ЖСК: Жилищно-Строительный Кошмар?
Именно такая расшифровка аббревиатуры – ЖСК, похоже, больше всего подходит некоторым кооперативным домам в Москве…
Поторопились с отменой
Несколько лет назад Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» наделал много шума своей 14-й статьей, которая обязывала все старые ЖСК с выплаченными паями перерегистрироваться в ТСЖ. Иначе они бы подлежали ликвидации в судебном порядке. Пошла волна возмущений от ЖСК, решение законодателей истолковали однозначно – кооперативы хотят погубить, задушить, угробить. Наверное, депутаты тогда стушевались перед столь бурным натиском и быстренько исключили эту норм у из закона. А плоды этого скоропалительного «шага назад» пожинают сейчас жители кооперативных домов.
Жалобам в редакцию от них несть числа. Во всех одно и то же: председатель самоуправствует, правит в доме единолично, собрания не проводит, перед собственниками не отчитывается, правление и ревизионная комиссия – «ручные». Люди спрашивают: что делать?
В одном таком ЖСК все попытки инициативной группы провести собрание и переизбрать председателя закончились провалом. И они придумали выход из ситуации. Решили собрать с жителей заявления о выходе из членов ЖСК. Если более 50 процентов собственников такие заявления напишут, то ЖСК как юридическое лицо подлежит расформированию. Такая норма предусмотрена Жилищным кодексом в отношении ТСЖ.
Насколько этот революционный способ воздействия на нерадивого председателя разумен, мы попытались разобраться с нашим экспертом из Общероссийской жилищной федерации – Ларисой Денисовой:
– Все зависит от числа вышедших из членов ЖСК. Если более 50 процентов собственников подтвердили свою волю, то юридическое лицо не может в этом случае функционировать и подлежит ликвидации и по Жилищному, и по Гражданскому кодексу. Допустим, удалось набрать только 49 процентов, но 51 процент собственников членами ЖСК при этом остаются. Тогда речь может идти об изменении способа управления. По закону это решает общее собрание собственников: либо дом продолжает управляться ЖСК, либо выбирается внешняя управляющая организация. Но ЖСК при этом все равно продолжает функционировать.
Бороться с председателем путем выхода из членов ЖСК можно, если на стороне инициативной группы будет более половины собственников. Если же акция недостаточно организована, и заявления напишут лишь несколько человек, то результата не добиться.
И еще… Многие председатели ЖСК считают, что на них распространяется раздел Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах. Это не так! Он написан для вновь создающихся, строящихся ЖСК, или для тех, где еще не выплачены паи. По этой норме для организации кооператива достаточно пяти учредителей. К старым ЖСК, члены которых давно выплатили паи, этот раздел вообще не имеет никакого отношения. Между ними нет паевых взаимоотношений, они фактически стали собственниками, и сейчас, по сути, это объединение собственников под названием ЖСК. И руководствоваться в своей деятельности они должны разделом Жилищного кодекса о ТСЖ.
Протест одиночки
Вот что рассказал наш читатель, также проживающий в доме ЖСК:
– Деятельность нашего правления и его председателя для нас – тайна за семью печатями. Какие договора заключены, с кем, на какую сумму, узнать не можем, как ни пытаемся. Все хозяйственные вопросы решаются кулуарно, в тесном кругу правления. Из ответа управы района на нашу жалобу узнали, что, оказывается, у нас ежегодно проводятся общие собрания, на которых мы большинством одобряем отчеты правления, и ревизионная комиссия не находит в его работе никаких нарушений. Объединиться жителям нашего дома сложно, большинство – пенсионеры, часть квартир сдается в аренду и хозяев не найти. Хочу выйти из членов ЖСК и через суд принудить председателя заключить со мной договор управления. Тогда я мог бы отстаивать свои права в одиночку.
Лариса Денисова:
– В этом случае вы имеете право на заключение договора со своим ЖСК как не член этого ЖСК, но не на управление, а только на содержание и текущий ремонт общего имущества. Никаких других вариантов быть не может. Вы ничего от этого не выиграете. Стоимость затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества по этому договору вам предъявят такую же, как и членам ЖСК, но только рассчитана она будет на коммерческой основе. Услуги не членам ЖСК считаются не уставной, а предпринимательской деятельностью. И в этом случае кооператив, уже как обслуживающая коммерческая структура, имеет право включить в цену прибыль.
Единственный и самый надежный способ решить проблему – организоваться, провести все-таки общее собрание и выбрать другой способ управления. Ваш вариант – протест одиночки, занятие, лишенное смысла.