Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 25 ноября 2009 г. 13:00
Публикация в газете: №42 (769) от 26 ноября 2009 г.

Мир, дружба, выселение!

Мир, дружба, выселение!

Сохраняющееся кризисное состояние экономики вынуждает власти изыскивать новые способы поддержки неплатежеспособных ипотечных заемщиков. Однако мнения относительно степени и пределов оказания помощи расходятся.

Мораторий не прошел

Свою дополнительную лепту в дело помощи несостоятельным заемщикам недавно взялся было внести ряд депутатов Госдумы. Парламентарии предложили поправку в закон «Об ипотеке», предусматривающую в отдельных случаях отсрочку выселения заемщика, оказавшегося в трудной жизненной ситуации и не способного рассчитаться по кредиту. Правда, речь идет лишь о тех, кто имеет одно единственное и относительно скромное жилье.

По действующему закону суд, когда выносит решение о выселении заемщика, и без поправок имеет право предоставить отсрочку исполнения своего решения сроком до года. Особенность состоит в том, что сегодня предоставление отсрочки оставлено на усмотрение суда. Хочет – даст отсрочку, не хочет – не даст. Новация народных избранников состояла в том, чтобы включить в закон перечень безусловных оснований, обязывающих служителей Фемиды предоставить отсрочку по заявлению заемщика.

Однако большинством голосов Дума отклонила законопроект уже в первом чтении. Противники мотивировали свою позицию, в основном, двумя соображениями. Первое: год отсрочки выселения отдаляет продажу жилого помещения, задерживает возврат денег кредитору и снижает доходность бизнеса. Риски кредитора (банка) растут, он вынужден компенсировать это повышением процентной ставки, тем самым ужесточая условия ипотеки. Второе соображение: то, что конкретный заемщик имеет единственное жилье, не всегда адекватно отражает его благосостояние.

По поводу первого возражения. Банкиры ведь никогда всерьез и не рассчитывали на быструю реализацию залога. Несмотря на все меры по ускорению процедуры, они вынуждены в своих расчетах отводить на нее до двух лет. Уж слишком щепетильное это дело – выселение. Связанный с ним риск учитывается при установлении процента по кредиту. Естественно, что дополнительные задержки подтолкнули бы ставки вверх. Но ничего слишком страшного в этом нет, и может быть, это было бы даже хорошо. Чем жестче условия кредитования, тем меньше ипотеки, тем меньше людей попадет в ипотечную зависимость, и самое главное, тем дешевле станет жилье.

По поводу второго мотива голосования против поправки можно заметить следующее. Ее авторы не ставили себе задачи откладывать выселение всех заемщиков подряд и выдвигали несколько дополнительных условий отсрочки этой неприятной процедуры, в частности резко понизившийся уровень доходов заемщиков. При желании законодатели могли бы расширить список ограничений.

Однако было принято то решение, которое было принято.

АРИЖК оказалось успешнее

То, что не получилось у депутатов, удалось сделать Агентству по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Напомним, созданное около года назад, агентство призвано оказывать помощь попавшим в трудное положение заемщикам. Основной принятой тогда формой помощи стала реструктуризация (отсрочка погашения) выданных гражданам ипотечных кредитов на сравнительно льготных условиях. Первоначально программа поддержки была рассчитана на год, но время прошло, а ситуация кардинально не изменилась. И вот недавно руководитель АРИЖК Андрей Языков сообщил о новых планах работы агентства на ближайшую перспективу.

Прежде всего объявлено о продлении срока действия базового механизма поддержки для, так сказать, вновь поступающих клиентов. Кроме того, анонсированы два новых уровня поддержки заемщиков, которые уже воспользовались прежним механизмом, но из долговой ямы так и не выбрались. Один из них предусматривает возможность выкупа у банка закладной с последующей вторичной реструктуризацией агентством на еще более льготных для заемщика условиях. Второй рассчитан на совершенно безнадежных должников, в отношении которых уже принято судебное решение об обращении взыскания на жилое помещение. В этом случае АРИЖК намерено выкупать у банка жилье заемщика и перепродавать его муниципальным властям с условием, что какое-то время должник будет иметь возможность в нем жить, а потом его переселят в менее комфортный резервный (обменный) фонд.

Обратим внимание на то обстоятельство, что последний уровень поддержки со стороны АРИЖК почти точь-в-точь повторяет то, что отклонила Госдума. И там, и там речь идет об узком круге заемщиков, удовлетворяющих жестким требованиям отбора, в отношении которых уже принято судебное решение об изъятии жилья. И там, и там заемщикам предоставляется кратковременная передышка, после которой их все-таки выселяют.

Есть разница в деталях. Немного отличаются предъявляемые требования к заемщикам. Если у депутатов решение об отсрочке выселения принимает суд, то во втором случае это делает АРИЖК. Если депутаты предлагали отсрочку до года, то АРИЖК предполагает ее в пределах полугода. А в общем и целом, вспоминается известная сентенция по поводу хрена и редьки.

Не уменьем, а числом

Между прочим, тезис о необходимости помочь ипотечным заемщикам не такой однозначный, как представляется многим. К примеру, АРИЖК, прорабатывая новые меры поддержки неплатежеспособных граждан, предлагало на выделенные агентству деньги выкупать у банков заложенные квартиры и затем сдавать в аренду до того проживавшим в них заемщикам. То есть семья оставалась бы жить в той же квартире, но статус собственников сменила бы на статус арендаторов. Категорически против такого подхода выступили банкиры. По их мнению, несостоятельный заемщик непременно должен освободить приобретенное в долг помещение. Иначе всей ипотечной идее каюк.

И в самом деле, возникает закономерный вопрос: о чем думал заемщик в момент заключения договора залога, подписываясь под обязательством освободить жилье в случае неспособности возвращать долг? Может быть, полагал, что экономические законы писаны не для него? Или надеялся на государство, которое в любом случае не даст выбросить семью на улицу?

Андрей Языков многое склонен объяснять низкой финансовой грамотностью населения. Но с каких пор незнание закона стало освобождать от ответственности за его невыполнение?

Дальше руководитель АРИЖК обратил внимание на особенности текущего момента. Если бы не кризис, то тогда, по его мнению, работали бы все ипотечные механизмы. В том числе не платишь – получи взыскание на залог. Но сейчас, когда проблемы возникли одновременно у большого числа заемщиков, государство должно реализовать свою социальную защитную функцию. Отсюда и создание АРИЖК, и меры поддержки. Кончится кризис – отпадет и надобность в АРИЖК. Звучит довольно убедительно.

Однако эту логику можно представить и иначе: 100 семей нельзя оставить замерзать на улице (это много). А вот если выселяют на мороз только 10 семей, то это совсем другое дело. Мне кажется, что люди все же заслуживают равно гуманного к себе отношения вне зависимости от кризиса, а механизм выселения должен быть универсальным.

Сейчас вообще наблюдается всплеск повышенного внимания к оказанию помощи заемщикам. Объясняется это тем, что материальные трудности возникли у людей по независящим от них причинам. Заемщики же не виноваты в кризисе, так чего же их наказывать?

С другой стороны, не совсем правильно воспринимать положение несостоятельного заемщика как абсолютно безвыходное. Ведь до получения кредита он где-то жил. И если кредит взят недавно, то заемщик, скорее всего, не порвал еще связи с прежним местом обитания. Значит, ему есть куда вернуться. Если же кредит взят давно (или базой для его получения была продажа прежнего жилья), то значительная часть стоимости залога выплачена, и у заемщика после его реализации остаются какие-то средства на более скромное жилище. Конечно, жизненные условия семьи ухудшатся. Но придуманный идеологами минувшей эпохи уклад жизни, когда «все люди – братья», остался в прошлом, сейчас каждый сам кузнец своего счастья.

На самом деле я не против помощи несчастным людям, оказавшимся в сложной ситуации. Да, они проявили неосмотрительность, ввязавшись в рискованные ипотечные игры. Как говорится, сами хороши. Но, с другой стороны, они оказались заложниками обстоятельств. Чисто по-человечески их жалко, и помочь им нужно. Даже при всей поддержке их положению не позавидуешь.

Сергей Домнин

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.