Господи, снеси и сохрани!
Каким образом рассчитывается размер квартир под переселение при сносе дома – по площади или числу комнат? Имеет ли значение, сколько человек зарегистрировано на старой жилплощади, а также приватизирована она или нет?
Скворцовы
– При переселении в связи со сносом гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, равноценное по общей площади ранее занимаемому, а также отвечающие установленным требованиям и находящееся в черте данного населенного пункта (часть 2 ст. 89 ЖК РФ).
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или жилого помещения, которое состоит из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Таким образом, согласно федеральному законодательству при переселении в связи со сносом предоставляется жилье той же общей площади, что и освобождаемое.
В то же время закон столицы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» устанавливает следующий порядок. Гражданам, занимающим квартиры на основании договоров социального найма (несобственникам) при переселении предоставляют помещение исходя из нормы жилья на одного человека 18 кв. метров общей площади. Однако это правило действует лишь для семей, которые не ухудшали свои жилищные условия за предшествовавшие переселению пять лет и не имеют на праве самостоятельного пользования иных жилых помещений.
Число зарегистрированных в освобождаемой квартире граждан влияет на площадь предоставляемого жилья в том случае, если семья состоит на жилищном учете и желает при переселении улучшить свои жилищные условия.
Согласно закону № 21 гражданам, освобождающим помещения, занимаемые по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, а также собственникам помещений, которые состоят на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
Для тех, кто приватизировал квартиры в доме, идущем под снос, или является собственником жилья по другим основаниям, законом предусмотрена возможность выбора между равноценным возмещением (компенсацией) или выкупной ценой. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
Равноценным натуральным возмещением признается другое благоустроенное жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, а число комнат соответствует числу комнат в освобождаемом помещении. Доплата за разницу в стоимости обмениваемых жилых помещений не взимается.
Согласно постановлению столичного правительства от 4.12.2007 № 1035-ПП «О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве» определение формы возмещения (компенсации), размера и условий предоставления денежного возмещения (компенсации), характеристик жилого помещения (площадь, число комнат, наличие отделки, место расположения и др.), предоставляемого в порядке натурального возмещения, указывается в предварительном договоре.
Как встать на очередь
Живем в трехкомнатной приватизированной квартире, где зарегистрированы шесть человек, включая ребенка-инвалида. Можем ли мы встать на очередь по улучшению жилищных условий и что для этого нужно сделать?
Пимановичи
– Условия и порядок постановки на жилищный учет определены столичным законом от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения». Для того чтобы быть принятым на учет, необходимо соответствовать всем перечисленным в ст. 7 этого закона условиям.
Что касается оснований для признания нуждающимся в жилых помещениях, то достаточно хотя бы одного из признаков, указанных в ст. 8 закона № 29. К примеру, заявитель и члены его семьи должны иметь обеспеченность квадратными метрами меньше учетной нормы (10 кв. метров общей площади для отдельных квартир и 15 – для коммунальных).
При наличии у гражданина или членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилья осуществляют исходя из суммарной общей площади всех указанных помещений.
Перед подачей заявления о принятии на жилищный учет следует получить статус малоимущего, для чего необходимо собрать документы о доходах всех членов семьи заявителя. Кроме того, понадобятся данные о наличии на праве собственности объектов недвижимости, автомобилей и иного имущества, подлежащего налогообложению в соответствии с федеральным налоговым законодательством. При этом средний ежемесячный доход семьи определяется как сумма среднемесячного дохода всех членов семьи за два полных календарных года, предшествующих году обращения с заявлением о признании гражданина малоимущим. Документы представляются в орган соцзащиты по месту жительства.
Теперь о том, что касается ребенка-инвалида. Согласно ст. 51 ЖК РФ граждане (как наниматели, так и собственники, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями) признаются нуждающимися в жилых помещениях, если в составе их семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. При этом граждане не должны иметь иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Сами граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, подлежат обеспечению жильем вне очереди (перечень соответствующих заболеваний утвержден постановлением правительства РФ от 16.06.2006 № 378).
Также в соответствии со ст. 53 закона столицы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» после постановки на жилищный учет семьи, имеющие детей-инвалидов с нарушениями опорно-двигательного аппарата и пользующихся креслами-колясками, должны быть обеспечены жильем, которое оборудовано специальными средствами и приспособлениями.
Программа и подпрограммы
Когда семью могут снять из общей очереди, если один из нас получил квартиру по программе «Молодой семье – доступное жилье»? Сразу как договор с ним подписан, или когда он выпишется из старой и зарегистрируется в новую квартиру?
Владимир Семенов
– Уже больше года в Москве действует третий этап программы «МСДЖ».
Момент снятия вашей семьи с жилищного учета зависит от той подпрограммы, в которой она участвует. Если вы реализуете право на получение социальных выплат из бюджета города, вас снимут из очереди после приобретения в собственность жилого помещения.
Если вы приобретаете жилье по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (или по договору купли-продажи с использованием ипотечных кредитов) – снимут с момента госрегистрации договора приобретения жилого помещения в собственность.
Если же, участвуя в подпрограмме, вы реализуете право найма жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда города, вас снимут из очереди после предоставления жилого помещения по договору найма сроком до пяти лет с гарантированной возможностью дальнейшей пролонгации договора.
При этом надо иметь в виду, что если после получения жилья в собственность или по договору найма одним из членов семьи – участником программы «Молодой семье – доступное жилье» имущественная обеспеченность семьи останется достаточной для признания ее нуждающейся в жилых помещениях, то семью с жилищного учета не снимут.
Изымается путем выкупа
Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, которая предшествует изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения необходимых действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?
Алла Руденко
– В п. 22 постановления пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» дано следующее разъяснение. Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, вынесшим такое решение (т. е. межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома), требования к собственникам жилых помещений в доме о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники в определенный им срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного дома, орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка, на котором он расположен, для муниципальных нужд (главное заключается в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, представляющего опасность для жизни и здоровья граждан). При этом каждое жилое помещение в доме изымается путем выкупа (за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию). К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае применяются нормы чч. 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ.
Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений не выполнили требование о сносе или реконструкции дома.
Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ.
Ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом необходимо руководствоваться подп. «и» п. 20 постановления пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14: предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого помещения допускается только по соглашению сторон. При отсутствии согласия органа местного самоуправления суд не может обязать его предоставить гражданину такое жилое помещение.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Григорян А. Г., Дубасова А. А., Маркова А. Е., Гринько Н. Н.