21:49:31
20 июля 2024 г.

Ищите истину в… деньгах

ЖКХЖилищный кодекс поставил собственников перед выбором, какому способу управления отдать предпочтение: самостоятельному (через товарищество) или внешнему (через управляющую компанию). При этом граждане нередко голосуют по известному принципу: хрен редьки не слаще. Возможно, они бы руководствовались иными соображениями, если бы в кодексе, помимо перечисления основных способов, было вразумительно сказано о различии между ними.

О налоги! Вы где?

Законодатели ни словом не обмолвились о том, что в стране существует две формы управления: коммерческая и некоммерческая. Отсюда непонимание того, чем же отличается одна от другой. На практике эти две формы реализуются по-разному. Коммерческая – в виде управляющей организации, некоммерческая – в виде товарищества собственников жилья или кооператива. Непосредственное управление предлагается как альтернатива, подразумевающая смешанный способ. В нем частично есть элементы и коммерческой, и некоммерческой формы, и он однозначно нацелен на экономию средств собственников. Те, кто его реализовал, экономии добились. Как ни странно, этот способ усиленно пытаются задушить. Прежде всего потому, что он не устраивает налоговиков: при таком управлении хозяйственной деятельности нет, налогов не возьмешь.

С точки зрения налогообложения, не любят фискальные органы и ТСЖ, ведь уставная некоммерческая деятельность базой для налогообложения не является. Поскольку товарищества стали появляться в массовом порядке, и их число растет, то, стало быть, все больше объектов в виде домов и наших с вами кошельков уходит от налогообложения. За что же тут инспекторам любить ТСЖ?

Любой действующий председатель не раз сталкивался с попытками обложить многоквартирный дом какими-то платежами, хотя товарищество должно платить только в том случае, если помимо уставной, занимается коммерческой деятельностью. К примеру, сдает в аренду помещения, или место под рекламу.

Чужая прибыль за ваш счет

Справедливости ради замечу, что и в ТСЖ встречаются председатели, которые ведут себя как дикие коммерсанты на диком рынке. В основном это происходит тогда, когда не работает ревизионная комиссия и не очень активны собственники. Но ведь нездоровый аппетит, только гораздо чаще и в гораздо больших размерах, проявляют и коммерческие управляющие компании, если жители дома представляют собой неорганизованную массу.

Не факт, что во всех случаях лучше ТСЖ. Дома разные, люди разные, обстановка в регионе, городе, где это происходит, тоже разная. Да и власть сплошь и рядом по-разному подходит к решению этих вопросов. Эти факторы при выборе способа управления, конечно же, надо учитывать. Где-то идеален вариант ТСЖ, а где-то более приемлема управляющая компания. Бессмысленно требовать от ТСЖ фундаментальных работ, реконструкций, как и надеяться на то, что в штате появятся профессионалы экстра-класса, умеющие к тому же зарабатывать для дома на коммерции. Это идеальный вариант, но в некоторых домах он существует.

Однако ТСЖ создаются не для этого, а с целью сэкономить деньги граждан в сегодняшней непростой ситуации и иметь возможность направить средства в проблемные места конкретного дома. При этом в условиях небольшого или минимального финансирования надо управлять настолько грамотно, чтобы собранные деньги давали возможность решить текущие проблемы. В этом смысле для создания ТСЖ идеально подходят старые дома ЖСК. Или новостройки. Обычно это строения типовой серии, которые пока не требуют каких-то вложений. Но поскольку они, как правило, сдаются с недоделками, то им сразу же требуется грамотный управляющий, который в ограниченных финансовых условиях сумеет принести реальную пользу.

Я привела примеры, когда ТСЖ были бы кстати. Другой вопрос – а что же все-таки лучше? Если особенно не мудрствовать, можно сформулировать ответ так: хотите дешевле – выбирайте ТСЖ. Хотите дороже и круче (варианты этого «круче» вы должны получить за ваше «дороже») – приглашайте коммерческую организацию. Есть возможность договариваться, добиваться предоставления необходимых дому услуг, а не довольствоваться минимумом. В ТСЖ выбора меньше, и не только из-за ограниченных средств, но и из-за целей этой организации. В отличие от ТСЖ коммерсанту интересно на жителях заработать, ему придется с ними договариваться, торговаться, поскольку его прибыль зависит и от этого умения, и от его предпринимательского таланта.

К сожалению, в 2005 году во время массового выбора способа управления людям не объясняли этих нюансов. Поэтому большинство домов оказалось под управляющими компаниями. Но даже тогда собственники должны были сообразить, что их ждет в случае выбора коммерческого управления, а что – при выборе ТСЖ. При коммерческом управлении объем затрат однозначно больше – хоть на несколько рублей, но больше. Эта истина лежит на поверхности, но ее не видно в формулировках Жилищного кодекса.

По формальным признакам

Даже не зная о том, какой способ выбран, можно определить его по формальным признакам. Главный признак коммерческого управления – договор управления. Причем заключенный в письменном виде и имеющийся на руках у каждого собственника. Все взаимоотношения между собственником и компанией строятся на его основе. У коммерсанта нет иной возможности получить с жителей деньги без договора, из которого следует, что он должен сделать в доме, кто и сколько ему за это заплатит.

Основной отличительный признак некоммерческой формы – наличие в доме юридического лица в виде ЖСК или ТСЖ, вместо договора – устав, на основании которого товарищество или кооператив управляет. Что делают люди, голосуя на собрании? Если вдуматься, то они фактически обсуждают условия управления в их доме. Но не в форме пунктов договора, а в форме положений устава, который все они обязуются выполнять. Коллективно договорились, только подписи не поставили, и проголосовали за устав. А в нем заложено то же самое, что и в коммерческом договоре: кто и за что отвечает, кто руководит, какие предполагаются штрафные санкции, каким образом осуществляются контрольные функции, на что имеет право член ТСЖ, а на что – нет, что входит в компетенцию правления.

Второй признак той или иной формы – способ сбора денежных средств на финансирование деятельности управляющей организации. Практически речь идет обо всех платежах граждан, которые они платят по квитанции. Деньги, поступив на счет управляющей организации, становятся ее собственностью. И жители финансируют всю деятельность управляющих организаций – и коммерческих и некоммерческих. Так вот, коммерческая организация имеет право собирать эти деньги только в форме выручки от реализации платных услуг, тех, что прописаны в заключенном договоре управления. Никаких других поступлений с точки зрения бухгалтерского учета, налогообложения и ведения финансовой деятельности у нее быть не может. Деньги за оказание этих услуг она должна у себя оприходовать в форме выручки от реализации платных услуг, заплатить с них налоги по полной программе. Иными словами, при коммерческой форме управления жители оплачивают не только стоимость услуг, но налоги и прибыль. Вот откуда берется разница затрат в ТСЖ и коммерческой организации.

Маржа не заржавеет

Форма сбора денег в ТСЖ – целевые поступления на уставную деятельность, которые согласно п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ вообще не являются базой для налогообложения за исключением доходов от предпринимательской деятельности. Нет ни платных услуг, ни реализации. И деньги граждане вносят в кассу или на расчетный счет своего ТСЖ или ЖСК.

Коммерческий способ – это приход в дом бизнеса, ориентированного на получение прибыли. В договорах управления обычно пишут, что заключен он для повышения комфортности проживания граждан. Но это, так сказать, от лукавого. На самом деле там следовало бы указать: – для получения прибыли от хозяйственной деятельности. Если организация именуется «ООО» и зарегистрирована соответствующим образом, то не может она не получать прибыли, у нее просто нет такого права. И маржу должны обеспечить жители. Но когда они выбирают способ управления, то почему-то редко задумываются об этой подробности.

Лариса Денисова, эксперт газеты, исполнительный директор общественной организации «Российская жилищная федерация»

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация