Головоломки для аналитиков
О том, как ведут себя сегодня покупатели и продавцы квадратных метров, в беседе с корреспондентом «КР» рассказывает генеральный директор одной из московских компаний Николай Андреев.
– Нынче сложно и покупателям, и продавцам – сказывается общая нестабильность. Неудивительно, что большинство участников рынка опасается ухудшения ситуации.
Между тем весной его активность повысилась. Оживиться покупателя побудили несколько факторов: замедление темпов снижения цен, колебание курса валют, общее увеличение отложенного спроса.
Вспомним, что финансовый кризис накрыл нашу страну с осени прошлого года. Общая экономическая ситуация продолжает оставаться нестабильной, инфляция повышается, деньги обесцениваются, курс валют непредсказуем. Поэтому снова приобретает остроту вопрос о том, как сохранить сбережения. Тем более что доход от вложений снизился везде – и на рынке ценных бумаг, и в паевых фондах. Вопрос: что считать наиболее стабильным вариантом? Ответ: готовую жилую недвижимость.
Вспомним и то, что с осени отложенный спрос только увеличивался – многие потенциальные покупатели ждали существенного падения цен весной текущего года. Цены действительно снизились – продавцы шли на уступки, особенно когда был реальный шанс продать квартиру. Сегодня значительную скидку можно получить скорее на дорогие, переоцененные квартиры. В экономклассе, если однокомнатная квартира стоит 3,5 млн рублей, цену уже не снижают. Тем более что на такие варианты возник повышенный спрос.
– Некоторые аналитики предрекают, что осенью может начаться не дальнейший спад цен, а их подъем… Как вы относитесь к такому повороту сюжета?
– Давать в нынешней ситуации прогнозы дело неблагодарное, но все же выскажу свою точку зрения. По поводу осеннего подъема цен есть сомнения: скорее всего, до конца года ситуация на рынке сохранится стабильной, существенных перемен не предвидится. Рост рынка будет наблюдаться либо в конце текущего года, либо весной 2010-го.
Для подорожания квадратного метра необходимы причины. Это либо повышение платежеспособного спроса населения, либо существенное сокращение предложений. Спрос восстановится только с ростом благосостояния россиян и улучшением экономики в целом. И здесь нескольких месяцев явно недостаточно. А вот дефицит предложения в ближайшие год-два обязательно даст о себе знать, и в первую очередь – за счет сокращения числа объектов на первичном рынке.
– Тем не менее покупатели продолжают ждать понижения цен. Какие аргументы приходится пускать в ход риелторам, чтобы убедить людей: хорошие квартиры, вероятнее всего, дешеветь уже не будут?
– Риелторам работать нынче сложно, поскольку никто точно не знает, как на самом деле изменятся цены. Мы объективно описываем ситуацию – обман только оттолкнет клиентов.
Риелторы показывают покупателям интересные для них объекты и освещают все нюансы. Сейчас основным стимулом для приобретения является большое число предложений, временная стабильность на рынке и приоритет покупателей.
Последние тенденции показывают, что, скорее всего, существенного падения в дальнейшем не произойдет, продавцы не станут реализовывать квартиры себе в убыток, тем более – на вторичном рынке. Здесь ведь не надо вести строительство и здесь не давит бремя кредитов. Собственнику проще переждать период падения и выставить квартиру уже по новой цене.
В общем и целом можно сказать так: рынок недвижимости отошел от кризисного шока и начал работать уже в других условиях.
– Пересматривают ли компании в кризисное время отношения с клиентами в части своего вознаграждения? Уменьшают ли процент?
– Сейчас, в столь непростой период, можно обещать дешевые квартиры покупателям и максимальную прибыль продавцам, но для того чтобы продать квартиру, надо найти желающего ее купить. Если собственник собирается продать квартиру за восемь миллионов, в то время как аналогичная в соседнем подъезде стоит семь с половиной, ее все равно не купят. Поэтому задача риелтора – достигнуть компромисса, который удовлетворит обе стороны сделки.
Сам же процент за риелторские услуги не снижается, в среднем он равен трем процентам. Уменьшается общая сумма за услуги – за счет понижения цен на квартиры.