Вопрос экспертам
Президент страны и премьер призывают к понижению ставок ипотечного кредитования. Даже деньги Агентству по ипотечному жилищному кредитованию выделены. Ставка рефинансирования тоже заметно уменьшена, а вот банки процентную ставку снижают неохотно, особенно в рублях. Почему так происходит? Есть ли в ближайшие месяцы перспективы решения проблемы?
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
– В марже банков всегда сидят риски невозврата и снижения рыночной стоимости заложенного объекта. Сейчас они высоки, и примерно 8% банки закладывают на их компенсацию. Никакими государственными требованиями, запретами и даже снижением ставки рефинансирования этих рисков закрыть нельзя. Государство может снизить процентные ставки в пределах бюджетных денег, сказав: «Уважаемый банк, я компенсирую тебе не 16%, а 8». Тогда оно должно заложить в бюджете и оплатить эти 8%. Но в таком случае ни на какую массовость подобные ипотечные программы рассчитаны не будут. В бюджете ведь не закладываются напрямую компенсации процентов, они включаются в разные схемы.
На мой взгляд, надо искать вариант с меньшими рисками. Например, строительные сберегательные кассы (ССК). Именно здесь меньше риски, и можно обеспечить 5–6% годовых для массы граждан. Но в высших эшелонах власти не видят эту проблему в комплексе, системно. Пытаются использовать какие-то отдельные приемы, которые более-менее успешно действуют на Западе, к примеру снижение ставки рефинансирования. Но применять это снижение к России в лоб вряд ли оправдано. У нас совсем другие риски невозврата и другие доходы граждан.
Тем не менее при всех недоработках совсем уж бесполезными меры правительства не назовешь: все же небольшому числу людей через бюджет проценты будут компенсированы.
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости,
президент компании «ЛАУРЕЛ»:
– Муссирование вопроса об уменьшении банками ставки за пользование ипотечным кредитом у профессионалов вызывает лишь удивление. Нетрудно догадаться, что снижение стоимости недвижимости на 10% даст экономию в 4% по выплате кредита, то есть эффект будет тот же, что предлагает правительство, снижая ставку с 14 до 10%.
Возникает резонный вопрос: зачем чиновники занимаются популизмом и пытаются ломать рыночные процессы в банковской сфере? Может быть, для решения квартирного вопроса надо просто больше вводить в строй нового жилья? Строительная отрасль в России до сих пор находится в коллапсе, до 70% строительных компаний испытывают серьезные финансовые затруднения, новых стройплощадок практически нет. Либерализация на рынке ипотеки, то есть активизация спроса, без адекватного предложения со стороны предложения на рынке новостроек, неминуемо приведет к новому росту цен.
Проблема доступности жилья не только и не столько в высоких ставках по ипотеке. Прежде всего она заключается в высокой стоимости жилья и отсутствии массового жилищного строительства.
Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– О каких банках идет речь? Если говорить о тех, которые, выдавая кредиты, сразу же продают их в АИЖК, то снижение ставок там прошло весьма интенсивно. Возьмем, к примеру, Городской ипотечный банк, недавно подписавший соглашение о сотрудничестве с АИЖК. Фиксированные рублевые ставки в нем начинаются от 9,43%. До кризиса таких ставок мы не видели. А в Банке жилищного финансирования, тоже работающем по стандартам АИЖК, есть и меньшая ставка, правда плавающая.
Неплохо обстоят дела со ставками и у наших госбанков: почти докризисный уровень. Если же учесть, что жилье в среднем по стране подешевело на 25–30% (и следовательно, уменьшились суммы кредитов), то можно с уверенностью сказать: доступность ипотеки в преобладающей ее части значительно выше, чем была до кризиса.
В гонке за снижение ставок отстают только негосударственные банки, которые пока не перешли на стандарты АИЖК, а пытаются работать по собственным программам. У некоторых из них ставки тоже заметно снизились, но они все же выше, чем у «госов» и «АИЖКашников». Оно и понятно – с рублевым финансированием у этих банков нет таких возможностей. В порядке компенсации у них могут быть более дешевыми валютные кредиты, но спрос на них, особенно в регионах, сейчас невелик.
В любом случае сегмент этих банков (будем условно называть их независимыми) мал, и погоды на рынке они не делают. Не уверен, что это хорошо. Ипотека все-таки рыночное дело, и господствовать здесь должны рыночные игроки, а не государственные. Однако, с учетом специфики момента, пусть будут хотя бы государственные.
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы «Свой дом»:
– Внешэкономбанк выделил 250 млрд рублей для того, чтобы банки и АИЖК кредитовали под 11,5% годовых. АИЖК уже имеет программы и кредитует порой даже ниже – под 9,5%. Поэтому перспективы того, что процентные ставки будут снижаться, есть. И думаю, это произойдет в ближайшее время.
Юлия Афонькина, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект»:
– Способствовать снижению банками процентных ставок по кредитам могут два основных фактора. Во-первых, – стабилизация на финансовом рынке и накопление банками достаточной массы денежных ресурсов. Банкам необходимо дешевое и длинное финансирование.
Во-вторых, необходимо формировать в стране прослойку кредитоспособных граждан. Желающих взять ипотечный кредит достаточно, но подкрепить это желание стабильным и легальным доходом могут далеко не все.
Только когда эти два условия будут соблюдены, снижение процентных ставок станет инструментом в конкурентной борьбе между банками для привлечения новых клиентов. Но в ближайшие месяцы надеяться на это не стоит.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», в январе-феврале текущего года ипотечных сделок было вдвое больше, чем в ноябре-декабре 2009-го.
Ставка по кредиту зависит от многих показателей: от размера первоначального взноса, от объекта недвижимости (например, при кредитовании загородных домов ставки могут быть выше, чем по городским квартирам), от дохода (подтвержден справкой 2-НДФЛ или по форме банка), от того, работает заемщик по найму или является владельцем бизнеса, от выбранного срока кредита. При этом каждый банк устанавливает свои требования и критерии.
Если брать очень усредненно, то ставки в рублях сегодня колеблются от 10 до 15%. На первичном рынке ставки выше примерно на 1,5–2% до момента оформления квартиры в собственность. После этого квартира становится предметом залога, и ставка понижается до уровня ставок при кредитовании объектов с оформленным правом собственности.
С ноября 2009-го, после того как банки убедились, что цены на рынке стабилизировались, и кризис в сфере недвижимости миновал, началось снижение ставок по кредитам. Если сегодняшние темпы их уменьшения сохранятся, то вполне вероятно, что уже в этом году ставки снизятся до 10–11%. Это, безусловно, приведет к росту числа ипотечных сделок.
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области:
– Банки страхуются от различных факторов, например инфляции. Но самое главное – они не хотят снижать свою маржу. Хотя, кроме маржи по процентам, многие имеют маржу по другим своим услугам (например, берут деньги за андеррайтинг заемщика).
Думаю, что предел процентной маржи банков при выдаче ипотечных кредитов необходимо регламентировать законодательно. А государству необходимо при этом условии снизить ставку рефинансирования хотя бы до 6%.
Елена Клепикова, председатель правления ЗАО «Банк ЖилФинанс»:
– На мой взгляд, вряд ли в скором времени произойдет снижение процентных ставок, если стоимость ресурсов для банковской системы останется на прежнем уровне и если не будет модифицирована существующая система рефинансирования АИЖК.
Единственным практическим инструментом снижения на сегодня может стать внедрение и распространение на рынке ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, ставки по которым на текущий момент ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. Например, у банка Жилищного финансирования фиксированные ставки по ипотеке находятся на уровне 9,4–12% в рублях, а по переменной 8–10,5%.
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
– Реально ставки уже понизились. Особенно это видно на примере небольших банков, которые предоставляют кредиты в соответствии с требованием АИЖК. Но и в крупных банках, использующих собственные средства для выдачи ипотечных кредитов, ставки тоже снижаются. Результат – значительный рост доли ипотечных сделок в их общем объеме на всех рынках крупных городов.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Конкурируя между собой, банкиры от души наигрались в докризисный период в аттракцион «неслыханной ипотечной доступности», когда основная задача формулировалась так: выдать кредит раньше конкурента. В нынешних же условиях кредиторы не готовы идти на риски и порождать излишней привлекательностью ипотеки новый пул дефолтных кредитов. Ведь пока не произошло главного, что могло бы подстегнуть ипотеку: не повысилась платежеспособность заемщиков и их уверенность в том, что они смогут вернуть кредит.
Кроме того, необходимо понимать, что банк банку рознь. Да, руководство страны установило четкий ориентир: рублевые ставки по ипотеке должны быть снижены до 10–11% в течение 2010 года. Однако для того чтобы это произошло, банкам, выдающим ипотеку, должен быть обеспечен доступ к дешевым длинным рублевым ресурсам. А они сейчас могут быть получены лишь в качестве господдержки. Понятно, что это доступно отнюдь не всем. Те банки, которые имеют такую возможность (преимущественно – крупные финансовые институты с изрядной долей государственного участия), уже сейчас предоставляют возможность получить ипотечный кредит по процентной ставке около или даже ниже 10% годовых.
Правда, с учетом кредитных рисков для того чтобы получить указанную процентную ставку, заемщику нужно иметь большой объем собственных средств (более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости) и возможность погасить кредит в ближайшие 5 лет. Либо же искать недвижимость среди залоговых объектов, предлагаемых банками по спецпрограммам.
Например, ВТБ24 предлагает такие объекты к приобретению с привлечением кредита по ставке 8,5% годовых в рублях, а с 29.03.2010 – 8,25%, т. е. по ставке рефинансирования ЦБ.
Вторым вариантом, при котором банки могут снизить размер ипотечных процентов, может стать адекватное снижение процентных ставок по депозитам. Правда, при этом объем кредитов с низкой процентной ставкой будет ограничен размером средств на депозитах с заведомо убыточной (то есть не покрывающей инфляцию) процентной ставкой.
Оба рассмотренных варианта едва ли подходят в качестве панацеи, так как не вполне соответствуют реалиям рынка. И даже накачка банковского сектора госсредствами едва ли кардинально повлияет на ситуацию.
На мой взгляд, указанные ставки по ипотечным кредитам станут выгодны коммерческим банкам и не будут разорительны для госбюджета при уровне инфляции в 5–6%.