Куплю домик у моря с видом на жительство
Куда ездили отдыхать в советские времена? Правильно, в Крым, Прибалтику, на Кавказ в Абхазию… И сегодня – самое время вернуться сюда, на курорты бывшего Союза: цены на недвижимость здесь заметно упали. Домик у моря – ждет…
Полуостров Крым
Самым популярным курортом у россиян был и остается Крым. А самые востребованные на Южном береге Крыма (ЮБК) – Ялта, Гурзуф, Ливадия, Алушта, Массандра, Форос, Никита, Севастополь…
Наибольшим спросом здесь пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Самые дешевые предложения у моря на вторичном рынке начинаются от $30–35 тыс. за «однушку» и $40–45 тыс. за «двушку». Чем дальше от моря и старше дом, тем, понятно, цены ниже. Москвичи предпочитают качественные объекты с бассейном, паркингом, охраной территории, квартиры со всеми удобствами. Как правило, в таких домах за квартирой в отсутствие собственника наблюдает управляющая компания. Минимальная стоимость таких объектов недвижимости от $150 тыс.
Самая дорогая недвижимость в Ялте. И цены здесь спикировали меньше, чем в целом по Крыму – не более 30 процентов. За квадратный метр в районе Набережной просят в среднем около $2300. В новостройках квадратный метр оценивается в $3000–3300 в центральной части Ялты и $1400–1800 на окраинах.
На второе место риелторы ставят Алушту. Дороже всего здесь квадратный метр в однокомнатных квартирах в центре – $1600–2050. Окраина дешевле: $1250–1300 за кв. м. Несмотря на финансовые проблемы у застройщиков, первичный рынок остается дороже вторичного: по $1800– 2500 за кв. м.
Квартира в центре Севастополя обойдется в $750–1550 за кв. м, в спальных районах – в $700–1000. Квадратный метр в коттедже – $1500–2000.
Самая дешевая во втором квартале двухкомнатная квартира в новом доме была продана за 39 тыс. евро.
Средняя сумма сделки в Крыму составляет 93 тыс. евро.
Дешевле всех риелторы оценивают недвижимость Керчи: $500– 600 за кв. м в центре и около $450 на окраинах.
Стоимость квадратного метра самых дорогих объектов на рынке жилой недвижимости Крыма колеблется от $5000 до $20 000. Но спрос на дорогие объекты заметно сократился. По данным агентства недвижимости DOKI, сегодня в Крыму спрос остается стабильным только в сегменте самых дешевых квартир и домовладений.
Кстати. Количество сделок с недвижимостью в Крыму стало значительно возрастать с середины мая, и регион занял третье место в пятерке самых популярных стран среди покупателей недвижимости из России.
Правила покупки
Украинское законодательство разрешает приобретать недвижимость нерезидентам, то есть нежителям Украины. Но особенность местного законодательства заключается в том, что оно запрещает оформление земли в собственность нерезидентам. То есть при покупке частного дома гражданин России может оформить его в собственность, а землю под ним нет – только в аренду. По окончании срока аренды ее можно продлить.
Однако законодательством Украины предусмотрены исключения из данного правила. Если нерезидент покупает дом на приватизированном земельном участке, то он имеет право при покупке дома приобрести в частную собственность и земельный участок. Есть только одно условие: дом и участок должны находиться в пределах земель населенных пунктов.
Чтобы стать владельцем недвижимости в Крыму, покупателю из России нужно зарегистрироваться в налоговой инспекции (по месту нахождения недвижимости) и получить идентификационный код для проведения всех операций с недвижимостью и ценными бумагами. Может потребоваться присутствие супруга (супруги) либо нотариально заверенное согласие супруга на заключение планируемой сделки, если покупатель состоит в браке.
После того как выбран подходящий объект, подписывается предварительный договор купли-продажи, необходимо заплатить депозит – как правило, это 5 процентов от суммы покупки (минимум – $3 тыс.). Документ подписывается в присутствии нотариуса. После подписания основного, нотариального договора купли-продажи оплачиваются оставшиеся 95 процентов от суммы. Затем – регистрация покупки в государственных органах по месту расположения объекта недвижимости.
При приобретении недвижимости потребуется подтверждение законности пребывания на территории Украины (обычно это листок-вкладыш, который выдается при пересечении границы, с датой въезда в страну).
Дополнительные расходы
1. Налоги. С января 2007 года произошли изменения по налогообложению недвижимости. При регистрации недвижимости оплачиваются следующие налоги:
На квартиру:
– если площадь квартиры до 100 кв. м (при условии, что продавец делает первую продажу в этом году):
1% госпошлины, 1% в пенсионный фонд:
– если квартира является второй или последующей продажей в году:
1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд и 5% подоходного налога:
– если площадь квартиры свыше 100 кв. м и является объектом продажи первый раз в году – 5% подоходного налога с площади, которая превышает 100 кв. м.
На земельный участок:
– 1% госпошлина
– 5% подоходный налог
На дом на земельном участке:
Если дом до 100 кв. м и владелец делает первую продажу в год, то – от стоимости дома платится 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд:
– от стоимости участка 1% госпошлина.
2. Нотариальные услуги: $100–150.
3. Страховой полис: 1% от стоимости недвижимости (по желанию покупателя).
На заметку
Платежи могут быть разделены между сторонами, например: госпошлину оплачивает покупатель, подоходный налог – продавец. Помимо этого, все налоги, которые необходимо выплатить после продажи объекта, ложатся на продавца.
Плюсы и минусы
Плюсы: климат, прекрасная природа, транспортная доступность, приемлемые цены.
Минусы: средний сервис, иногда неоправданно завышенные цены, перебои с водой и электричеством, политическая нестабильность в стране. На вторичном рынке недвижимости – проблемы с коммуникациями, ремонтом жилого фонда (в региональных бюджетах на это постоянно не хватает средств). На первичном рынке – низкое качество строительства (в условиях кризиса многие девелоперы в погоне за быстрой прибылью экономят на материалах и коммуникациях, о чем покупатель узнает только после того, как поживет в купленном доме).
Солнечная Абхазия
Рынок недвижимости Абхазии, которую не так давно называли Советской Ривьерой – это в основном частные домовладения и многоквартирные дома советских времен. Строительство здесь начало возрождаться после объявления соседа – города Сочи – столицей Олимпийских игр. Признание независимости республики повысило инвестиционную привлекательность региона.
Цены на недвижимость в Абхазии по сравнению с другими перспективными регионами России пока невысоки. Жилье в среднем оценивается в $1500 за кв. м. Хотя, по признанию профессиональных участников рынка недвижимости, здесь нет определенной ценовой политики. Цена зачастую зависит исключительно от желания хозяина-продавца. А стоимость частных домовладений зависит не столько от метража здания, сколько от площади участка, на котором стоит дом.
Самые дорогие и популярные районы: Гагра, Сухуми, окрестности озера Рица, поселок Новый Афон. Причем число предложений здесь очень ограничено.
Минимальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Абхазии составляет примерно $360. Это, как правило, объект, построенный не менее 25 лет назад и расположенный более 1000 метров от моря. К примеру, скромный дом в Гагре можно купить за $60 000. Но надо учесть, что скорей всего он потребует значительных вложений на ремонт.
Ценовой максимум – $2100 за квадратный метр. Такому объекту менее пяти лет и он находится от моря на расстоянии менее 500 метров.
Правила покупки
На рынке продается много жилья, которое раньше принадлежало грузинам, и законность таких покупок вызывает массу вопросов. Покупатель должен четко представлять себе последствия такой покупки. Вложение средств может оказаться весьма рискованным делом. Очень сложно проследить историю объекта, так как во время военных действий многие документы были уничтожены.
Покупка, как правило, оформ-ляется на абхазца, который «сдает» недвижимость в аренду. У абхазских риелторов имеется несколько обходных схем, которые позволяют приобрести жилье на законных основаниях.
Схема 1. Предполагает вхождение в состав учредителей местного юридического лица, на которое оформляется недвижимость.
Схема 2. Регистрация совместного предприятия с гражданином Абхазии в любом долевом участии и оформление недвижимости на это юридическое лицо. Причем СП обязано вести коммерческую деятельность на территории Абхазии.
Схема 3. Приобретение квартиры по доверенности, которую надо продлевать каждые три года. При этом прошлые владельцы квартиры не теряют права собственности на недвижимость, поэтому гарантий, что они захотят продлить доверенность, нет. Поэтому российским покупателям нужно крайне осторожно рассматривать предложения, где фигурирует оформление прав собственности через дарение, завещание и т. д.
Дополнительные расходы
Покупателю необходимо учитывать, что придется оплатить целый ряд издержек. К 5% от стоимости сделки (комиссия риелторов + юридическое сопровождение) необходимо прибавить еще 20% – единовременный налог на недвижимость, который надо будет заплатить при регистрации сделки.
Помимо этого, покупая на Абхазском рынке объекты недвижимости из числа трофейных, которые лишь условно можно назвать жилыми, к указанной продавцом цене стоит сразу прибавлять сумму, которая потребуется на приведение жилья в божеский вид. Ремонт может составить и 25%, и все 100 от стоимости объекта.
В дальнейшем нужно будет оплачивать ежемесячный налог на землю – около 1000 рублей – плюс коммунальные платежи – электричество в республике дешевое (35 копеек КВт/час).
Плюсы и минусы
Плюсы. Невысокие цены (имеют шансы в ближайшем будущем значительно вырасти, что делает выгодными инвестиции в абхазскую недвижимость), потенциал региона как курорта, природа.
Минусы. Почти везде отсутствуют такие блага цивилизации, как отопление и горячая вода, не до конца восстановлена инфраструктура. Но основная проблема покупателей недвижимости — юридический статус. Иностранцы не имеют права приобретать здесь квартиры, дома и тем более землю (ее можно только арендовать). Имеющиеся схемы, позволяющие приобрести недвижимость в Абхазии, не дают полных гарантий ее сохранения. Основные риски связаны с отсутствием земельного кадастра и единого реестра зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Все сделки проходят только регистрацию в БТИ.
Прибалтика
По оценкам различных компаний недвижимости, падение цен на жилье здесь достигает 40–50%. Наибольший ценопад произошел в Латвии и Эстонии.
Самый популярный прибалтийский курорт Юрмала находится в 25 км от Риги. Квартиры в 300 метрах от моря площадью 55 кв. м предлагаются за $140–150 тысяч. Дом в 200 кв. м можно приобрести за $350–400 тысяч. В Литве один из наиболее привлекательных курортов – городок на Куршской косе – Неринга. Цена самых дешевых квартир начинается от $204 тыс. за объект.
Паланга – популярный курорт. Здесь
на стадии строительства (или недострой) деревянный дом с участком пять соток будет стоить $36–40 тысяч, а готовый объект – от $80 тысяч.
Другой курорт Эстонии – городок Пярну. Цены на здешнюю недвижимость снизились на 25–30%. Эксклюзивные объекты в историческом центре рядом с пляжем обойдутся в $4 тыс. за кв. м, а в квартирах советской постройки квадратный метр стоит примерно $1300. У состоятельных покупателей пользуются спросом и дома вблизи моря в Таллине. Цены больших (400 кв. м) домов в километре от моря колеблются от $680 тыс. до $1150 тыс., а дома площадью 200 кв. м стоят от $540 тыс. до $870 тыс.
Правила покупки
В Прибалтике условия приобретения жилой недвижимости нерезидентами довольно либеральны. Так, в Латвии им не разрешается приобретать недвижимость только в пограничных районах, рядом с дюнами, в водозаборной полосе. Наиболее мягкие законы в Эстонии. Ограничения касаются лишь покупки земли в некоторых местностях около заповедников. В Литве иностранцы могут свободно приобретать любые объекты недвижимости, за исключением земельных участков.
После того как объект недвижимости подобран, заключается предварительный договор, затем продавец получает предоплату (или аванс) – это 10% от стоимости. Далее нотариус составляет основной договор. Нотариальная регистрация сделки обязательна.
Разрешение на покупку выдают местные самоуправления. В Юрмале после заключения договора о покупке нерезидент должен подать его в городскую думу, которая выдает согласие на покупку недвижимости.
Отказ может быть только в случаях, если будущее использование земли противоречит цели, определенной в плане развития города (волости). Для закрепления права собственности в Регистр (Земельную книгу) предоставляют: юридический акт о передаче права собственности (договор), справку об отсутствии долгов по налогам на недвижимость, просьбу о закреплении, инвентаризационное дело на данную собственность, нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение собственности, квитанцию об уплате государственной пошлины, квитанцию об уплате канцелярской пошлины. После покупки нужно заплатить налог на недвижимость.
Дополнительные расходы
Около 6% в целом от стоимости недвижимости обойдутся:
– вознаграждение нотариусу за заверение договора и просьбы о закреплении прав собственности;
– государственная пошлина за закрепление записи о праве собственности в Регистр или Земельную книгу;
– канцелярская пошлина;
– процентная ставка налога на недвижимость составляет 1% от кадастровой стоимости имущества. Налог уплачивается раз в квартал в размере одной четверти от годовой суммы налога.
Плюсы и минусы
Плюсы. Сравнительно дешево. В условиях кризиса и падения цен на европейскую недвижимость – это хорошие инвестиции. Покупка недвижимости в Литве, Латвии, Эстонии дает право на многократную шенгенскую визу с правом пребывания 6 месяцев в году. А затем облегчает получение вида на жительство. Достаточно либеральные условия приобретения недвижимости нерезидентами.
Минусы. Нужна виза.
Комментарий
Валерий Барнинец, директор агентства недвижимости DOKI:
– До недавнего времени мы больше стремились в дальнее зарубежье и покупали там недвижимость. За время кризиса люди поняли, что содержать ее весьма недешево. И ездить – порой проблематично: нужно получить визу, сам перелет не дешев, расходы на такие путешествия для рядовых граждан стали неподъемными. Проще и дешевле взять путевку и уехать отдохнуть куда-нибудь на пару недель. Вот тогда задумались: а куда ближе и где более доступна покупка недвижимости? Взоры россиян обратились к тому же Крыму. Во-первых, привлекает природа и климат, во-вторых, не нужны визы. В третьих, там «наш» менталитет и полностью отсутствует языковой барьер. Во многом этими же причинами объясняется и интерес к курортам Абхазии, Прибалтики. Если раньше Абхазия была вне закона и недвижимость там приобреталась полулегально, то сейчас это независимая республика со своим законодательством, и ситуация стала более определенной.
Покупка квартиры или дома в Прибалтике имеет смысл не только в качестве приобретения жилья для временного или постоянного проживания, но и для сдачи собственности в аренду. Срок окупаемости в таком случае может занять от 7 до 10 лет. Конечно, в этом случае имеет смысл приобретать жилье в курортных городах, в рекреационных зонах или в столице страны, где число потенциальных арендаторов всегда высоко за счет внутреннего спроса и туристического потока. Приобретение недвижимости здесь может носить среднесрочный и долгосрочный инвестиционный характер. Еще один плюс – понятное законодательство, когда меньше риска нарваться на мошенников, столкнуться с неправильным оформлением недвижимости. Не надо действовать через переводчика – вы сами понимаете все, что вам говорят, что именно вы подписываете. Немаловажно также то, что у многих там есть родственники, знакомые, друзья.
Рекомендации при покупке недвижимости в этих республиках такие: если надумали покупать, изучайте законодательство, или ищите грамотного юриста, который поможет правильно оформить сделку, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с распоряжением и обслуживанием собственности. Например, на Украине есть разграничение по площади – до 100 квадратных метров и после 100, и – совершенно разное налогообложение. Или – сейчас немало предложений по приобретению недвижимости в Абхазии. Если вас уверяют, что с юридической точки зрения покупка жилья в этой стране абсолютно безопасна, значит, изначально вас хотят обдурить. Есть много разных юридических и прочих нюансов, о которых лучше знать заранее.