Новый игрок рынка – гарант выкупа
Заключено первое соглашение о кредитовании строительства жилья с гарантированным сбытом. Авторы идеи не скрывают, что их сверхзадача – прекратить «саботаж» потенциальных покупателей жилья и убедить почтенную публику в том, что квадратные метры дальше дешеветь не будут.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приступило к практической реализации программы по выводу строительной отрасли из ступора, в который та попала в результате мирового кризиса. Известно, что своих денег у строительных компаний не было никогда. Всю свою не очень долгую жизнь они работали частично за счет кредитов, а в основном – на деньги граждан, покупавших квартиры на этапе котлована.
Кризис резко встряхнул сознание покупателей, они отвернулись от первичного рынка из страха, что в результате финансово-экономических катаклизмов строительство не будет завершено. Да и денег у людей стало меньше. Из-за снижения спроса цены на жилье начали падать. Это еще более убавило энтузиазма у потенциальных покупателей: зачем брать сегодня, если завтра будет дешевле?
Глядя на это, банки тоже прекратили финансировать застройщиков из опасения, что в отсутствие реализации готового жилья строителям нечем будет возвращать долг. Строить стало совершенно не на что. Стройки замораживаются, тормозятся или влачат жалкое существование.
Чтобы исполнить поручение правительства, АИЖК в начале лета разработало оригинальную схему кредитования в жилищном строительстве, введя в нее новое действующее лицо – гаранта выкупа. Имеется в виду, что если до окончания строительства здания застройщик не реализует все квартиры, то не проданное жилье гарант выкупит у него по твердой договорной цене не выше 30 тыс. рублей за кв. метр. Естественно, речь идет только о типовом жилье экономкласса. Для справки: по данным Госкомстата, средняя рыночная цена типового жилья в России во во втором квартале текущего года составила для новостроек 46 тыс. руб. за кв. метр. Это в полтора раза больше заявленного предела выкупной стоимости.
Смысл новой схемы в том, чтобы устранить основное препятствие на пути кредитования банком застройщика. Ведь теперь есть уверенность, что жилье будет реализовано пусть по невысоким, но твердым ценам. Мало того, если у банка туго с деньгами, то АИЖК на время готово помочь ему своими средствами на выгодных условиях, но только исключительно под конкретный объект. Само собой разумеется, что АИЖК обеспечит кредитование граждан (покупателей жилья) и выкуп закладных у банков и гаранта сбыта. Таким образом, финансовый поток замыкается, застройщик получает от банка средства, а дальше строй – не хочу.
Недавно в рамках этой программы АИЖК и группа Газпромбанк подписали первые соглашения о фондировании двух проектов завершения строительства: жилого дома (22 тыс. кв. метров) в Кемерове и чуть большего объекта (33 тыс. кв. метров) в Архангельске. Гарантами выкупа в них выступают Кузбасс-ИнвестСтрой и Газпромбанк-Инвест соответственно.
Не до жиру, быть бы живу
По поводу новинки возникают два вопроса относительно ее «живучести». Во-первых, уже предпринималось несколько попыток понудить застройщиков продавать жилье государству по явно заниженным ценам. В качестве примера можно вспомнить закупку жилья для военнослужащих в декабре прошлого года, завершившуюся полной неудачей. Тогда строители отказались продавать жилье по ценам Минрегиона.
Однако гендиректор АИЖК Александр Семеняка считает, что ситуация с тех пор изменилась. С одной стороны, все это время цены продолжали снижаться. А с другой стороны, непрерывно щелкает счетчик: у строителей продолжают начисляться проценты по ранее взятым банковским кредитам. Некоторые из застройщиков вынуждены передавать контроль над своим бизнесом кредиторам. По этой причине понимание продавцами того, что такое справедливая цена, по мнению А. Семеняки, постепенно меняется. Или, если говорить прямым текстом, тут не до жиру – быть бы живу.
Второй вопрос. Если застройщик не смог реализовать свое жилье, то что с этим «неликвидом» будет делать гарант выкупа? Представители Газпромбанка объяснили, что прежде всего они постараются сами продать такое жилье гражданам. А в случае неудачи попробуют реализовать его в рамках федеральных программ для сотрудников Минобороны, МЧС и т. п. Если же предположить, что продать вообще ничего не удастся, квартиры будут сданы в аренду. На этот случай АИЖК обещает предоставить гаранту выкупа кредит сроком до пяти лет.
Уж очень Россия большая…
По информации А. Семеняки, на программу планируется выделить 40 млрд рублей. На эту сумму предполагается сначала выдать целевые займы на строительство, а по окончании стройки выкупить соразмерный объем ипотечных закладных. Все обязательства планируется заключить до середины следующего года. Предварительный анализ показывает, что объем одной заявки способен меняться в пределах от 60 млн до 400 млн рублей. То есть практически речь вполне может идти о сотне проектов.
Мы со своей стороны прикинули, что на 40 млрд рублей по цене 30 тыс. рублей можно выкупить почти 1,5 млн кв. метров. Если учесть, что речь идет о достройке жилья (то есть половина или более средств уже вложено в дело), то денег АИЖК может хватить на достройку 3–4 млн кв. метров. Цифра внушительная. Однако серьезно повлиять на объем предложения в масштабах страны не сможет и она. Напомним: за год в России строится примерно 60 млн кв. метров. То есть сама по себе программа АИЖК страну жильем не забросает. С этим согласны и авторы идеи. Тогда из-за чего весь сыр-бор?
Про перегрев и профсоюз
У идеи гарантированного выкупа есть как бы второе дно. Если называть вещи своими именами, то наряду с кредитованием строительства вторая цель программы состоит в том, чтобы покончить с «саботажем» потенциальных покупателей жилья и подтолкнуть их к приобретению квартир.
Дело в том, что в ценообразовании на жилищном рынке громадное значение имеет психологический фактор. Безумно высокая по меркам рядовых граждан цена жилья чрезвычайно обостряет чувствительность потенциальных покупателей. Еще бы, изменение цен всего на один процент приносит экономию или потерю сразу нескольких тысяч долларов! В силу этой специфики жилищного рынка в период роста на нем, как ни на каком другом, эффективно срабатывает лозунг «бери сегодня, завтра будет дороже». Среди граждан начинается ажиотаж, люди берут все подряд, если не хватает денег, занимают в долг, продают имущество, идут в ипотеку. В результате спрос еще более растет, цены взлетают, развивается цепная реакция.
В новом веке подобный перегрев рынка в разной степени наблюдался трижды. В такие периоды невольно приходит в голову утопическая мысль: а если бы граждане объединились в некий «профсоюз» и договорились какое-то время не покупать жилья? То есть запустить цепную реакцию в обратном направлении: спрос падает, цены снижаются.
Однако организационные способности населения не высоки, а сами цены за свою историю имели устойчивую тенденцию к росту (за незначительными исключениями) и не давали повода к обратному процессу. Но вот пришел кризис, граждане начали испытывать финансовые трудности, спрос на жилье упал, цены поползли вниз. Начало процессу было положено естественным путем. А дальше начал действовать субъективный фактор.
Обыватель, получивший в результате снижения цен возможность купить жилье, задумался, а куда спешить, ведь завтра наверняка будет дешевле. И закрутилось… Привычный процесс начал воспроизводиться с не меньшей интенсивностью, но с точностью до наоборот. И так это у граждан хорошо получилось, что застройщикам, ранее «озоровавшим» с ценами, мало не показалось. Именно в дружном отказе населения от покупок и кроется главная причина того, что стройка сегодня останавливается. Вот эту-то негативную для строителей тенденцию и призвана переломить новая программа АИЖК.
Александр Семеняка по этому поводу говорит: «Задачей программы является сломать тенденцию, когда спрос на рынке откладывается в ожидании более низкой цены, причем никто не понимает, а где эта более низкая цена. Мы хотим эту тенденцию сменить. Мы, конечно, не заменим рынок, потому что у нас ограниченный объем денег. Но этим объемом надо распорядиться максимально эффективно. Наша программа – это как стартер у машины».
Косвенно, в обтекаемых фразах с этим соглашается другой участник проекта: «Рынок «провалился» со стоимостью квадратного метра, и в этот момент государство с помощью таких, можно сказать искусственных, мер пытается его восстановить».
Надо сказать, что поставленная цель вполне реальна. С одной стороны, снижение ставки кредитования АИЖК до 11–12 процентов в сочетании с ценой жилья экономкласса в 30 тыс. рублей за кв. метр по расчетам Минрегиона вдвое увеличивает число граждан, способных приобрести жилье, по сравнению с тем, что было год назад. С другой стороны, власть как бы дает сигнал: дешевле жилье уже не станет. По словам Семеняки: «Откладывать покупку можно до определенного момента. Но сейчас правительство определило уровень, ниже которого оно не ожидает, что цены упадут. Наступил период, когда отложенный спрос на жилье с высокой вероятностью начнет трансформироваться в реальные сделки, и наша задача выступить катализатором этого процесса. Вывод: время для покупок настало».
То есть гражданам прямым текстом дают понять, что если не купите вы, то купят другие. Дешевле все равно не будет.
Все дороги ведут в Москву
Столица и область стоят несколько особняком от новой программы. При этом никто никакой дискриминации устраивать не собирается. Гендиректор АИЖК объясняет: «Мы понимаем, что традиционно в Москве и Московской области доступность финансов всегда была выше, чем в других субъектах Федерации. Поэтому мы больше сориентированы на те регионы, где уже раньше финансово поддерживали ипотеку». Однако в этой фразе слово «больше» делает отказ не абсолютно категоричным.
В то же время ограничение цены уровнем 30 тыс. рублей делает программу для столицы, где после всех снижений и падений рыночная стоимость остается втрое выше, вроде бы совершенно нереалистичной. Однако и тут фразу Владимира Путина «стоимость квадратного метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей» некоторые представители власти трактуют весьма расширительно, подразумевая под этой цифрой среднюю стоимость. А это, как говорят в Одессе, две большие разницы.
Но даже если в Первопрестольной и не будет заключено ни единого соглашения с гарантированным выкупом жилья, успешная реализация программы в остальных регионах все равно скажется на ее рынке недвижимости. Потому что рост цен в регионах неминуемо переориентирует часть спроса на Москву, и это не может не сказаться на динамике цен в столице.