Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 01 октября 2009 г. 13:00
Публикация в газете: №32 (756) от 24 сентября 2009 г.

Четыре раза умножить

Слышал, что изменился порядок определения стоимости городского жилья для его выкупа очередниками. Так ли это?
Яковлев

– 28 июля 2009 года столичное правительство приняло постановление № 683-ПП «О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 14 августа 2007 г. № 703-ПП». Этот новый документ упорядочил реализацию гражданам в рамках городских жилищных программ помещений, находящихся в собственности города. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы теперь поручено определять выкупную стоимость жилья в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений.

От чего зависит выкупная стоимость? От средней стоимости строительства одного кв. метра площади жилых помещений в домах по сериям государственного заказа, от площади помещения, от коэффициентов, учитывающих месторасположение жилья, снижение его по-требительских качеств, наличие льгот и т.д.

Департаменту городского заказа капитального строительства города Москвы поручено определять для использования в следующем календарном году среднюю стоимость строительства по городскому заказу 1 кв. метра площади жилья на основе фактической стоимости строительства, исключая затраты на строительство внутриквартальных инженерных сооружений, гаражей, объектов ГО, а также работ по подготовке к строительству. Эта информация направляется в Департамент жилищной политики. Величину коэффициента, учитывающего снижение потребительских качеств жилого помещения для домов, с года получения разрешения на ввод в эксплуатацию которых прошло одиннадцать и более лет, определяет ГУП «МосгорБТИ».

Оплата таких услуг осуществляется за счет средств бюджета города.

Выкупная стоимость жилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, предоставляемого на основании правового акта органа исполнительной власти города Москвы (С), определяется по следующей формуле.

С = С серии x Ктерр х Кизн x Кком x Плщд x Кльгот,
где: С серии – средняя стоимость строительства 1 кв. метра площади жилых помещений в домах по сериям для госзаказа города на год, в котором осуществляется определение выкупной стоимости жилого помещения (С), за исключением затрат на строительство внутриквартальных инженерных сетей, гаражей (автостоянок), объектов гражданской обороны, а также затрат на работы подготовительного периода (снос строений, перекладку коммуникаций, отселение жителей и т.д.). Средняя стоимость определяется Департаментом городского заказа капстроительства на основе фактической стоимости строительства монолитных и типовых жилых домов по сериям по госзаказу города;.

Ктерр – коэффициент, учитывающий месторасположение жилого помещения. Он принимается равным:
а) для жилых помещений, расположенных в пределах административных границ Москвы, – коэффициенту оценочной зоны для Москвы согласно Приложению 1 к настоящей Методике;
б) для помещений, расположенных вне пределов административных границ города:
– 0,5 – для жилого помещения, расположенного вне административных границ города между Московской кольцевой автомобильной дорогой и Московским малым кольцом (автомобильная магистраль А107);
– 0,45 – для жилого помещения, расположенного вне административных границ города за Московским малым кольцом.

При пересечении населенного пункта Московским малым кольцом (автомобильная магистраль А107) Ктерр принимается равным 0,5;

Кизн – коэффициент, учитывающий снижение потребительских качеств помещения, принимается равным:
– 1,0 – жилое помещение находится в доме, с года получения разрешения на ввод в эксплуатацию которого прошло не более 5 лет включительно, либо при отсутствии первичного заселения жилого помещения;
– 0,9 – жилое помещение находится в доме, с года получения разрешения на ввод в эксплуатацию которого прошло от 6 до 10 лет включительно;
– в соответствии с данными ГУП «МосгорБТИ» – для жилых помещений, находящихся в домах, с года получения разрешения на ввод в эксплуатацию которых прошло 11 и более лет;

Кком – коэффициент, учитывающий продажу жилого помещения, являющегося комнатой (комнатами), либо доли (долей) жилого помещения, принимается равным:
– 1,0 – жилое помещение является отдельной квартирой;
– 0,8 – жилое помещение является комнатой (комнатами) в квартире (квартирах) либо выкупается доля (доли) жилого помещения;

Плщд – площадь помещения (отдельная квартира, комната, доля жилого помещения);
Кльгот – коэффициент, учитывающий число полных лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличие права на льготы при предоставлении жилого помещения. Этот коэффициент определяется согласно Приложению 2 к Методике.

Конституционный суд внес ясность

Могу ли я претендовать на получение жилья вне очереди после пожара, если до несчастья я не считался нуждающимся в улучшении жилищных условий?
Игорь Белановский

– Недавно Конституционный суд РФ разбирал похожий случай (Определение от 5 марта 2009 г. № 376-О-П), и вот к каким выводам пришел. Цитируем:

«В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданин Р.В. Алексеев оспаривает конституционность пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ, согласно которому жилые помещения предоставляются во внеочередном порядке гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Как следует из представленных материалов, Постановлением администрации Окуловского муниципального района от 28 апреля 2007 года, Р.В. Алексеев на основании представленных им документов об уничтожении в результате пожара принадлежавшего ему на праве собственности жилого дома был признан малоимущим и поставлен на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Не согласившись с тем, что к нему применен общий порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, предполагающий соблюдение очередности, Р.В. Алексеев обратился в Окуловский районный суд Новгородской области с исковым заявлением к администрации Окуловского муниципального района о предоставлении ему жилого помещения во внеочередном порядке на основании пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса, поскольку его жилье непригодно для проживания, ремонту и реконструкции не подлежит, а другого жилья он не имеет.

Решением Окуловского районного суда Новгородской области от 6 ноября 2007 года исковые требования заявителя были удовлетворены. Однако определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 12 декабря 2007 года это решение было отменено и вынесено новое – об отказе в удовлетворении требования заявителя. Суд кассационной инстанции исходил из того, что пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса распространяется на граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, а также занимающих жилые помещения иных форм собственности при условии, что на момент возникновения чрезвычайных обстоятельств они состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Определением Верховного Суда РФ от 14 апреля 2008 года Р.В. Алексееву отказано в передаче жалобы для рассмотрения судом надзорной инстанции.

По мнению заявителя, оспариваемое им законоположение противоречит Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1) и 40 (части 1 и 3), в той мере, в какой оно с учетом смысла, придаваемого ему правоприменительной практикой, допускает предоставление вне очереди жилых помещений по договорам социального найма гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, только если они до наступления обстоятельств, послуживших причиной утраты жилого помещения, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке (пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса) – при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении (часть 2 статьи 49, часть 1 статьи 52 Жилищного кодекса).

Такое законодательное регулирование согласуется со статьей 40 (часть 3) Конституции РФ, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

При этом федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся, по смыслу приведенных законоположений, может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.

При этом ни из статьи 57 Жилищного кодекса, ни из каких-либо других его положений не следует, что обязательным условием внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, является нахождение гражданина на учете в момент возникновения обстоятельств, обусловивших непригодность жилого помещения для проживания. Закрепление такого условия применительно к ситуациям непредвиденной утраты пригодного для проживания жилого помещения противоречило бы принципам равенства и справедливости как конституционным критериям правомерного регулирования прав и свобод человека и гражданина. Поскольку означало бы предъявление гражданам, относящимся к данной категории нуждающихся в жилье (к которой относится и заявитель), объективно невыполнимых требований для целей реализации их права на жилище и тем самым ставило бы их в положение объекта государственно-властной деятельности.

Таким образом, по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Решение же вопроса о признании конкретных лиц нуждающимися в жилье по причине утраты пригодного для проживания жилого помещения в результате пожара в соответствии с предусмотренными Жилищным кодексом основаниями относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств, включая характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат и т.п. В компетенцию Конституционного Суда РФ, как она определена статьей 125 Конституции РФ и статьей 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», разрешение подобных вопросов не входит.

Пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Конституционно-правовой смысл указанного законоположения, выявленный Конституционным Судом РФ в настоящем Определении, является общеобязательным и исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике».

Ответы подготовили М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, А. Маркова, В. Порубиновская

Александр Молохов

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев