Кредит для очередника: этапы большого пути
Приобретать жилье в кредит и надевать ипотечный хомут в не самое лучшее время? Тем более что ипотека сильно сдала за последний год. Тут есть о чем подумать… Но все же и на этом поле сохранился островок стабильности – программа «Социальная ипотека», которая адресована московским очередникам.
Запущенная более четырех лет назад, она продолжает работать, приобретая популярность как способ скорейшего решения квартирного вопроса. А с 1 декабря 2009 года на докризисный уровень вернулась процентная ставка кредитования социальной ипотеки.
Социальной ипотекой называется возможность приобретения жилья у города по льготной цене с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Это одна из основных городских жилищных программ, позволяющая улучшить жилищные условия москвичей-очередников. Программа «Социальная ипотека» разработана по инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова и утверждена постановлением столичного правительства от 8 ноября 2005 года № 881-ПП. Реализуется проект совместно с принадлежащим городу банком «Московское ипотечное агентство», который и осуществляет кредитование.
Главное преимущество социальной ипотеки перед коммерческой – заниженная стоимость недвижимости. Разница между рыночной и фактической стоимостью жилья оплачивается из регионального и федерального бюджетов. Благодаря тому, что реализация программы обеспечивает в течение года возврат средств бюджета, израсходованных на возведение жилья, город получает возможность дополнительно финансировать строительство под социальные жилищные программы.
С учетом того, что с помощью ипотечного кредита московские очередники приобретают у города жилье по льготным ценам, доступность социальной ипотеки для семей с небольшими доходами очевидна. Стоимость квадратного метра приобретаемого жилья в 2–2,5 раза ниже сегодняшней рыночной цены.
Социальный ипотечный кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос – 10% от выкупной стоимости жилья. Кроме стабильного заработка, нужно иметь собственные накопления для внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту. Его размер установлен в пределах от 10 до 70% от стоимости приобретаемого жилья. Погашение задолженности по кредиту осуществляется ежемесячно равными долями, что позволяет заемщику планировать свои расходы.
Только факты
В июле 2008-го в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы чествовали обладателя договора социальной ипотеки № 4000.
В начале октября текущего года Юрий Лужков вручил ключи от новых квартир десятитысячным участникам городской жилищной программы.
Всего с начала действия программы заключено более 10 640 договоров на сумму 5626,9 млн рублей.
За 11 месяцев нынешнего года социальными ипотечными кредитами воспользовались более 3700 семей-очередников.
В среднем КБ «МИА» получает более 100 кредитных заявок в неделю.
Заветные адреса
В рамках программы, о которой идет речь, на средства городского бюджета возводятся дома типовых серий в поселке Северном, Южном Бутове, Щербинке и еще в нескольких районах Москвы. Такое жилье реализуется по ценам, фактически равным себестоимости строительства. В среднем это примерно 25–35 тысяч рублей за квадратный метр.
Лидирует КБ «МИА»
КБ «МИА», предоставляя займы нуждающимся в улучшении жилищных условий, согласно данным на ноябрь текущего года, продолжал удерживать лидирующую позицию по объемам выдачи ипотечных жилищных кредитов в Москве (22,1% всего рынка), опережая Сберегательный банк РФ и банк ВТБ24 с 18,7 и 12,7% долями рынка соответственно.
Ставки возвращаются
Правительством Москвы принято решение об установлении с 1 декабря 2009 года процентной ставки по социальному ипотечному кредиту на уровне 10,5% годовых в рублях и 9% – в долларах. Таким образом, процентная ставка возвращается на докризисный уровень. Это самые низкие ставки на российском рынке.
Как это оформляется
Оформление социального ипотечного кредита происходит в три этапа.
На первом этапе очередники обращаются в окружные управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, где числятся в очереди. Им разъясняют основные аспекты социальной ипотеки и условия программы: сколько метров положено семье, какова приблизительная стоимость будущей квартиры и примерная сумма ежемесячных выплат. Это, по сути, предварительная консультация. Здесь будущий заемщик оценивает свои силы и финансовые возможности. Претендентов запишут на консультацию в ГУП города Москвы «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий».
Второй этап. В АРЖЗС очередники проходят консультирование и формируют пакет документов для банка. Кроме того, АРЖЗС проводит предварительный отбор очередников согласно требованиям банка. То есть выясняет, какими финансовыми возможностями обладает семья, имеются ли у кого-нибудь из ее членов денежные обязательства, например алиментные или кредитные.
Затем составляется калькуляция – предварительный расчет стоимости конкретной квартиры и, исходя из совокупного дохода семьи, размер ипотечного кредита, а также ежемесячных выплат. Если ипотечный калькулятор выдает приемлемый результат, то следует заполнение анкеты предварительной квалификации. Она составляется со слов очередника и не требует сбора документов и справок. Анкету направляют в банк в качестве предварительной заявки. На ее рассмотрение уходит три дня, результат сообщается в агентство.
После этого в окружном Управлении Департамента жилищной политики выдается справка об участии в программе «Социальная ипотека» и выписка из карточки постановки на учет на улучшение жилищных условий для предоставления в АРЖЗС.
И, наконец, третий этап. Пакет документов на оформление кредита поступает из агентства в банк, где и принимается окончательное решение о предоставлении кредита. Если решение положительное, начинается процедура получения кредита.
Сначала банк и заемщик заключают кредитный договор. Со стороны заемщика при сделке присутствуют все ее участники, на которых будет оформляться собственность.
После этого заемщик должен застраховать жизнь, здоровье и имущество. Средняя стоимость страховки составляет от 1 до 2,5% от суммы кредита.
И вот наступает время выдачи кредита. Это несложная процедура, поскольку оборота наличных денег нет – банк просто перечисляет средства кредита городу. Собственные средства – первоначальный взнос – заемщик перечисляет городу через банк (КБ «МИА» или любой другой).
Кто может попытать счастья
Требования к желающим воспользоваться социальным ипотечным кредитом таковы. Они обязательно должны быть очередниками города Москвы, вставшими на жилищный учет до 1 марта 2005 года. Возраст заемщика – от 18 до 57 лет. Соискатель должен иметь постоянный источник дохода и не менее шести месяцев непрерывного стажа на последнем месте работы.
Основная финансовая ответственность за ипотечный кредит возлагается на одного члена семьи-заемщика, остальные совершеннолетние члены семьи выступают созаемщиками. Если у кого-то из созаемщиков отсутствует требуемый стаж, то его вклад в расчете общего дохода не учитывается, равно как и финансовые поступления членов семьи старше 60 лет и инвалидов.
При участии в программе несовершеннолетних в качестве сособственников приобретаемой недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства на передачу квартиры в ипотеку. Срок кредита определяется возрастом трудоспособных членов семьи и должен заканчиваться до достижения ими 60 лет.
Какие нужны документы
Обязательные документы: паспорта заемщика, созаемщика, совершеннолетних членов семьи; документы об образовании; свидетельства об обязательном пенсионном страховании; копии трудовой книжки; справки о размерах доходов с основного и дополнительных мест работы, а также декларации о дополнительном доходе по форме банка.
При необходимости могут также потребоваться:
– документы, подтверждающие прочие регулярные доходы: страховые выплаты, ежемесячно пополняемый вклад, аренда, проценты по вкладам, доходы по ценным бумагам, алименты и т. д.;
– документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, автомобиль и т. д.);
– документы, подтверждающие расходы заемщика, например такие как алименты, плата за образование, выплаты по исполнительным документам.
Сколько дадут и по скольку отдавать
Раньше все участники программы получали квартиры по себестоимости строительства дома, а с осени 2007 года дополнительно введены повышающие и понижающие коэффициенты, которые учитывают продолжительность нахождения очередников в очереди и расположение квартиры на территории города.
Понижающие коэффициенты доводят цену за метр в среднем до 10–15 тысяч рублей, делая квартиры по социальной ипотеке максимально доступными. Например, семье из трех человек, состоящей на жилищном учете более 15 лет, предложат приобрести московскую квартиру по цене около 10 тысяч рублей за кв. метр. Для типовой «двушки» площадью 54 кв. метра первоначальный взнос в 30% стоимости составит 180 тысяч рублей, а «тело» кредита – 360 тысяч рублей. В этом случае кредитный договор сроком на пять лет будет предусматривать ежемесячные выплаты в размере чуть более 8,5 тысячи рублей. Напомним при этом, что платежи по федеральным стандартам ипотечного кредитования не должны превышать 40% ежемесячного дохода всех членов семьи.
Рассмотрим характерные примеры расчета ежемесячных выплат.
Семья очередника из трех человек приобретает у города трехкомнатную квартиру площадью около 80 кв. метров. Первоначальный взнос составит 240 тыс. рублей, «тело» кредита – 560 тыс. рублей. Ежемесячные выплаты по договору сроком на 10 лет составят 7590 рублей.
Пример 2.
Семья из четырех человек, в ней двое несовершеннолетних. Доход семьи после налогообложения 45 000 руб. Необходимая сумма кредита 925 000 руб. Срок кредита 20 лет. В этом случае размер ежемесячного платежа будет 9235 руб.
Пример 3.
Семья из пяти человек, в ней двое несовершеннолетних, один пенсионер. Доход семьи после налогообложения 60 000 руб. Необходимая сумма кредита 1 700 000 руб. Срок кредита 15 лет. Размер ежемесячного платежа – 18 790 руб.
Одно из требований банка по ежемесячным платежам в счет погашения кредита – они не должны превышать 30–50% от совокупного дохода семьи заемщика. При этом на каждого члена семьи должно оставаться не менее одного прожиточного минимума, установленного в Москве.
Если кончаются деньги
Что будет, если с выплатами возникнут проблемы? Какие санкции к должнику-заемщику могут быть применены?
Если заемщик попал в тяжелую жизненную ситуацию и начал испытывать сложности с погашением кредита, то при срочном обращении в банк ему может быть предложено несколько способов решения этой проблемы, например:
– отсрочка платежа по основному долгу сроком на один год при рождении ребенка;
– использование средств материнского капитала;
– использование средств субсидий и иных материальных форм поддержки семьи, выделяемых из городского бюджета, при рождении (усыновлении) ребенка;
– снижение ежемесячного размера аннуитетного платежа при сохранении срока обслуживания кредита в случаях любого досрочного частичного погашения кредита;
– снижение платежей по кредиту КБ «МИА» в течение 12 месяцев за счет средств, выделяемых Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.
Эти меры позволяют минимизировать влияние кризиса на возможность погашения ипотечного кредита даже в случаях существенного снижения уровня доходов семьи заемщика.
Про комиссионные
При оформлении социальной ипотеки, так же как и в других видах кредитования, заемщику придется столкнуться с дополнительными платежами, однако в социальной ипотеке они сведены к минимуму.
При заключении ипотечной сделки заемщик оплачивает единовременную комиссию за открытие и ведение ссудного счета – 10 тыс. рублей. Для сравнения: коммерческим заемщикам за эту услугу приходится платить от 10 до 70 тысяч.
Оценка недвижимости при оформлении социального ипотечного кредита не производится, т. к. сделка осуществляется по утвержденным городским расценкам.
Кому могут отказать
Наиболее распространенной причиной отказа в предоставлении социального ипотечного кредита является несоответствие требованиям, предъявляем к заемщикам по стажу работы на последнем месте и возрасту.
Не могут претендовать на получение кредита официально не работающие граждане, люди, достигшие возраста 60 лет и старше, а также инвалиды I, II, III групп и тяжелобольные. По этим основаниям желающие взять кредит исключаются еще на стадии консультаций в окружных управлениях Департамента жилищной политики и в АРЖЗС.
Непосредственно банк может отказать в кредите по причине недостаточности доходов, при наличии негативной кредитной истории очередника или неснятых судимостей.
Страховочку, пожалуйста
При оформлении социального ипотечного кредита заемщику необходимо застраховать приобретаемую квартиру от рисков повреждения, а также застраховать жизнь и временные потери трудоспособности. Обе эти страховки должны продлеваться ежегодно весь срок обслуживания кредита. Ориентировочная стоимость страхования составляет до 1% в год от остатка основной суммы долга.
В отличие от участников обычных программ ипотечного кредитования, клиентам социальной ипотеки не надо страховать возможность утраты права собственности на приобретаемую квартиру.
Дополнительные сведения о социальной ипотеке и других жилищных программах можно получить на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Материал подготовлен при содействии Игоря Нагорского, руководителя Службы розничного кредитования Коммерческого банка «Московское ипотечное агентство»