К какому берегу пристать
Выгодно ли сегодня покупать квартиру в Париже? Стоит ли ждать дальнейшего падения цен, или лучше приобретать квадратные метры здесь и сейчас? Сколько стоит содержать недвижимость за границей? На эти и другие вопросы отвечает Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ Distant Property Management».
Снова вспомнили о Франции
В период активного развития рынка покупатели ориентировались на относительно недорогие страны, где имелся потенциал роста – Черногорию, Турцию, Болгарию. Сейчас очертить круг популярных направлений стало сложнее, поскольку тенденции рынков недвижимости в ряде странах все более разнятся. Популярность тех или иных направлений постоянно меняется. Сказываются и факторы сезонности, роста или снижения стоимости, появления новых интересных предложений.
В последние шесть-семь месяцев растет интерес к Франции, и прежде всего к Лазурному берегу, Парижу, региону Лангедок-Руссильон. Клиенты и инвесторы интересуются абсолютно всем – от студии в Париже за 100–110 тыс. евро, до отелей и гостиниц ценой в несколько млн евро. Все это можно объяснить в первую очередь тем, что Франция – достаточно стабильный регион, где, несмотря на кризис, не отмечается существенного снижения стоимости объектов. Скидки есть, но они носят скорее «точечный» характер. К тому же в этой стране имеются хорошие возможности круглый год получать доход от сдачи жилья в аренду (особенно в Париже). Немаловажное значение играет и фактор престижности региона, и возможность получения ипотечного кредита нерезидентами под четыре-пять процентов годовых.
В круг интересов россиян несомненно входит и Чехия. Поток желающих существенно вырос, особенно после отмены закона о необходимости оформлять юридическое лицо для приобретения недвижимости. Особым спросом пользуются объекты в Праге и Карловых Варах. Причем этой страной интересуются как молодые люди (с целью инвестирования, переезда на ПМЖ и ведения бизнеса), так и представители старшего поколения (их цель – те же инвестиции, комфортное проживание на пенсии, лечение). Помимо объектов жилой недвижимости, популярностью пользуются объекты коммерческого назначения, гостиницы, рестораны.
Не ослабевает интерес к Болгарии. Россияне активно покупали недвижимость в этой стране по нескольким причинам, и прежде всего из-за возможности получить визу «D» или вид на жительство. Ранее для этого достаточно было инвестировать $500 тыс., купив несколько апартаментов. Сейчас входной порог для такого решения увеличился до нескольких миллионов, что существенно сократило число инвесторов. Однако Болгария по-прежнему популярна среди тех, кто ищет «дачу на море», а круг таких покупателей достаточно обширен. Дополнительные «бонусы»: отсутствие языкового барьера, общность религии, близость от Москвы (2,5 часа лета), улучшившиеся в последнее время качество строительства и организации управления в строящихся комплексах.
С видом на жительство
Тем, кто ищет альтернативу Болгарии в плане получения вида на жительство, можно рекомендовать рассмотреть в качестве варианта Португалию. Если говорить о небольших студиях на вторичном рынке в провинции страны, то их цена весьма доступна: от 40–50 тыс. евро. Преимуществами страны при этом являются членство в Евросоюзе и вхождение в Шенген, богатое культурное наследие, хорошие климатические условия, а также возможность в течение четырех лет решить вопрос с видом на жительство.
На первые три года после приобретения недвижимости покупатель получает мультивизу, а на четвертый, если не было нарушений паспортного режима и законодательства Португалии, уже есть возможность подавать заявление на ВНЖ. Эта европейская страна наиболее проста и доступна в плане получения ВНЖ из всех государств старой Европы.
Немногие пока изучили возможности приобретения недвижимости в Австрии. Чтобы совершить покупку на территории этой страны, россиянам придется открывать юридическое лицо. Единственное исключение – Вена, где можно купить недвижимость на физическое лицо (при наличии длительной шенгенской визы, выданной консульством Австрии). Разрешение на приобретение выдают местные власти, и процесс этот занимает примерно два месяца. При всем том, стать владельцем недвижимости в Вене престижно, а главное, не очень дорого – бывают объекты по цене 70–80 тыс. евро. Хотя, стоит заметить, такие предложения довольно редки, и желающие находятся быстро. Тем не менее возможность сделать такую покупку существует.
Вена интересна и с точки зрения вложения средств, и с точки зрения обучения детей.
Ничего сложного
Так ли сложна и мучительна процедура покупки? Давайте рассмотрим ее на примере строящегося объекта на территории Италии (Калабрия).
Обычно, после выбора конкретного объекта, необходимо оставить залог в размере 2000–3000 евро для того, чтобы объект был снят с продажи. Это можно сделать как в стране, где объект приобретается, так и в Москве. Затем подписывается предварительный договор, в котором обозначены этапы рассрочки для покупателя, а на застройщика налагаются обязательства сдать объект в указанные сроки. Последний взнос оплачивается, когда объект уже построен и сдан. Тогда же подписывается окончательный договор в присутствии нотариуса, и права собственности на объект переходят к покупателю.
В некоторых случаях, например в Калабрии, возможно предоставление ипотечного кредита на последнюю часть рассрочки, когда объект уже построен. Кредит предоставляется при наличии справки, подтверждающей доход (обычно это 2-НДФЛ), под 3,85% годовых. Оплачивать рассрочку можно из Москвы, через любой банк. Необходимо наличие валютного счета и предварительного договора, в котором прописаны этапы рассрочки и суммы, необходимые для оплаты. Рассрочка может быть разной, это и 35+45+20% или 33,3+33,3+33,3% или 50+50%. Возможны и другие варианты.
В принципе, вариант покупки строящегося объекта во всех странах похож. Различия минимальны, тем не менее они есть. Во Франции банки готовы предоставлять ипотечные кредиты на строящиеся объекты, что еще раз подчеркивает высокую ликвидность объектов. В Чехии можно заплатить 10% на этапе заключения предварительного договора, а остальные 90% – после сдачи объекта и подписания нотариального договора. Очень интересные предложения есть в Турции – на уже готовые, построенные и сданные объекты можно получить беспроцентную рассрочку у застройщика до 12 лет.
Про налоги и прочие поборы
Есть еще вопрос, который часто беспокоит наших покупателей – сколько будет стоить содержание недвижимости в месяц, в год, какие будут налоги, к каким расходам готовиться при покупке.
Возьмем для примера Францию. Налоги и расходы при содержании выглядят примерно следующим образом:
1. Налог на недвижимость (taxe fociere) – ставка налога различается в зависимости от типа недвижимости и ее расположения и составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта в год.
2. Налог на состояние (или налог на роскошь). Это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 000 евро.
До 770 000 евро: не облагается.
От 770 000 евро до 1 240 000: 0,55% от разницы .
От 1 240 000 до 2 450 000: 0,75% от разницы.
От 2 450 000 до 3 850 000: 1% от разницы.
От 3 850 000 до 7 360 000: 1,3% от разницы.
От 7 360 000 до 16 020 000: 1,65% от разницы.
Более 16 020 000 евро: 1,8% от разницы.
Если, к примеру, объект стоит 1 300 000 евро, расчет налога на роскошь идет по такой схеме: 1 300 000 – 1 240 000 = 60 000 евро. Эта сумма облагается налогом по ставке 0,75%. Затем 1 240 000 – 770 000 = 470 000 евро. Эта сумма облагается налогом по ставке 0,55%. Система непростая, но так она работает.
3. Подоходный налог при сдаче объекта в аренду – 20%.
4. Коммунальные расходы различаются в зависимости от местоположения объекта.
Другой пример – содержание недвижимости в Чехии. В этой стране с мая 2009 года возможна покупка недвижимости россиянами на физическое лицо, но тем не менее те покупатели, которые заинтересованы в получении ВНЖ, а также покупке с использованием ипотечного кредита оформляют покупку на юридическое лицо, т.е. открывают чешскую фирму. В этом случае затраты увеличиваются в связи содержанием и обслуживанием юридического лица.
1. Ежегодный налог на недвижимость – базовая ставка 1 крона за кв. метр (0,04 евро). В случае покупки квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола). Также базовая ставка налога на кв. метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек. Но с размером населенного пункта он заметно растет и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тыс. человек, а также в курортных городах Франтишкове, Лазне, Лугачовице, Марианске и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5.
2. Налог на прибыль для открытой фирмы – 24%. Рекомендация: «работать в ноль».
3. Ежегодные расходы фирмы – примерно 500 евро.
4. Среднемесячная плата за коммунальные услуги – 120–240 евро.
Если нет налога на роскошь, как во Франции, или затрат на юридическое лицо, как в Чехии, то недвижимость очень недорога в содержании. Например, в Болгарии.
1. Ежегодный налог на недвижимость. Ставка налога для физических и юридических лиц одинакова и составляет 0,15%.
2. Страховка недвижимости – 0,3% от стоимости объекта (необязательно).
3. Коммунальные и прочие расходы:
электричество – 0,1 евро/кВтч,
вода – 0,5 евро/м3.
4. Квартирная плата отсутствует.
Стационарный телефон: установка – 100 евро, абонентская плата за 1 мес. – 4 евро.
Интернет LAN: 15 евро в месяц.