15:57:41
21 июля 2024 г.

Михаил Москвин-Тарханов: «Париж немыслим без мансард»

О новой законодательной инициативе Московской городской Думы рассказывает автор проекта, депутат, сопредседатель комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства города Москвы Михаил Москвин-Тарханов.– Пятиэтажки, освоение территорий, коммерческий эффект – вот основа лексики при обсуждении нынешних проблем жилищного строительства. На этом фоне проблема капитального ремонта – сиротливая Золушка. Между тем в Москве много домов постройки 1880–1960 гг., которые сегодня заслуживают пристального внимания.
Обратим внимание на хорошо известные «сталинские» и дома эпохи модерна. Первое, что поражает, – они очень тяжелые, оказывают чудовищное давление на почву – до 7 кг на квадратный сантиметр! Особенно тяжеловесны «сталинские» высотки и дома на Тверской, проспектах Мира и Кутузовском.
Часто такой дом хотя бы однажды горел, здесь текли трубы, где-то подгнило, что-то разрушилось; в доме старая проводка с ветхой изоляцией; его ест грибок и точит плесень. Ко всем этим «традиционным» проблемам добавились современные. В квартирах появились мощные электроприборы – горит не рассчитанная на такое напряжение проводка. Наконец, повсеместно распространился «евроремонт»: сносятся стены, перепланируются квартиры.
Жизнь такого дома под угрозой, которую можно устранить, обновив фундаменты, заменив перекрытия, починив крыши, установив новые лифты, проведя современные коммуникации и проводку. И тогда дом будет стоять еще лет 100–150. Но если этого не сделать, то через 20 лет он станет аварийным и не подлежащим обычному ремонту. Потребуется капитальная реконструкция с отселением людей.
Но и это не все. Возник вопрос: а представляют ли, скажем, «сталинские» дома художественную и историческую ценность? Как правило, нет. Значит, при ремонте их облик можно частично менять. В свое время архитектор Мансар настроил мансарды по всему Парижу. Сначала парижане сопротивлялись, но теперь не мыслят свой город без мансард. Почему бы и нам не пойти по тому же пути – сделать мансарды?
Но что такое мансарда в центре города? Это – пентхауз.
– Но, Михаил Иванович, это – безумные деньги! У города сегодня нет средств на ремонт таких домов, не будет и в ближайшем будущем – справиться бы с пятиэтажками и ветхим фондом.
– Поэтому мы придумали схему: жители соглашаются на строительство мансарды, сооружение любого дополнительного помещения. Приходит инвестор и строит, скажем, мансарду. Получает колоссальную выгоду: пентхауз в отремонтированном доме с новым лифтом, чистым подъездом и прочими удовольствиями. Более того, пристройка и ремонт повышают стоимость жилья в доме – двойная выгода.
Какая выгода жильцам? Потерпели – получили полный ремонт дома. Ведь все средства от такого строительства, приходящиеся на долю города, будут израсходованы на ремонт дома. Инвесторам идея понравилась. Жильцам – тоже, более того, оказалось, что некоторые пожелали войти в число инвесторов – часть затрат взять на себя. Среди жителей таких домов есть состоятельные люди.
Но имеется проблема: жильцы являются сособственниками не только квартир, но и всех инженерных сооружений дома: коммуникации, подвалы, чердаки – все это их совместная долевая собственность. В Гражданском же кодексе записано: собственники распоряжаются совместной долевой собственностью по единогласному общему решению. Вот здесь наша замечательная идея и забуксовала.
– Что это значит?
– Возьмем, для примера, «сталинский» дом на Тверской или проспекте Мира: обычно в нем десять подъездов и столько же этажей, живут в доме около четырехсот семей или около 800–900 жильцов. Но выясняется: в одной квартире обосновался американец, а владельцы живут в Израиле; хозяйка другой квартиры – полусумасшедшая старуха, которая бывает здесь раз в год; третью – сдают неизвестно кому; в четвертой – железная дверь, никто и никогда не видел хозяев. К тому же, обязательно найдется шантажист, который назло всем согласия не даст. Найдется и вымогатель, который сначала согласится, а затем станет тянуть деньги. Одним словом, в таких домах, как правило, более 10% жильцов либо нельзя найти ни при каких обстоятельствах, либо на которых нельзя рассчитывать. А это значит, что получить совместное решение невозможно.
В то же время в новом законе о кондоминиуме, где подобные коллизии рассматриваются в качестве единого имущественного комплекса, решение принимается двумя третями голосов. Вот мы и решили перенести нормы кондоминиума на все жилые дома: чтобы и здесь решение принималось двумя третями голосов.
Московской городской Думой уже принята законодательная инициатива «О проекте федерального закона «О внесении дополнений в статьи 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 8 закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Концепция законопроекта предполагает закрепление в гражданском и жилищном законодательстве Российской Федерации положения о том, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме в случае недостижения общего согласия осуществляется в соответствии с решением, принятым не менее чем двумя третями голосов собственников квартир в многоквартирном доме. Дело – за московским законом. Он, кстати, уже подготовлен. В нем определены порядок принятия решений, гарантии, меры защиты. Мы, например, предполагаем сделать особо значимым голос жителей верхнего этажа.
– То есть и здесь согласительные комиссии?
– Эгоизм нельзя поощрять! Ведь один человек из глупости, из себялюбия способен разрушить благосостояние всего дома. А в этих домах живут достойные люди, которые, кстати, хотят оставить детям хорошие квартиры. Нынешнее же состояние домов может привести к тому, что дети получат головную боль и муку.
– Но ведь в таком положении не только «сталинские» дома?
– Девятиэтажные дома с плоскими крышами, кирпичные пятиэтажки также попадут в эту категорию. Мы подсчитали: «тяжелых» домов в Москве до 10%, а если добавить к ним и кирпичные пятиэтажки, то и все 20% наберется.
– Но как представить такую реконструкцию?
– Выходим на Тверскую и видим дом № 4, где магазин «Подарки», и дом № 6 напротив Моссовета. Вверху этих домов технический этаж – раньше там были системы наблюдения за улицей и еще что-то. Предположим, жители согласны освоить этот этаж и надстроить мансардный. Над домами возникнут двухэтажные пентхаузы. Что в результате?
Во-первых, на мой взгляд, они украсят улицу. Во-вторых, каждый квадратный метр там будет стоить не менее 2,5 тысячи долларов. Считаем: затраты – максимум 500 долларов на квадратный метр; чистая прибыль с каждого квадратного метра 2 тысячи долларов! А там можно построить до 1,5 тысячи квадратных метров жилой площади в одном доме и 1 тысячи – в другом. Значит, более 2 млн. долларов с каждого дома! Этих денег хватит на то, чтобы починить фундаменты, заменить проводку, коммуникации, двери, окна и все другое. И еще немалая сумма останется.
Застройщик в очень выгодном положении. Здесь тот случай, когда царит полное согласие между инвестором и жильцами: хорошее парадное нужно жильцам и ему, так же лифты и прочие важные для комфортной жизни атрибуты.
И потом, в этих домах живет интеллигентная публика. Скажем, в доме № 6 – работники Академии наук, в доме № 4 – военные инженеры, генералы. Богатые люди, покупающие здесь квартиры в мансарде, будут адаптироваться. Они часто не москвичи, им хочется войти в эту среду, они стараются быть любезными, контактными.
– Но, Михаил Иванович, вы сказали, что «сталинский» дом давит на почву, как домкрат. И вдруг сверху еще мансарда?
– Современные конструкции легки – мансарда почти не увеличит давление, приращение будет столь ничтожным, что им можно пренебречь. Но можно использовать и громадные бомбоубежища под некоторыми домами, и бессмысленные пространства в холлах! Там можно соорудить офис, магазин, жилую квартиру, продать и получить большие деньги, не увеличивая при этом тяжести дома. И, кстати, эта поправка касается не только Москвы. А петербуржцы? А жители Екатеринбурга, Волгограда, Нижнего Новгорода – всех тех городов, где есть «сталинские» дома? Они скажут нам спасибо.
И еще один положительный эффект. Когда люди озабочены общим делом, создают инициативные группы, начинают строить – у них появляются элементы гражданского сознания. А у нас, как известно, с гражданским сознанием пока имеются проблемы.
Есть точка зрения, согласно которой для поддержания нормального демократического государства необходим определенный уровень развития гражданского общества. Если он падает ниже, то общество начинает создавать псевдоструктуры: фонды, советы и прочее. Эти структуры приводят к неэффективности управления, неконтролируемому расходованию средств. Гражданское демократичное общество существует в диалоге. Наша поправка – это еще и шаг к диалогу.

О нашем собеседнике:
Михаил Иванович Москвин-Тарханов родился в Москве в 1953 году. Окончил Московский государственный университет, получив специальность микробиолога. Работал в ряде научно-исследовательских институтов, в частности, в Институте развития Москвы при Моссовете. Окончил Российскую академию государственной службы при президенте Российской Федерации. В начале 90-х – депутат Фрунзенского райисполкома. С 1993 года – депутат Московской городской Думы. Женат. Трое детей.

Василий Дворыкин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация