Жилищный кодекс столицы
В конце января Мосгордума приняла закон «Основы жилищной политики города Москвы». С просьбой прокомментировать этот важнейший для москвичей документ «КР» обратился к заместителю начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Екатерине Радченко.
Под защитой города
В нынешних экономических условиях очень немногие в состоянии сами, без финансово-имущественной поддержки государства решить свои жилищные проблемы. Новый городской закон «Основы жилищной политики города Москвы» – по сути жилищный кодекс столицы. Он в первую очередь определяет основные принципы, цели и задачи жилищной политики города. И как всегда, городской закон более либеральный, мягкий, чем федеральное жилищное законодательство. При этом, естественно, как и все городские законы, он должен соответствовать всем положения Жилищного кодекса РФ. Все же во многих случаях права москвичей защищены более надежно.
В федеральном законодательстве акцент сделан на защиту права собственности, в московском – на конституционном праве человека на жилье. Городской закон «Основы жилищной политики города Москвы» – закон социальный, жилые помещения, находящиеся в собственности города, предоставляются малоимущим москвичам, у которых нет финансовых возможностей самостоятельно приобрести жилье. У них есть право на получение социального жилья.
Город оказывает помощь – организационную и финансовую – и жителям, имеющим некоторые денежные средства, но которых все-таки недостаточно для решения жилищной проблемы. Им дается возможность участвовать в городских программах: социальная ипотека, «Молодой семье – доступное жилье», купля-продажа с рассрочкой платежа, предоставление безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья.
Перед городом также стоит важная задача – создать условия для эффективной и прозрачной работы рынка недвижимости. Рынок аренды квартир должен выйти из тени, платить налоги с доходов от сдачи квартир в аренду обязаны все собственники.
Также стремимся сделать все возможное, чтобы не допустить ситуации, когда новые собственники квартир, на основании Жилищного кодекса РФ, выкидывают на улицу несовершеннолетних детей.
До каждой запятой
Новый документ состоит из 10 глав. Остановимся на его основных нормах. В первой главе говорится о государственной поддержке граждан и защите их прав в жилищной сфере. Прописано, что город оказывает поддержку жителям в виде предоставления им жилых помещений, а также в денежной форме. За счет средств бюджета выдаются субсидии для приобретения или строительства жилья, пособия, которые дают возможность москвичам самостоятельно улучшить свои жилищные условия, а также компенсации и субсидии малообеспеченным москвичам на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Необходимо подчеркнуть: помощь может быть оказана только в порядке и на условиях, установленных законами и правовыми актами столицы. Никаким другим образом поддержку города получить невозможно. Если какой-то вид помощи в законе города или постановлении правительства не прописан, поддержка не может быть оказана.
Об этом говорится в статье 3 нового закона. Это очень важный момент. Чиновник обязан действовать строго в рамках закона, принимать индивидуальные решения не имеет права.
Практически все, что делают сегодня органы государственной власти, чиновники, заадминистрировано, забюрократизировано до каждой запятой. И в данном случае это правильно. На каждое действие чиновника есть административный регламент. У нас действует достаточно четко отработанная автоматизированная компьютерная система, которая чисто технически не позволит чиновнику принять волюнтаристское решение. В нашей схеме, когда город предоставляет очередникам квартиры, а это достаточно дорогой вид социальной помощи, действия чиновников и должны быть отрегулированы от первого до последнего слова. Только тогда не возникнет никаких проблем.
Приведу пример. Недавно в Мосгордуме рассматривался протест городской прокуратуры о противоречии одной из статей столичного закона Жилищному кодексу РФ. По сути, речь шла о неоднозначном толковании статьи, и в итоге было решено уточнить формулировки. Но депутатов заинтересовал вопрос, можно ли при выдаче смотровых талонов ущемить права очередника. Например, написать в его учетном деле, что выдали пять смотровых талонов, он якобы
от всех вариантов отказался, а на самом деле человеку никто ничего и не предлагал. Короче, можно ли обойти закон?
Вся документация – от постановки на учет очередника до получения им договора на свое новое жилое помещение – проходит через автоматизированную информационную систему, в которой работают все наши сотрудники. В том числе и те, кто непосредственно выдает смотровые талоны на квартиры. В компьютере фиксируются все действия чиновника. Сотрудник не сможет послать документ на принтер, если не заполнит его, как полагается. Компьютер просто не выполнит команду. Естественно, нарушить право очередника при такой системе контроля практически невозможно. Кроме того, у нас в Департаменте существует специальный ревизорский отдел, который проводит постоянные проверки.
О правовом регулировании жилищных отношений даны сведения в главе 2. Здесь фактически определены компетенции различных органов государственной власти – законодательной и исполнительной – в жилищной сфере. Установлены полномочия Московской городской Думы, правительства Москвы и отраслевого органа – Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы. Мосгордума принимает законы, московское правительство готовит подзаконные акты, а Департамент исполняет закон в том порядке, который устанавливают постановления правительства.
Жилищный фонд
В главе 3 говорится о жилищном фонде Москвы. В отличие от Жилищного кодекса РФ, в котором прописаны три вида жилищного фонда, в нашем законе присутствует только два из них. Частный, принадлежащий собственникам – гражданам и юридическим лицам, и государственный, принадлежащий Российской Федерации, городу Москве и иным субъектам РФ. Муниципального жилищного фонда в столице нет. Почему? Потому что Москва, в отличие, например, от Подмосковья, единый населенный пункт. В Московской же области достаточно много городов, и в каждом – свой жилищный фонд. Это разные административные образования, хотя регион один – Подмосковье.
Городской жилищный фонд в зависимости от целей использования делится на жилищный фонд социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный. Квартиры из фонда социального использования предоставляются очередникам по договорам социального найма или безвозмездного пользования. Жилые помещения индивидуального жилищного фонда используются собственниками для личного проживания. Жилье коммерческого фонда – это квартиры, которые идут на реализацию возмездных городских программ для очередников, пожелавших участвовать в программах социальной ипотеки и купли-продажи с рассрочкой платежа. В специализированный фонд входят служебное жилье, маневренные квартиры, общежития. Он может использоваться в случаях, когда, например, срочно требуется расселить дом, в котором произошел пожар, авария, либо проводится капитальный ремонт или реконструкция.
Почему вам необходимо знать, к какому фонду относится квартира, где вы живете? От этого зависят ваши права на жилое помещение. Скажем, если квартира находится в специализированном жилищном фонде и предоставлена по служебному ордеру, то приватизировать ее нельзя. А если она из фонда социального использования – то в любой момент вы можете ее приватизировать, стать собственником.
Часто жители задают вопрос, можно ли использовать жилые помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности? Да, можно, если это не нарушает права соседей, и вы не планируете наладить производство в своей квартире.
Еще в эту главу включены нормы о переустройстве и перепланировке, о переводе жилого помещения в нежилое. Они повторяют нормы федерального законодательства, потому как в стране установлен общий и единый порядок для всех субъектов Федерации. Все же, на наш взгляд, порядок действий, прописанный в новом законе города, изложен более доступно.
Хочется еще раз напомнить. Прежде чем делать перепланировку в квартире, согласуйте ее с уполномоченным органом. Иначе придется привести помещение в прежнее состояние. Правда, суд может разрешить вам сохранить самовольную перепланировку, при условии, что не разрушены несущие конструкции здания, не повреждены противопожарные устройства, не затруднен доступ к инженерным коммуникациям и т. д.
Последняя статья этой главы касается страхования жилых помещений. Мы все время призываем москвичей участвовать в программе страхования своих квартир, которая разработана и софинансируется правительством Москвы. В последнее время происходит дов
ольно много несчастных случаев – пожары, затопления квартир и т.д. Стоимость восстановления жилых помещений значительная. Зачастую граждане сами не располагают подобными средствами, не способны «потянуть» ремонт. А вот по городской программе добровольного страхования квартиры приходится платить совсем небольшую сумму, практически любая семья может выделить ее из своего бюджета. Но зато в случае полного уничтожения жилого помещения семья получит другое жилье или будет оплачена его стоимость.
Не так давно в доме ЖСК в Останкино был пожар. Сгорели квартиры. Но город не в праве оказать погорельцам помощь, потому что жилье не было застраховано. Бюджетное законодательство четко прописывает, кому, сколько и на каких условиях можно передать денежные средства из городской казны. Даже при большом желании нельзя выделить бюджетные деньги, чтобы оказать помощь этому ЖСК в ремонте дома. Тут же другие собственники зададут вопрос: почему мы за свой счет ремонтируем квартиры, а в доме ЖСК – на бюджетные деньги?
Хочется напомнить москвичам: городская программа добровольного страхования квартир эффективно работает в городе. Она защищает в первую очередь ваши интересы.
Гражданам в пользование
О непосредственном предоставлении гражданам жилых помещений из жилищного фонда города говорится в главе 4. Указано, кому, на каких условиях, в какие сроки, по каким договорам город дает квартиры. Эта глава достаточно тесно связана с другими городскими законами, в частности с законом № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и некоторыми подзаконными правовыми актами, которые действуют еще со времен старого закона «Основы жилищной политики города Москвы».
Вопросы предоставления жилья по договорам социального найма, найма и безвозмездного пользования освещаются в главе 5. В ней содержатся основные, по сути те же положения, что в законе № 29, правда, структурированные немного иначе. Жилые помещения предоставляются очередникам в пользование по договорам социального найма, либо найма, либо безвозмездного пользования. Определяются критерии, в соответствии с которыми жилое помещение из жилищного фонда города может быть передано в пользование гражданам. Также в этой главе говорится о требованиях к благоустроенности жилья, о форме договора о пользовании, прописаны основные права и обязанности нанимателей.
Так, в пользование предоставляются изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности. Договор социального найма бессрочный, то есть срок его действия не устанавливается. А договоры найма и безвозмездного пользования, как правило, считаются заключенными на пять лет, если дополнительно срок не определен.
В этой главе прописываются права нанимателей, с которыми заключен договор социального найма или найма на вселение других граждан в эти жилые помещения по договорам поднайма. Этот вопрос очень важен для нашего города. Как известно, многие москвичи сдают комнаты или квартиры приезжим. Надо иметь в виду, что вселить временных жильцов наниматель может только с письменного согласия уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, а также и всех членов семьи. Когда речь идет о коммунальной квартире, необходимо тоже взять согласие в письменном виде всех нанимателей, собственников и членов их семей. Договор поднайма нельзя заключать, если площадь на каждого проживающего в отдельной квартире будет менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – меньше нормы предоставления. И еще один момент следует учитывать. Нельзя сдавать комнату в квартире, если в ней проживает или в нее вселяется человек, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых запрещено совместное проживание граждан в одном помещении.
Статьи о порядке изменения договора о пользовании жилым помещением полностью соответствуют федеральному Жилищному кодексу, ничего нового в них нет, но изложены они более подробно.
Хочется подчеркнуть только один момент. Договор с нанимателем может быть расторгнут через суд, если гражданин постоянно нарушает права соседей, которые проживают в одной с ним коммунальной квартире.
Горе-родителей – в общежитие
В новом законе «Основы жилищной политики города Москвы» есть норма о выселении родителей, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми невозможно. По решению суда горе-родителей переселя
ют в общежития.
И еще одна новация. В закон введено новое понятие «бездотационные дома» жилищного фонда города Москвы. Бездотационный дом – это многоквартирный дом, в котором жилые помещения предоставляются с оплатой по полной стоимости (платой за наем), содержание и ремонт жилого помещения. Он потому и называется «бездотационный», что для его содержания средства из бюджета города не привлекаются.
О специализированном жилищном фонде подробно говорится в главе 6. Указан статус фонда, цели его образования и самое основное – виды специализированных жилых помещений. Гражданам обязательно надо учитывать: если они живут в служебной квартире, общежитии, или в специально оборудованном социальном жилье, предназначенном для детей-сирот, инвалидов, то это помещения специализированного жилищного фонда. Они не могут быть приватизированы, как уже говорилось выше. Их нельзя предоставить по другим договорам лицам, не относящимся к подобной категории. Например, в специально оборудованной квартире для людей с нарушениями опорно-двигательного аппарата могут проживать только инвалиды-колясочники, но не инвалиды по другим заболеваниям.
В помещения, предоставленные для временного проживания беженцев, нельзя переселить жителей домов, где начинается капитальный ремонт. Их можно переселить в жилые помещения маневренного фонда. Все специализированные помещения предназначены для определенных категорий жителей, и волюнтаристское решение чиновника исключается.
Все нормы – порядок заключения договоров, порядок их изменения, расторжения соответствуют федеральному законодательству. Единственное отличие закона «Основы жилищной политики города Москвы» от Жилищного кодекса РФ – положение, касающееся закрепления старого жилья, которое предоставлялось работникам городского хозяйства и некоторых других организаций, работающих на город, в качестве служебного. Но не по договорам служебного найма, а в качестве арендного жилья. Две статьи (61, 62) определяют порядок закрепления старого служебного жилья (предоставленного до вступления в силу Жилищного кодекса РФ) гражданами, проживающими в этих жилых помещениях.
Для законодательства эти статьи новые, а по жизни это уже сложившийся в городе порядок. В столице действует постановление правительства Москвы от 5 августа 2008 года № 711-ПП, которое как раз и определило порядок передачи на постоянной основе помещений бывшим сотрудникам комплекса городского хозяйства. Сначала было много нареканий, вопросов, как, кому, какую площадь закреплять. Потом стали потихоньку разбираться, привыкать, поняли, что этот порядок дает социальный и стимулирующий эффект для городского хозяйства. Жизнь показала, что все сделано правильно, и эта норма появилась в новом законе.
Глава 7 самая краткая. Обмен квартирами перестал играть важную роль в жизни москвичей. Собственники жилья, а их достаточно много в столице, в основном решают свои проблемы на рынке недвижимости, путем купли-продажи квартир.
Кому, сколько
Порядок оплаты за жилое помещение определен в главе 8. Никаких новшеств, никаких изменений по сравнению с тем, что действуют сейчас и прописаны в Жилищном кодексе РФ, здесь нет. Дана структура платы за жилое помещение применительно к жилищному фонду в Москве. Определены особенности платы за помещение, предоставленное по договорам социального найма, найма, в бездотационных домах, а также находящееся в частной собственности. Причем отмечено, что жители, признанные малоимущими и заключившие договор социального найма, освобождаются от оплаты жилых помещений.
Урегулированы вопросы, касающиеся платы за коммунальные услуги и особенности предоставления субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. Для многих наших граждан получение субсидий жизненно важно. Ничего тут не изменилась, и надо отметить, что никто никаких революций в этой сфере совершать не собирается.
Было много претензий к главе 9, касающейся управления многоквартирными домами. Нас спрашивали: почему в законе прописано так мало норм?
Управление многоквартирными домами – это вопросы, относящиеся скорее к управлению собственностью, к тому, каким образом граждане распоряжаются ею, а не к основам жилищной политики. Вопросы, связанные с собственностью граждан, регулируются исключительно гражданским законодательством, а не жилищным. В нашем законе прописаны именно основы управления многоквартирными домами и именно для нашего города. Конкретно сказано, что может сделать Москва для сво
их жителей.
У городской прокуратуры были вопросы по поводу проведения капитального ремонта в многоквартирных домах. Нам объяснили, что в законе не должны регулироваться никакие договорные отношения между управляющими организациями и собственниками, а также между собственниками по поводу взимания средств за капитальный ремонт, пользование общим имуществом в многоквартирном доме. Это не входит в прерогативу городской власти. Что же касается капитального ремонта и содержания многоквартирных домов и придомовых территорий, то этот вопрос уже урегулирован законом города «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008–2014 годы».
Власти города Москвы могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам средства бюджета города Москвы на капитальный ремонт многоквартирных домов. Город может оказывать только стимулирующую, организационную, любую другую поддержку собственников, но не может вмешиваться в регулирование этой сферы. Все основные моменты здесь урегулированы федеральным Жилищным кодексом.