры в них не падают, а даже растут.
Бывшая наша соотечественница Людмила Белых уже 20 лет живет в Германии, в Мюнхене. Она – лицензированный риелтор и финансовый консультант, занимающийся продажей (а также сдачей в аренду) элитной и коммерческой баварской и австрийской недвижимости. Людмила работает в основном с нашими соотечественниками. С теми, кто может себе позволить покупку квартиры от 300 тыс. евро или дома от 1 миллиона евро.
Так кто же и для чего приобретает недвижимость бизнес-класса в Баварии? Всегда ли подобные вложения помогут сохранить и приумножить капитал?
Альтернатива бирже
Несмотря на кризис, покупателей с толстыми кошельками в Мюнхене меньше не стало. Как только происходит обвал на рынке акций, состоятельные люди стараются вложить деньги в недвижимость. Они уверены, что если на акциях они потеряли 50% своих капиталов, то вложившись в элитную и всегда ликвидную недвижимость, сохранят свои деньги. А Мюнхен всегда был и остается одним из самых надежных (с точки зрения вложений в дорогую недвижимость) городом. Кстати, похожая ситуация с недвижимостью элит- и бизнес-класса в Вене. Весьма востребованы многоквартирные дома в центре австрийской столицы..
И жилую, и коммерческую недвижимость в Германии может приобрести любой иностранец, в том числе и россиянин, – без всяких на то разрешений или ограничений. Но так как русский покупатель плохо знаком с местными законами и обязанностями собственника недвижимости, то частенько, приобретая квартиры и дома, сталкивается с рядом проблем.
Возникает вопрос. Почему же с целью сохранения капитала не прикупить недорогих квартир, но побольше? Тем более что в Германии нетрудно найти недорогую недвижимость? А дело тут в том, что недвижимость экономкласса в кризис больше всего и упала в цене. А дорогая недвижимость, наоборот, держит высокую планку.
Меж элитой и турецким
Что же за 300 тыс. евро может получить покупатель недвижимости в Мюнхене?
Приличную квартиру в новостройке, в хорошем районе, не более того. Квадратный метр здесь стоит как минимум 3200–3300 евро. Получается, что за 300 000 евро можно приобрести недвижимость площадью 80–90 кв. м.
С точки зрения инвестиций в мюнхенскую недвижимость, районы можно условно поделить на интересные и не очень. Ситуация похожа на московскую. Например, в Мюнхене есть главный вокзал. Слева от него построен элитный жилой дом, где квадратный метр идет от 12 тыс. евро. Справа от вокзала – турецкий район. Там живут асоциальные слои населения, беженцы и т. д.
Часто на цену влияет даже не сам район, а то, на какой улице находится дом. В одном и том же районе могут быть улицы, на которых недвижимость ликвидна, и те, где продать квартиру будет сложно. Важно, кто живет по соседству. Россияне, приобретая недвижимость, должны понимать, что купить легко, но в случае неудачной покупки продать квартиру или дом будет трудно. Учитываются многие нюансы.
Состоятельные россияне – частые клиенты мюнхенских застройщиков и риелторов. Именно им продаются виллы от 1 млн. евро. В самом центре Мюнхена построено несколько элитных домов, где не одна квартира стоит больше миллиона. И в каждом из таких домов минимум две приобретены россиянами.
Вложив в недвижимость миллион евро, главное, что получает покупатель, это местоположение жилья. Пользуются спросом квартиры бизнес-класса в новых домах, находящихся в шаговой доступности от главной площади Мюнхена – Мариенплац, от основных шопинговых улиц. Так же как и в Москве, в Мюнхене дорого стоит земля. В некоторых местах доля земли в продажной цене квартиры доходит до 30%. И чем район интереснее, тем дороже земля, на которой построен дом.
Мюнхен – компактный зеленый город с населением 1 миллион 300 тысяч человек. И в самом городе есть районы, где живешь как на даче. Не надо ехать за город, чтобы подышать свежим воздухом и послушать пение птиц. Например, всегда пользуется спросом район Грюнвальд. Там живут в основном деятели культуры и искусства. Богенхаузен, Швабинг, Альтштадт-Леель, Максфорштадт, Нимфенбург, – вот наиболее дорогие районы Мюнхена, дома и квартиры в которых всегда ликвидны. Мюнхен интересен еще и тем, что, отъехав всего на 15–20 минут от центра, можно жить в абсолютно зеленом районе, в своем доме. Коттедж в очень хорошем районе обойдется как минимум в 4000 евро за кв. м. Средняя площадь коттеджей – 170–200 кв. м. Огромные дома, как принято строить в Подмосковье, здесь не востребованы. Дом меньшей площадью купить можно, но это уже будет не отдельный дом, а таунхаус.
Некоторые россияне стремятся приобрести недвижимость за городом. Популярно сейчас Штарнбергское озеро, расположенное в 20 км от Мюнхена. Здесь в доме с выходом к воде квадратный метр обойдется в 10 тыс. евро. Дешевле – от 3500 евро и больше – квадратный метр стоит в коттеджах, продающихся на Тегернзее – озере, расположенном в 60 км от Мюнхена в сторону Зальцбурга.
Сюрпризы после покупки
Есть моменты, на которые покупатели, приобретая квартиры на вторичном рынке, не обращают внимание. А потом начинаются сюрпризы.
Самый распространенная неожиданность, ожидающая неопытного покупателя, связана с резервным фондом, который есть у каждого многоквартирного дома. В него собственники ежемесячно должны отчислять деньги. Эти средства идут на ремонт здания и общественных площадей: лестничной клетки, фасада, благоустройство территории перед домом и т. д. Как правило, покупатели при приобретении квартиры этот вопрос даже не поднимают. Например, человек покупает квартиру за 200 000 евро и не знает, что на собрании собственников принято решение о проведении ремонтных работ, а в резервном фонде денег не хватает. В этом случае ему, только что потратившемуся на покупку квартиры, придется выложить еще 20 000 евро.
Еще один момент, о котором должны знать потенциальные покупатели. В Германии с прошлого года вступил в действие новый закон, обязывающий собственников утеплять дома, если их качество не соответствует определенным нормам. Расходы могут составить несколько десятков тысяч евро.
Жить или сдавать?
Часто дом или квартира в Мюнхене приобретается с единственной целью: вложение денег. Очень дорогой дом или элитную квартиру, бывает, сдать трудно. Но квартиры за 300 000 евро востребованы арендаторами. Правда, доходы от аренды невысокие – максимум от 4 до 5,5% в год.
При оформлении недвижимости в собственность покупатель несет следующие расходы:
– налог на приобретение земли: 3,5% от стоимости объекта (в некоторых землях он выше);
– расходы нотариуса за оформление договора покупки-продажи, занесения права собственности в земельную книгу: около 1,5% от стоимости объекта;
– маклерские комиссионные: 3,57% (включая 19% НДС) от стоимости объекта (в некоторых землях они выше). То есть в целом при оформлении собственности придется заплатить 8,57%.
Теперь о том, какие коммунальные расходы ложатся на плечи владельца недвижимости.
Вода, свет, отопление рассчитываются строго по расходу. Их платит собственник или арендатор. Есть расходы и на страховку здания, резервные отчисления на ремонт здания и др. расходы, которые не могут быть переложены на арендатора. Их платит инвестор.
Ипотека минимизирует налоги
Налогообложение – это еще один вопрос, который необходимо изучить россиянам, решившимся на покупку баварской недвижимости.
1. Налог на землю: этот налог платит каждый. Если же квартира или дом сдаются в аренду, то этот налог обычно перекладывается на арендатора.
2. Спекулятивный налог: этот налог платит инвестор с прибыли, если с момента покупки до момента продажи прошло менее 10 лет.
3. Налог на второе место жительства. Его платит любой владелец жилой недвижимости, если для него это не постоянное место проживания.
4. Налог со сдачи инвестиционного объекта в аренду. Для нерезидентов, которые подлежат в Германии ограниченному налогообложению, паушальный налог составляет 25% с дохода.
Но существует много способов списания расходов с налогов. Например, если человек сдает квартиру, то у него есть доходы и есть расходы. Они противопоставляются.
Чтобы минимизировать налоги на прибыль, выгодно приобретать квартиру в кредит. Причем брать у банков максимальную сумму, которую они готовы выдать. Потому что проценты, которые заемщик платит по кредиту, списываются и относятся к расходам.
Есть еще расходы, которые несет сам собственник квартиры. И эти расходы могут быть также списаны с налогов.
Если же недвижимость приобретет юридическое лицо, то к расходам можно будет отнести гораздо большие суммы. Например, затраты на налогового советника, адвоката, на его поездки в Германию.
Об инвестициях в отели и дома
Сегодня россияне в основном инвестируют в отели. Многие считают этот бизнес надежным. Но не каждый отель будет приносить прибыль. Можно также приобрести многоквартирный дом. И это будет не такая рисковая инвестиция, как в отель. Например, есть у человека миллион евро. За эти деньги большой отель купить нельзя. Миллион евро в Баварии – это стоимость весьма небольшой гостиницы, которой будет управлять арендатор. Не дай бог, с ним что-то случится (умрет, заболеет, разорится), весь риск ложится на инвестора. Не говоря уже об экономических спадах, таких, какие весь мир ощущает сейчас. В такие времена из всех видов коммерческой недвижимости отели страдают больше всего. Спады в меньшей степени отражаются на арендном бизнесе в многоквартирных домах.
У многих потенциальных инвесторов возникает вопрос: «Разве за миллион евро можно приобрести многоквартирный дом целиком?» Да, можно. Миллион евро, если разделить на стоимость кв. метра – 3000 евро, то получится 300 кв. м. Это может быть дом небольшой, на 3–4 квартиры. Можно приобрести такой и управлять им.
Есть и второй вариант. Для приобретения многоквартирного дома при миллионе собственного капитала банки могут прокредитовать на сумму в 3 миллиона евро. То есть станет возможной покупка на сумму уже 4 миллиона евро.
Если же приобретается отель, то банк профинансирует максимум 50–60% от его стоимости.
Частое заблуждение наших соотечественников. Они покупают дома и коммерческую недвижимость без кредитов. А кредиты сейчас очень дешевые, получить их реально под невысокие проценты. А покупка по кредиту повышает рентабельность инвестированного капитала.