Если кто-то «влез» в подвал
Цокольный этаж нашего дома, где находятся трубы и коммуникации, раньше занимала библиотека. Но ее закрыли, так как помещения не подходили под нормы содержания книг. И совсем неожиданно для всех здесь появился некий хозяин, который, по его словам, выкупил пустующие комнаты. А потом начал делать ремонт, намереваясь открыть у нас под ногами то ли магазин, то ли мастерскую. В управе заявили, что мы опоздали, так как затянули с созданием ТСЖ, и этим воспользовался бизнесмен. Город продал ему цоколь в личное пользование. Что делать в этом случае, ведь мы не хотим такого соседства?
Руслана Макарцева
Все дороги ведут в БТИ
Герман Ломтев (Российская жилищная федерация):
– В соответствии со ст. 36 ЖК РФ технические подвалы относятся к общей собственности. Такие объекты не включаются в перечень имущества, реализуемого в процессе приватизации, и не продаются. В вашем случае помещения, расположенные на цокольном этаже, зарегистрированы в качестве объектов собственности Москвы, и у города, как и у любого собственника квартиры, есть право распоряжаться своим имуществом – продавать или сдавать в аренду. Другое дело, если в цоколе или подвале находится механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, а также вентили, трубы, краны, предназначенные для функционирования дома. Тогда это однозначно техническое помещение и оно должно входить в состав общего имущества.
Порядок определения его состава установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года). Это могут делать сами собственники – для выполнения своих обязанностей по содержанию общего имущества, органы государственной власти – для контроля над его содержанием, органы местного самоуправления – для подготовки открытых конкурсов по отбору управляющих компаний. Перечень утверждается на общем собрании.
В п. 2а Правил в числе прочих помещений общего пользования указаны и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Включите цоколь в состав общего имущества. Затем, для получения свидетельства о праве собственности, представьте в Федеральную службу регистрации: протокол общего собрания, утвержденный перечень общего имущества, схему распределения долей в праве на общую собственность, технические документы, подтверждающие назначение цоколя с его характеристиками, решение об уполномоченном лице, которому собственники поручают заниматься регистрацией. Это может быть любой из собственников, председатель ТСЖ (если в доме оно создано) или стороннее лицо, скажем, представитель общественной организации или юрист.
Вам, скорее всего, откажут, так как на это помещение или его часть право собственности уже зарегистрировано. Важно, чтобы регистраторы указали мотивацию своего решения. Затем – в суд с иском об отмене регистрации права собственности на цоколь. Однако в суде придется доказать, что он является техническим, что в нем действительно располагаются коммуникации, узлы учета.
Для этого понадобится техдокументация на дом. В п. 24 Правил сказано, что к ней относятся документы технического учета, акты о приемке работ, акты осмотра, проверки инженерных коммуникаций и других частей общего имущества.
Основным документом, подтверждающим назначение подвала или цоколя, является поэтажный план, его выдает БТИ. Есть случаи, когда в плане указаны только перегородки, а инженерных коммуникаций нет.
Во многих старых домах собственникам приходится разыскивать техдокументацию. Где? Возможно, поэтажный план (экспликация) имеется в виде приложения к техпаспорту. Что-то можно найти в архивах. В Новороссийске собственники одного «древнего» дома нашли и привлекли в суд свидетелем пенсионера, который когда-то его строил…
Если поиски не увенчаются успехом, придется за деньги заказать новый технический паспорт. Правда, БТИ во многих случаях старается не наносить в план коммуникации, мотивируя тем, что в нормативных документах, регламентирующих их деятельность, нет этой обязанности.
Ситуация осложняется тем, что регистраторы требуют выписку из техпаспорта об общем имуществе. А такого раздела в этом документе не предусмотрено по вине Госстроя, «забывшего» это сделать. Но Госстрой давно ликвидирован, а проблема осталась нерешенной.
Тем не менее сотрудник бюро при обследовании вынужден будет нанести на бумагу все, что увидит.
Возникает вопрос: кто вправе запрашивать документы в БТИ, если в доме не создано ТСЖ? Ответ содержится в Положении об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (в редакции постановлений правительства РФ от 10.09.2004 № 477, от 19.03.2005 № 141), утвержденном постановлением правительства РФ от 4.12.2000 № 921: сведения (документы) об объектах учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников.
Доки разные важны
Лариса Денисова (Российская жилищная федерация):
– Проблема признания подвалов техническими помещениями существует по всей России. Собственникам с великим трудом приходится доказывать очевидное. И чем больше они смогут собрать доказательств в свою пользу, тем лучше. Это и архивные документы, и проектная, строительная, техническая документация.
Вам отказали в Федеральной регистрационной службе на том основании, что у этого помещения уже есть зарегистрированный собственник? Добейтесь от регистраторов точной формулировки – какого конкретно документа не хватает, какой букве закона и что не соответствует.
В суде на требование отменить регистрацию из-за недостаточной доказательной базы последовал отказ? Значит, прежде чем туда обращаться, сначала надо было добиться нанесения в поэтажный план БТИ коммуникаций. Только так можно доказать, что подвал – технический.
Техпаспорта надо обновлять каждые пять лет, но часто в новых документах бывает написано все ровно наоборот по сравнению с предыдущими. Это обычная практика БТИ. Но ее надо менять, жаловаться депутатам, в прокуратуру. Во многих городах БТИ уже начали предоставлять документы, соответствующие требованиям закона. К сожалению, далеко не везде.
Самый универсальный способ решить проблему признания подвалов техническими – обобщение судебной практики через Высший Арбитражный Суд. 23 июля 2009 года вышло весьма важное для собственников многоквартирных домов постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Общих рекомендаций оно не дает, но по отдельным поводам – прогресс значительный. Типичная ситуация: жильцы судятся за подвал, а на него уже зарегистрировано право собственности. В этом постановлении впервые провозглашено, что собственники могут оспорить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Приведем выдержки из этого постановления.
«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ)».
Единственный пункт в этом постановлении, который не радует – о сроке исковой давности. Ведь собственники узнают о нарушении своих прав часто задним числом. В этом случае, кроме забот о добывании документов о техническом назначении подвала, им придется доказывать еще и то, что о его продаже кому-то три года назад им стало известно только вчера.