Приготовиться к всплытию!
Похоже, несмотря на серьезные потери прошлого года строительная отрасль не только выжила, но и готова расти. Дно, после которого она должна наконец начать плавное движение вверх, достигнуто.
Прощание с котлованом
Мрачные прогнозы не сбылись: массовых банкротств стройкомпаний из-за падения спроса на жилье и отсутствия финансирования не произошло. С начала года впервые за время кризиса строители с оптимизмом относятся к будущему отрасли, надеясь на новые кредиты и рост покупательского спроса. Так, по крайней мере, явствует из опроса руководителей стройпредприятий, проведенного в ряде регионов Центром конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Государственного университета Высшей школы экономики. По признанию опрошенных, спрос на их услуги под конец 2009-го стабилизировался.
Главной бедой, которую принес кризис для строителей, стал, конечно, кредитный голод: банки не желали кредитовать новые проекты, реализация которых сопряжена со слишком большими рисками. Инвестиции в строительство на стадии котлована ушли в небытие. И все же компании остались на плаву. Как показал опрос, в 2010-м выросло число компаний, обеспеченных собственными финансовыми ресурсами: несмотря на кризис, показатель прибыльности строительства на протяжении всего прошлого года был все-таки в плюсе. Причем в четвертом квартале отмечено дальнейшее улучшение оценок прибыльности предприятий отрасли.
К сожалению, в прошлом году она не получала практически никаких госвливаний – вся поддержка пришлась на финансовый сектор, банковскую систему. Однако, по словам председателя совета директоров холдинга «МИЭЛЬ» Григория Куликова, финансирование строительной отрасли начинает постепенно оживать, так что государственная поддержка банковского сектора зря не пропала. «Я думаю, в 2010 году эта тенденция усилится, – прогнозирует он. – Сейчас готовность к финансированию в большей степени демонстрируют коммерческие банки, а вслед за ними уже начинают подтягиваться и банки с государственным участием».
Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Пионер», тоже считает, что в 2010-м «можно прогнозировать увеличение объемов кредитования и, вполне возможно, отдельным компаниям из тех, что приостановили реализацию проектов, удастся договориться с банками и возобновить строительство. По тем же проектам, которые только планируются к строительству, многие застройщики производят реконцепцию: делают их менее амбициозными, упрощают конструкцию, уменьшают площади квартир и так далее».
Выживет экономный
В прошедшем году строители сдали на 20% меньше жилья, чем планировалось, приводит данные президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. По его мнению, это напрямую связано с обвалом существовавшей системы инвестирования в отрасль. Инвестировались, в основном, строительство бизнес-класса и элита, приносившее наибольшую прибыль. Строительство жилья экономкласса почти не велось. Но покупатель дорогого жилья с рынка ушел. По мнению экспертов, в новых условиях выживут только те компании, которые смогли переориентироваться на возведение жилья экономкласса, оптимального с точки зрения соотношения цена-качество и характеризующегося более устойчивым спросом.
Именно такого мнения придерживается исполнительный директор агентства МИАН Инна Игнаткина: «В наилучшем положении в 2010 году окажутся застройщики жилья экономкласса, предложения которых были востребованы даже в кризисное время. Московский стройкомплекс будет более ориентирован на возведение именно таких объектов. Площадок для строительства жилья экономкласса заметно больше, чем для других сегментов: районы ветхих домов, территории под выводимыми промышленными предприятиями, удаленные от станций метро и расположенные в непрестижных районах».
Как прогнозирует гендиректор инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Евгений Родионов, девелоперы сделают упор на проекты класса «мультиформат» – с более дешевым жильем из более дешевых технологичных материалов с меньшим инфраструктурным наполнением.
В целом, если судить по прогнозам большинства экспертов, рынок новостроек жить будет. Конечно, не припеваючи и без астрономических барышей, как в годы бума. Ждать в ближайшее время каких-либо роскошных проектов не стоит, они станут ближе к жизни. И резкого роста новостроек тоже ждать не приходится, их будет не так много, как хотелось бы. Впрочем, и покупателей на рынке сейчас поубавилось. Зато им будет из чего выбрать.
В ожидании инвесторов
Если говорить конкретно о Москве, то город сильно рассчитывает на привлечение инвестиций. Недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что основным видом строительства в Первопрестольной снова станет инвестиционное, так как в бюджете денег нет.
Напомним, до 2004–2005 годов размер доли социального жилья в Москве составлял примерно 30%. Затем эта доля возросла до 50%. А в середине 2008-го город даже собирался сначала увеличить долю социального жилья до 75%, а затем и вовсе отказаться от услуг частных инвесторов с тем, чтобы все новостройки отдавать на социальные нужды. В итоге продажа новых квартир экономкласса на свободном рынке заметно снизилась. Но потом в городском бюджете возник дефицит, средств для освоения всех запланированных столичных стройплощадок оказалось недостаточно. Правительство было вынуждено пойти на сокращение доли социального жилья и привлечение коммерческих инвесторов.
В 2009-м привлечь их не удалось. Сейчас ситуация несколько иная. У многих застройщиков в прошлом году возникли проблемы с площадками, которые они купили до кризиса по старым, запредельным ценам, а потом квадратные метры подешевели, в результате проекты оказались нерентабельными. Что же касается новых площадок, которые намерена предложить инвесторам Москва, то тут цены будут значительно ниже прежних.
Все новые проекты, по мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, окажутся в выигрыше. И прежде всего потому, что площадки под строительство сейчас можно получить на очень выгодных условиях. Ведь земля, как сырье, потеряла в цене больше всего. Именно за московскую землю до кризиса строители платили много денег, и это сразу вздувало себестоимость строительства. Сейчас в новые проекты застройщик входит по другим, уменьшенным затратам. Но рентабельность получится нормальной даже в условиях упавших цен на жилье. А значит, город вполне может рассчитывать на то, что инвестор наконец-то вернется на столичные стройплощадки.