Квартира в зачет коттеджа
Переехать из небольшой квартирки в столице в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. И ничего удивительного: число сделок на первичном рынке области сократилось в два-три раза от докризисных показателей. Девелоперы ищут любые способы реализовать свои объекты.
Услуга trade-in
В компании Urban Realty подсчитали, что цена двух- и трехкомнатных квартир площадью 55–70 кв. метров в Москве (исключая центр и запад города) составляет 6,5–11 млн руб., а средняя цена таунхауса площадью 150 кв. метров в поселке экономкласса в Подмосковье – 7,5–9 млн. На основании чего был сделан вывод: собственники даже вполне скромных квартир могут смело претендовать на улучшение жилищных условий.
– С наступлением кризиса услуга trade-in (возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа, таунхауса, квартиры в малоэтажном доме) получила широкое распространение, – говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Значительная часть заинтересованной аудитории – молодые семьи, владеющие небольшими квартирами в столице. Переезд за город в организованный коттеджный поселок для них почти единственный шанс улучшить жилищные условия без дополнительных финансовых затрат.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», также отметил, что за предшествующие кризису годы на рынке сложилась прослойка инвесторов, которые владеют несколькими квартирами. Для некоторых из них избавление от не очень ликвидных активов и приобретение взамен загородного коттеджа может быть интересным предложением. Коттедж – это иной вид недвижимости, способный заметно повысить качество жизни, – объясняет он.
По мнению Светланы Кондачковой, управляющего партнера Urban Realty, самый интересный с точки зрения выгоды для покупателя-зачетника вариант – обмен квартиры на таунхаус в Подмосковье. Во-первых, таунхаус максимально приближен по характеристикам к городскому жилью. Во-вторых, цена «квадрата» в таунхаусах класса эконом в Подмосковье составляет 45–55 тыс. рублей, тогда как цена 1 кв. метра городского жилья ниже 80 тыс. практически не встречается. В-третьих, покупатель значительно увеличивает свое жизненное пространство, получает возможность поселиться на природе и пользоваться небольшим придомовым участком земли. К тому же таунхаусы находятся в организованных поселках со своими службами эксплуатации, инфраструктурой, охраной и паркингом.
По данным компании Blackwood, возможность зачета городской квартиры при покупке жилплощади за городом сейчас рассматривается в поселках: «Березки» (Горьковское шоссе, 6 км от МКАД), «Вестфалия» (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД), «Наумово» (Ярославское шоссе, 105 км от МКАД), «Речной» (Симферопольское шоссе, 55 км от МКАД) и др.
Чаще всего взаимозачет жилья предлагается в поселках экономкласса. Хотя услуга встречается также и в проектах более высоких ценовых сегментов.
Почувствуйте разницу
Технология сделки по обмену городской квартиры на жилплощадь в коттеджном поселке несложная, и ее можно осуществить разными способами.
Как рассказала С. Кондачкова, самый распространенный вариант – одновременная сделка купли-продажи двух объектов недвижимости (зачетного и приобретаемого).
Сделка начинается с оценки имеющейся квартиры. По мнению эксперта, лучше, если ее делают независимые профессиональные оценщики, а не сотрудники отдела продаж застройщика или сам владелец. Тогда цена объекта максимально приближена к рыночной. Но для того чтобы гарантированно в короткие сроки (месяц-полтора) найти покупателя, необходимо выставить квартиру на продажу не по оценочной цене, а ниже примерно на 10 процентов.
Параллельно с этими действиями резервируется выбранный вариант на загородном рынке.
После того как найден покупатель на имеющуюся квартиру, начинается этап подготовки двух сделок купли-продажи. Это в случае, если выбранный вариант – готовый объект со свидетельством на право собственности. Если же речь идет о новостройке, сначала проводится сделка продажи зачетной квартиры, а затем происходит подписание предварительного договора, направленного на приобретение прав на новостройку и расчеты по нему.
Другой возможный формат реализации схемы – выкуп застройщиком зачетной квартиры. В большинстве случаев на такие сделки застройщики идут, если квартира обладает отличными характеристиками и оценивается как весьма ликвидная, а клиент готов выставить ее по цене ниже рыночной. При такой схеме стоимость выкупа обычно составляет всего 50–70 процентов от рыночной стоимости зачетной квартиры.
После заключения сделки застройщик становится собственником квартиры и в дальнейшем реализует ее самостоятельно. Владелец зачетной квартиры одновременно с переоформлением прав собственности на проданную квартиру подписывает договор на приобретение новостройки (коттеджа, таунхауса или квартиры на территории коттеджного поселка).
Следующий этап – денежный взаимозачет. Если дороже оценена квартира, застройщик возвращает разницу, если загородная недвижимость – доплату вносит покупатель.
Какую схему выбрать
По мнению С. Кондачковой, первая схема, когда сначала квартира продается, а затем на вырученные средства оплачивается подобранный вариант загородного жилья, – более удобна и для застройщиков, и для собственников городского жилья. Каждой из сторон она позволяет соблюсти свой интерес.
Такого же мнения придерживается Светлана Федянина, риелтор компании «Пересвет-Недвижимость», и подтверждает: основная масса сделок на рынке – альтернативные, и идут по названной схеме. По ее словам, необходимо учитывать и то, что если покупатель приходит с «живыми» деньгами, условия сделки будут значительно выгоднее.
Но чтобы заплатить за недвижимость в коттеджном поселке, собственнику городской квартиры нужно ее как можно быстрее продать. Покупателей сегодня мало, поэтому срок экспозиции квартиры может быть очень долгим. А за это время застройщик может продать загородный дом или таунхаус другому покупателю с наличностью в руках. Так что здесь клиенту приходится напрягаться.
Вторая схема, предусматривающая выкуп застройщиком городской квартиры, – рискованный вариант для застройщика и финансово не выгодный для хозяина городской квартиры, хотя и менее трудозатратный для него. Желающих воспользоваться этой услугой много, но технически выполнить ее не всегда удается. Зачет возможен при соблюдении ряда условий.
Во-первых, степень готовности коттеджа-новостройки должна быть высокая (на стадии оформления в собственность).
Во-вторых, в квартире, предлагающейся к зачету, не должно быть зарегистрированных людей (либо они должны иметь альтернативное жилье для «прописки»).
С. Федянина также считает, что застройщики идут на сделки «натурального» обмена скорее подчиняясь необходимости, чем в поисках выгоды. Компания не получает деньги от продажи, а только другую недвижимость, которую застройщик должен еще и реализовать.
Как сэкономить на процентах
Любая сделка предполагает оплату услуг. Покупателю приходится платить за поиск подходящего варианта, а продавцу за то, что риелтор нашел покупателя. При альтернативных сделках приходится платить за две услуги сразу. По словам С. Кондачковой, в случае проведения сделки через куплю-продажу собственник зачетной квартиры заплатит два-три процента от суммы стоимостей зачетной и приобретаемой квартиры.
В компании «Пересвет-Недвижимость» комиссионные за альтернативную сделку составляют от одного до четырех процентов. За эти деньги риелтор берет на себя и продажу имеющегося жилья, и покупку загородной недвижимости. Если продать квартиру в одном агентстве, а потом искать других риелторов, чтобы купить коттедж, это не слишком рентабельно, ведь любое агентство берет свои комиссионные.
При оформлении сделок по технологии зачета (trade-in), когда собственник продает жилье и покупает загородный дом непосредственно у застройщиков, он вовсе освобожден от комиссионных. Дисконт, с которым застройщик покупает квартиру, как правило, включает все расходы по оформлению сделок. В частности, в АИН-Девелопмент подтвердили, что компания берет на себя все вопросы по проведению сделки зачета. А покупатели не несут дополнительных расходов.
М. Литинецкая полагает, что услуга по зачету имеющейся жилплощади в период финансового кризиса актуальна и для покупателей, и для девелоперов. Однако реальные сделки пойдут только тогда, когда квартира будет приниматься девелопером в зачет по оценочной стоимости, а покупатель сможет после ремонта быстро заселяться в коттедж или таунхаус.