21:05:55
12 декабря 2024 г.

Умейте договариваться

Где, в какой строке сметы расходов ТСЖ, ЖСК или коммерческой управляющей организации должна «сидеть» управленческая составляющая?

Ответ на этот вопрос содержится в постановлении правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (примечания к приложению № 3): услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья. Иными словами, управленческие расходы отдельной строкой не выделяются и не считаются. Они сидят в каждой из 125 операций, которые осуществляются при обслуживании дома.

Из чего складываются расходы на управление в ТСЖ и ЖСК? Это зарплата председателя, который ведает техническими и правовыми вопросами, подписывает договора, ведет общую политику всего дома. Говорят, что председатель в ТСЖ, ЖСК – не управленец. А кто такой директор ДЕЗ, начальник РЭУ? Он выполняет те же функции, что и председатель, и получает за это зарплату.

ТСЖ, ЖСК может содержать своего бухгалтера или для начисления платежей и изготовления квитанций, подготовки отчетов нанять частную организацию, которая, скажем, за два процента от суммы начислений выполнит всю эту работу. В управленческих расходах должны быть затраты на помещение для правления (если оно есть) – плата за телефон, тепло, освещение, проценты банку за обслуживание.

Многие ТСЖ, ЖСК для сокращения расходов поручают обслуживание дома профессиональной компании, чаще это ДЕЗ.

К сожалению, в Москве складывается ситуация, когда ДЕЗы пытаются все средства, собранные с жителей на содержание и ремонт жилых помещений, схватить себе и не оставить ТСЖ и ЖСК ни копейки. Каким образом им функционировать, как второй стороне по договору, если у них не будет ни одного оплачиваемого работника? Любое ЖСК или ТСЖ должно оставлять часть денег на управление. Ее величина зависит от того, какой договор заключен с ДЕЗом – на управление или только на обслуживание. Советую всем ТСЖ и ЖСК оставлять функции управления за собой, иначе получается, что фактически выбран другой способ управления – управляющей организацией. А это уже повод для рассуждений о том, что ЖСК (ТСЖ) действует не в рамках правового поля. Подчеркну различие между управляющей и обслуживающей компанией. Управляет тот, кто собирает деньги жителей на свой расчетный счет.

Если в доме создано ТСЖ (ЖСК), то договор с дирекцией нужно заключать только на обслуживание. Кстати, в Жилищном кодексе нет о нем ни слова. У многих сложилось впечатление, что можно заключать только договора на управление. Это, безусловно, просчет законодателей. Часто этим пользуются ДЕЗы, пытаясь навязать товариществам и кооперативам более выгодный для них договор управления.

Как действовать председателям, если ДЕЗ им упорно выставляет смету на всю собранную с дома сумму, которая к тому же калькулируется не с точки зрения выполненных работ, а с точки зрения того, сколько какому человеку надо заплатить и сколько материалов израсходовать. Две стороны – председатель ТСЖ (ЖСК) и руководитель нанимаемой организации должны сесть за стол переговоров и решить вопрос: как управленческие расходы поделить в обоюдных интересах.

Герман Ломтев

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация