Новостройка под невысокий процент
Дешевая ипотека в недалеком будущем ожидает тех, кто готов с помощью кредита приобрести жилье экономкласса в строящемся доме. Об этой и о других мерах, направленных на развитие ипотеки в 2010 году, а также на период до 2020 года, рассказал на конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка» Александр Семеняка, генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Четыре гарантии, которые потрясут мир
По мнению руководителя АИЖК, к концу 2009-го негативную тенденцию на рынке ипотеки удалось переломить. Активность потенциальных заемщиков возросла, причем не только в столице, но и в других городах.
В нынешнем году АИЖК начал реализовать программу стимулирования застройщиков. Считается, что именно благодаря этой программе уже в ближайшем будущем люди смогут покупать строящееся жилье экономкласса под невысокий банковский процент.
Учитывая то, что сейчас банки неохотно выдают кредиты на покупку жилья в строящихся домах (да и процент намного выше, чем на вторичном рынке), это заявление АИЖК выглядит довольно неожиданным. Однако в обоснование реальности этой программы приводятся следующие доводы. Проводимые опросы среди желающих взять ипотеку показали, что люди не против приобретения жилья в строящемся доме на начальном этапе, если государство даст четыре гарантии.
Первая гарантия заключается в том, что цена в период строительства не поменяется. Вторая – дом будет достроен. Третья – квартиру не продадут сразу нескольким покупателям. Четвертая – дом будет сдан вовремя, то есть гарантия своевременности.
Опрос показал, что сегодня примерно половина людей готова приобрести жилье на первичном рынке. Остальные предпочитают не рисковать и по ипотеке купить квартиру на «вторичке». В то же время, если гарантии будут предложены, доля заемщиков, решившихся на приобретение жилья в новостройке, увеличится до 77%. По мнению АИЖК, гарантии, предоставляемые покупателям нового жилья, – это мощный рычаг для переориентации спроса.
Новый персонаж – юридическое лицо
Программа стимулирования ипотечного строительства уже начата Агентством в нынешнем году. Но пока с ее помощью достраивались ранее начатые дома. С 2010-го программа будет переориентирована за счет экономических стимулов для строительства с нуля в сегменте экономкласса.
Несмотря на то что первичный рынок таит в себе немало рисков и многие банки отказываются кредитовать новостройки, АИЖК собирается выдавать кредиты не только на готовые дома, близкие к сдаче, но и на объекты, которые находятся на начальной стадии строительства.
Разработать такую программу поручило правительство страны. По мнению АИЖК, сегодня есть два риска, которых опасаются банки. Первый – будет ли продано построенное жилье. Второй – завершится ли стройка в целом этим застройщиком и этим подрядчиком. Программа стимулирования АИЖК нацелена на то, чтобы избавить банки от первого риска. При этом второй риск остается. И уже задача банка отобрать для кредитования те дома, которые реально будут построены и сданы.
Для того чтобы кредитно-финансовые учреждения были уверены, что квартиры в кредитуемой новостройке продадутся, АИЖК готово выдавать ипотечные кредиты не только физическим, но и юридическим лицам, которые выкупят это жилье.
Для жителей моногородов
В Тольятти АИЖК запускает пилотный проект, призванный стимулировать переселение жителей из моногорода в другие регионы. Если первый опыт будет удачен, программа АИЖК коснется и других моногородов.
Программа кредитования, помогающая жителям, переехавшим из моногорода, адаптироваться на новом месте, только разрабатывается. Предполагается, что кредиты будут двух видов. Первый – под залог покупаемого жилья по новому месту жительства. И по этому кредиту предусмотрены льготные условия – пониженная процентная ставка.
Второй вид кредитов – под залог квартиры в моногороде. Залог недвижимости в моногороде позволит дать человеку второй кредит, реализовать схему обратной ипотеки. Поскольку кредит обратный, он даст возможность профинансировать первоначальный взнос или обеспечит регулярный ежемесячный поток платежей.
Планируется, что график платежей по обратной ипотеке будет построен таким образом, что человек ничего не платит ежемесячно, а погашает кредит единовременно. Он должен будет либо вернуться на старое место и погасить кредит, либо банк продаст квартиру и за счет вырученных денег погасит долг и проценты.
Эволюция процента
Сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам, согласно данным ЦБ, составляет 14,6%. В следующем году намечается плавное снижение процентов по ипотеке до 12%. В перспективе (начиная с 2011 года) АИЖК планирует программу под 10% годовых заемщикам, приобретающим жилье экономкласса. Четких требований и критериев относительно того, что же должно представлять собой жилье экономкласса, пока нет, но в следующем году они будут разработаны.
Где найти 300 миллиардов
АИЖК собирается поддерживать ипотечный рынок в целом. Например, развивать использование ипотечных облигаций. Здесь АИЖК будет выступать не как источник денег, а как организатор процесса. Задача состоит в том, чтобы учесть интересы банков, заемщиков и грамотно распорядиться значительным объемом средств из пенсионного фонда РФ, которые должны быть инвестированы с доходностью, равной уровню инфляции.
Работа с деньгами пенсионного фонда в новинку для АИЖК. По прогнозам, операции с пенсионными деньгами позволят дать рынку 300 млрд рублей. Но необходимо создать механизм неких гарантий. По тому принципу, как сегодня АИЖК заключает договор и гарантирует выкуп закладной. Такой же механизм важно выстроить и в отношении ипотечных облигаций. Сначала возникают обязательства Внешэкономбанка, выдаются кредиты, выпускаются облигации, затем они продаются, получаются деньги.
Все риски страхования
Сейчас 64% ипотечных кредитов выдается пятью крупнейшими банками с государственным участием. Это Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, Россельхозбанк и Газпромбанк. Крупные банки, которые проявляли активность до кризиса, входили в первую двадцатку, но не имели государственного участия в капитале, в этом году примерно в три раза сократили объемы выданных ипотечных кредитов.
Еще одна из задач АИЖК на 2010 год – на фоне увеличения объема выдачи ипотечных кредитов обеспечить рост доли этих банков. Агентство готово стимулировать выдачу ипотечных кредитов этими банками различными экономическими средствами.
За девять месяцев текущего года доля АИЖК по объему рефинансирования кредитов составила 20%. На 2010-й агентство намечает довести объем рефинансирования до 25%, хотя выкуп закладных сократится, поскольку АИЖК планирует выкупать не просто выданные закладные, а лишь закладные на жилье, строительство которого завершено. За счет программы выдачи поручительств АИЖК будет также выкупать ипотечные ценные бумаги, выпущенные другими банками. Это станет еще одной формой влияния на рынок ипотеки. К ней можно также прибавить целевые займы, выдаваемые под строительство. Ипотечное страхование – четвертая программа Агентства.
Это страхование – антикризисная мера, призванная компенсировать банкам убытки при резком падении жилищных цен. Пока еще обсуждается, каким видом страхования должна заниматься страховая компания АИЖК. Скорее всего, это будет перестрахование, а не прямое страхование заемщиков.
АИЖК готово аккумулировать все риски ипотечного страхования, ведь если не обеспечить сегодня финансовой устойчивости, то у сегмента ипотечного страхования возникнут проблемы. Сейчас принято решение о создании страховой компании АИЖК. Программа оформлена, как программа агентства. Но это не мешает впоследствии оформить ее как правительственную программу.