Первый блин не комом
В конце сентября Фонд содействия развитию жилищного строительства провел первые аукционы по продаже четырех федеральных земельных участков под жилищное строительство. Организаторы не скрывают удовлетворения от успешно проведенной акции и строят широкие планы на ближайшую перспективу. Однако настораживает отсутствие очевидной закономерности положительных итогов.
Все на борьбу с земельным голодом
С момента учреждения Фонда РЖС прошло чуть больше года. Напомним, он создавался как инструмент по изъятию федеральных участков у тех госпредприятий, которые распоряжались предоставленной землей неэффективно или не пользовались ею вовсе и держали про запас. Дальше задачей Фонда является подготовка участков к продаже и реализация их на аукционах в целях строительства жилья экономкласса.
Судя по всему, на региональном уровне в Фонд поверили. За прошедшие месяцы Фонд подписал соглашения о взаимодействии с 82 субъектами РФ и получил от регионов более 1140 предложений об изъятии тех или иных участков общей площадью более 1 млн га. А в конце сентября в четырех субъектах (Кировской, Курской, Тюменской областях и Чувашии) испекли первые блины – продали четыре участка общей площадью без малого 150 га в расчете на строительство около 1,1 млн кв. м жилья экономкласса.
Генеральный директор Фонда Александр Браверман доволен тем, как прошли аукционы. Во всяком случае, инвесторы проявили к ним определенный интерес. На каждый участок претендовали до 5 застройщиков, в том числе компании из других регионов. На один из участков в ходе торгов цена возросла почти в 14 (!) раз. По свидетельству президента Чувашии Николая Федорова, когда организаторы собрали за круглый стол потенциальных участников аукциона и ознакомили их с содержанием проекта, застройщики назвали условия «райскими».
Ободренный первым успехом Фонд намерен до конца года вывести на аукцион как минимум 25 участков. И еще примерно столько же напрямую передать в распоряжение субъектам РФ. Тем самым Фонд обещает создать условия для возведения жилья в объеме примерно 5,5–6,0 млн кв. м, что составляет около 10–12% общего уровня годового ввода.
В более отдаленной перспективе у Фонда вообще наполеоновские планы – влиять на рынок жилья самым серьезным образом. Сейчас там завершают разработку стратегии и считают, что в дальнейшем 25–30% годового ввода жилья должно приходиться на участки, подготовленные Фондом.
Секрет успеха
Александр Браверман связывает успех аукционов прежде всего с тем, что участникам предложили на торгах принципиально новый продукт. Продавались не просто участки земли, а участки со смыслом. Совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Фонд дает застройщику гарантию на выкуп до 25% жилья экономкласса в случае, если оно не будет по окончании строительства реализовано на рынке. Впрочем, цена выкупа ограничена сверху уровнем 30 тыс. рублей за кв. м. Под эту гарантию АИЖК будет предоставлять фондирование банкам для кредитования застройщиков. Одновременно агентство берется обеспечить население ипотечными кредитами по приемлемой невысокой ставке (в пределах 10–12% годовых в рублях). Фонд также обещает помогать и застройщикам и покупателям в регистрации прав соответственно на застройку и на квартиры. Наконец, Фонд предложил застройщикам комфортный график платежей за землю, плавно распределенный во времени.
Субъекты федерации со своей стороны обеспечили участникам дополнительные бонусы в части льготной платы за подключение к сетям и сокращения расходов на инфраструктуру. Один из руководителей регионов признался, что они заранее (!) подготовились и подвели газ к разыгрываемому на торгах участку в расчете на то, что рано или поздно он все равно пойдет под застройку. Из другого региона сообщают, что там в еженедельном режиме глава администрации встречается с естественными монополистами и заставляет их доказывать, что нужны именно такие цены за подключение новостроек к сетям. В результате на 20% удалось сократить расходы застройщиков по этой статье. В частности, губернатор Кировской области Никита Белых заявил, что они существенно уменьшили объем инфраструктуры, которая возлагается на застройщика, хотя и не отказались от этого полностью. Часть инфраструктуры была обеспечена за счет областного бюджета.
Административный ресурс – продукт скоропортящийся
Однако спешить с далеко идущими выводами по итогам проведенных аукционов пока рано. Из анализа первых шагов не видно закономерности, нет уверенности в повторяемости результатов. Эксперимент проводился в очевидно «тепличных» условиях. Начать хотя бы с того, что Фонд начал посев своих семян со вполне благодатной почвы. В том смысле, что дела со строительством в регионах-дебютантах и ранее шли вполне прилично. По основному показателю – годовому объему ввода жилья на душу населения – два из четырех участников числятся в твердых середнячках, а два других – в уверенных передовиках. Чувашия вообще является «призером» в этом виде всероссийского состязания. То же самое относится и к рыночной стоимости. По последним данным Росстата, средняя рыночная стоимость квадратного метра типовых новостроек в трех регионах из четырех участвовавших составляет менее 30 тысяч рублей. То есть для застройщиков в этих регионах цена гарантированного выкупа действительно «райская», и они с удовольствием приняли условия игры. Но не следует забывать, что в среднем по стране этот показатель равен 46 220 рублям, и до сих пор застройщики стойко противились попыткам заставить их продавать жилье ниже рынка.
Поэтому обобщать результаты торгов на другие регионы пока преждевременно. Не случайно в одном из выступлений Николай Федоров заметил: «Думаю, что Фонд в нашей четверке активных субъектов федерации нашел опорную точку». Насколько управляемым процесс окажется в других, более сложных регионах, и будет ли там новый продукт Фонда столь же привлекательным для застройщиков – сказать уверенно невозможно.
Вызывает вопросы и ценовая политика Фонда. По задумке авторов идеи он призван ликвидировать земельный голод в жилищном строительстве. Естественно, что инвесторы ожидают от него относительно дешевых участков. Буквально на днях вице-премьер Дмитрий Козак заявил, что «Фонд РЖС предоставляет участки под строительство за вменяемые деньги». Но несколькими днями раньше Александр Браверман убеждал, что «наша земля реализуется, вне всякого сомнения, по рыночной стоимости».
Так за вменяемые деньги или по рыночной стоимости? Очень сложно отнести цену в категорию вменяемой после того, как она в 14 раз превысила стартовую. Скорее, цены на землю Фонда все же рыночные, это обеспечивается механизмом торгов. Участникам не важно, у кого покупать землю – у Фонда или на других аукционах. В любом случае каждый участник торгуется до приемлемой для него цены.
В работе Фонда велико значение административного давления. Это постоянно проскальзывает в комментариях типа «мы добиваемся, чтобы тарифы на подключение были приемлемыми», или «мы договорились, что регистрация прав будет осуществляться ускоренными темпами», или «это достигнуто не только методом административного воздействия». Складывается ощущение, что многое в успешных аукционах достигнуто с помощью административных «пинков». Во всяком случае, Александр Браверман соглашается, что административный нажим действительно имеет место, и это, по его мнению, существеннейшая вещь, поскольку «непрофильная» составляющая в стоимости метра жилья играет значительную роль.
Административный фактор – вещь результативная, но скоропортящаяся. Ноги могут устать раздавать пинки, или их получатели привыкнут и постепенно перестанут на них реагировать.
Бесспорным преимуществом участков Фонда остается одно: распределенный во времени график платежей за землю. Конечно, это хорошо, но не так уж и много.
С другой стороны, Фонд встречает серьезное сопротивление своей работе. Александр Браверман предпочитает не называть конкретные адреса участков без предварительной проработки. Иначе, по его собственному признанию, начинаются удивительные вещи: нынешние собственники земли неожиданно становятся банкротами, или на участке разворачивается энергичная производственная деятельность (хотя до этого десятки лет он стоял без движения), или происходят слияния-разделения, или права на участок переуступаются. В общем, все, что угодно, лишь бы участок не достался Фонду.
Столица не останется в стороне
С Москвой у Фонда тоже подписано соглашение о сотрудничестве. Мэр города считает работу Фонда целесообразной и перспективной. В Москве много территорий, которые относятся к федеральным органам. По мнению Юрия Лужкова, будет очень полезно, если Фонд вместе с городом начнет выставлять эти участки на аукционы. «При этом Фонд и город должны тесно сотрудничать, поскольку последующее использование освобождаемой территории должно соответствовать городскому генеральному плану», – добавляет мэр.
Со своей стороны Фонд также готов к сотрудничеству. Из 1145 предложений о выставлении участков на торги около сотни приходится на Москву. По предварительной оценке Александра Бравермана, из этого числа 25–30 участков выйдут на аукционы точно. Впрочем, реально городу могут быть переданы только небольшие участки в сложившейся застройке. В качестве примера называется участок на пересечении Химкинского бульвара и улицы Свободы.
Правда, на равное с другими регионами к себе отношение столица вряд ли может рассчитывать. Как объясняет гендиректор, для работы Фонду надо наращивать финансовые ресурсы. Один из источников – участки под жилье не экономкласса. «Такие участки, особенно в столичных городах, мы не будем обеспечивать никакой документацией, никакой инфраструктурой, а будем максимально дорого продавать для наполнения финансового ресурса», – уточняет Александр Браверман.
Иными словами, покупателям столичных новостроек на землях Фонда предлагается частично оплатить создание инфраструктуры и разработку документации для других регионов. Такова, видимо, цена вхождения в проект для столицы.