Движемся со скрипом
Бурный процесс создания товариществ собственников жилья, охвативший страну, дает специалистам в области жилищного права богатую пищу для размышлений. Почему в одних многоквартирных домах ТСЖ успешно работают, а в других, едва появившись на свет, ликвидируются? В каждом ли доме нужно организовывать ТСЖ? Какое будущее ждет товарищества?..
На эти и другие вопросы в беседе корреспондента «КР» отвечает депутат Государственной Думы, председатель подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Галина Хованская.
Бабушка и бизнесмен
– В Госдуму приходит масса писем от жителей многоквартирных домов, где созданы ТСЖ. Из этой почты видно, что, как правило, успешно работают товарищества в домах, жители которых имеют примерно одинаково высокий уровень доходов. В основном это те, кто купил квартиры в новостройках. Они не стеснены в финансах, готовы дополнительно платить за комфорт и безопасность жилища.
В старых домах уровень доходов жильцов может отличаться в разы. У пенсионеров и, например, успешных предпринимателей совершенно разное представление об уровне услуг и их оплате. Особенно это несоответствие обострилось в период кризиса, и далеко не все жильцы могут оплачивать дополнительные услуги. Кроме того, к сожалению, в законодательных документах нет разъяснения, что следует считать обязательными платежами. Поэтому мы внесли соответствующие поправки к проекту изменений в Жилищный кодекс РФ, принятому в первом чтении еще летом 2006 года. Но до второго чтения проект так пока и не дошел – «завис». Нам не говорят «нет», но и не говорят «да». Годы идут, а права собственников нарушаются.
Однако многое зависит и от самих жителей, от энтузиастов, которые возглавляют товарищества. От их правовой осведомленности, знания жилищного законодательства, которое довольно быстро меняется, от умения отстаивать свои права.
Вполне конституционный подвал
– Какие вопросы чаще всего задают в письмах избиратели?
– Один из самых распространенных – об общем имуществе. Взять хотя бы технические подвалы, продажа которых продолжается несмотря на то, что чиновники вроде бы ратуют за создание ТСЖ.
В минувшем году Конституционный суд рассмотрел две жалобы. Одна поступила из Перми, другая – из Санкт-Петербурга. Заявители – члены ТСЖ. У них отобрали, не дав включить в общее имущество, технические подвалы. Собственники подали жалобы в арбитражные суды, но проиграли дела из-за того, что представители Фемиды своеобразно применяли статью 36 (часть 1) Жилищного кодекса РФ, где говорится, в том числе, о подвалах. В мотивировочной части постановлений судьи написали, что технические подвалы не были включены в общее имущество, поскольку у них есть и «другие полезные свойства». Тогда представители товариществ обратились в Конституционный суд, где и было разъяснено, что может быть отнесено к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.
Напомним, к такому имуществу относятся нежилые помещения – лестничные площадки, лифты, коридоры, крыши, ограждающие конструкции, а также технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Кроме того, – находящееся в доме механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Все это имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Конституционный суд сделал принципиально важное замечание, благодаря которому может измениться судебная практика по делам такого рода. Он указал, что наличие «полезных свойств» у технического помещения не является основанием для того, чтобы исключить его из общего имущества. Сейчас и пермяки, и жители Санкт-Петербурга собираются обжаловать решения местных судов. Думаю, разъяснение Конституционного суда поможет и другим товариществам отстоять подвалы и чердаки в своих домах.
Дайте только срок
– Немало проблем возникает у ТСЖ, когда их члены вдруг узнают, что права собственности нарушены, а срок исковой давности уже истек.
– Действительно, в таких случаях суды отказывали в исках ТСЖ и ЖСК. При этом применяли статью 181 (в новой редакции) Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой срок исковой давности исчисляется с момента совершения сделки. И хотя жители даже не подозревали, что за их спинами была заключена какая-то сделка, отстоять права уже было невозможно.
Пленум Высшего арбитражного суда разъяснил: исчислять срок исковой давности о признании сделки недействительной надо в общем порядке, как это предусмотрено статьей 196 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента, когда вы узнали или могли узнать, что ваше право нарушено. И составляет он три года. Этот вывод Высшего арбитражного суда тоже дает шанс товариществам отстоять свое право на общее имущество.
Также хочу еще раз напомнить председателям ТСЖ, что товарищества не должны платить налог на добавленную стоимость по операциям, связанным с обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов. Такое решение еще в 2007 году принял Высший арбитражный суд. Об этом же говорится и в соответствующем законе, принятом недавно. Но до сих пор ко мне приходят члены товариществ и говорят, что с них берут налог, поскольку налоговая инспекция упорно считает ТСЖ перепродавцом услуг. Председателям товариществ хочется пожелать энергичнее отстаивать свои права, не поддаваться давлению налоговых инспекторов.
Границы дозволенного
– В общее имущество товарищества собственников жилья входит и земельный участок…
– Здесь тоже много проблем. После того как границы земельного участка определены и ему присвоен кадастровый номер, это ваша собственность. Но проводить межевание и оформлять придомовой участок как часть общего имущества у властей нет желания. К сожалению, заставить чиновников оформить землю зачастую можно только через суд. Самым настойчивым руководителям ТСЖ это удается.
Часто в письмах встречается вопрос: как определяются границы земельного участка? Известно, что это делается в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Но Министерство регионального развития дало разъяснения: при определении границ должно учитываться, что помимо самого жилого дома на участке могут находиться другие объекты, которые предназначены для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства. В том числе это и элементы озеленения. Поэтому проводить границы земельного участка по отмосткам многоквартирного дома – нарушение закона. Если при определении размера и границ участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, надо обращаться за защитой в суд.
– В каждом ли доме нужно создавать ТСЖ?
– Если собственники многоквартирного дома приняли осознанное решение, создали товарищество, понимая все плюсы и минусы такого способа управления, это хорошо. Но в России много маленьких домов, где по четыре-восемь квартир, и думаю, что там ТСЖ не нужны.
Вообще же считаю, что будущее все-таки не за товариществами, а за профессиональными управляющими компаниями. Ведь как часто бывает? Создается ТСЖ, но в доме нет профессионального управляющего. Хорошо, если найдется человек, который умеет это делать.
В основном товарищества все равно заключают договоры с управляющими компаниями, а сделать это можно и без ТСЖ, по решению общего собрания собственников. Пока управляющих компаний не много. Помочь им призвана созданная при моем участии ассоциация «Жилищная стратегия». Она объединяет управляющие компании, содействует созданию саморегулируемых организаций в жилищной сфере и вместе с работниками Московского строительного университета обучает управляющих.
О нашем собеседнике
Галина Петровна Хованская родилась в Москве в семье преподавателей. Окончила Московский инженерно-физический институт и Академический правовой университет. Работала научным сотрудником Института прикладной математики Академии наук СССР.
С 1993 года трижды избиралась депутатом Московской городской Думы, была председателем Комиссии по жилищной политике. Руководит Общественным советом по жилищной политике при Мосгордуме. Избрана повторно депутатом Государственной Думы РФ. Председатель подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы.