Московская недвижимость всегда в цене?
«В 2012-2013 годах наступит фантастический ценовой рост на жилую недвижимость», — таково мнение депутата Мосгордумы, председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству Михаила Москвина-Тарханова. Предлагаем беседу с ним по широкому кругу вопросов, касающихся российского рынка жилья.
Не потерять репутацию
– Что происходит с московской недвижимостью? Мнения экспертов расходятся.
– Периодически проходят опросы: куда вы собираетесь вложить деньги во время кризиса? Результаты показывают, что население уверовало в московскую недвижимость. Она столько лет демонстрировала устойчивый рост цен, что большинство опрошенных хотели бы купить недвижимость в столице. Иными словами, если гражданин попадет в сложное положение, он продаст машину, избавится от антикварных вещей, отнесет в скупку золото, но не расстанется с квартирой. И это абсолютно правильное понимание.
На рынке действует две группы аналитиков. Одни запугивают собственников квартир, что недвижимость станет дешеветь и скоро будет обвал на этом рынке. Призывают москвичей: продавайте квартиры сейчас.
Другие говорят: недвижимость – сокровище, она будет только расти в цене. Поэтому приобретайте недвижимость. Покупатели сомневаются: может, будет расти, может, будет падать. И занимают выжидательную позицию. Таким образом, рынок стагнирует. На нем совершается очень мало сделок, потому что между запросами продавца и покупателя огромный разрыв. Этот разрыв углубляется демпингом отдельных компаний.
Наши строительные компании привыкли работать на кредитные ресурсы. Нахватали их неимоверное количество. Отдавать надо, а нечем. Есть построенные квартиры, но рынок не берет. Многие компании считают, что если начнут снижать цены, то, во-первых, обесценят свои остальные накопленные активы, перспективные проекты, а во-вторых, дадут сигнал партнерам и смежникам, что у них дела совсем плохи. Если квартиры продаешь по дешевке – то все, ты уже не партнер. Выбываешь из строительного сообщества и скорее всего, теряешь свою деловую репутацию. Поэтому идут сделки со скидками разного рода, с просьбой не разглашать истинную стоимость. Но это все выползает наружу. Демпингующие организации создают нервозность. Некоторые эксперты начинают говорить, что рынок вот-вот упадет. Другие утверждают, что это отдельные неудачники, которые провалили дело, и остальных это не коснется.
Надо понимать, что строительство – мультиплицирующая отрасль. Чтобы выйти из кризиса, нам надо поддержать эту отрасль всеми силами. На одно рабочее место в строительстве приходится три-четыре рабочих места в смежных отраслях: производство строительных материалов – цемента, деревянной и металлической арматуры, красок, стекла, кровли и т. д. Это потрясающий мультиплицирующий эффект.
– Каким образом можно поддержать строительство?
– В первую очередь с помощью дешевых кредитов. Но дешевые кредиты в нашей стране сейчас невозможны. Нужно искать новые схемы, варианты, при которых мы можем поддержать строительство.
Я сторонник появления на этом рынке специализированных, поддерживаемых государством банков, которые ведут свою кредитную политику. Хотя на этом пути может быть немало спекуляций. Надо серьезно думать, как помочь строительной отрасли.
По группам, по интересам
– А как развиваются события в Подмосковье?
– Правительство Москвы пытается купить большое количество жилья и в столице, и в области. В Москве в долларах недвижимость дешевеет, а в рублях дорожает. Это как раз связано с изменением курса доллара. Но существенного понижения цен на недвижимость в Москве нет.
В области ситуация плохая. Рынок начал серьезно падать. Областная недвижимость – не московская. И в перспективе цены, видимо, будут снижаться. Областные застройщики продали очень много жилья по низкой цене, потому что срочно нужны были деньги. И хотя в Подмосковье работают московские строители, но цены образуются по областным коэффициентам, а вовсе не по московским. Поэтому область избавляется от недвижимости, а Москва нет.
В результате политика Москвы направлена на стабилизацию цен на жилье, а в области мы пытались выходить на демпингующие структуры, чтобы купить жилье для москвичей.
Из этого вытекает серьезная социальная проблема. Так что эта практика сейчас тоже приостановлена.
– Вы имеете в виду проект изменений и дополнений в Жилищный кодекс РФ об особом порядке предоставления жилой площади очередникам в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге?
– Да, эта законодательная инициатива внесена группой депутатов Государственной Думы, в частности В. С. Груздевым, П. В. Крашенинниковым и другими. Проект предусматривает возможность в плановом порядке предоставлять московским очередникам площадь за пределами городской черты, в области. По этому поводу я написал письмо мэру. Если будет принята эта поправка, то она вызовет огромное социальное напряжение.
– Почему?
– Некоторая часть очередников охотно согласятся получить квартиру, скажем, в Люберецком или Красногорском районах Подмосковья, особенно если за ними сохранятся московские льготы и выплаты. На электричке оттуда можно попасть в центр столицы менее чем за полчаса. Но другая часть категорически откажется переезжать за пределы Москвы, настаивая на выполнении городом его обязательств. Если будут применяться административные меры, например снятие с очереди в случае отказа от переселения в область, то очередник сможет получить защиту в Конституционном Суде РФ. Аргументы – его права ущемлены по отношению к другим гражданам России, которые при решении жилищных проблем на местах не переезжают из субъектов РФ и даже тех муниципальных образований, где они постоянно до того проживали. Кроме того, очередник – налогоплательщик в московский бюджет, за счет средств которого и строится это жилье. Подобные конфликты будут иметь крайне нежелательные социально-экономические и психологические последствия. В условиях кризиса это особенно вредно.
Переселение очередников в область, по моему мнению, может происходить только на строго добровольной основе. Те, кто не согласится, должны сохранить за собой право отказаться от переселения и дожидаться жилья в Москве.
На мой взгляд, следует провести опрос очередников. В одной очереди будут две подгруппы: одним в порядке очередности будут предоставлять жилье в Москве, другим – в Подмосковье. Каждый очередник должен иметь возможность изменить свое решение и перейти в любой момент из одной группы в другую. Очередь при этом будет все равно двигаться, и жилье – реализовываться в нормальном темпе, по крайне мере, в ближайшие годы. Нужно ли закреплять такое решение в виде норм федерального или московского законодательства? Этот вопрос можно обсудить. Важно, чтобы соблюдался принцип строгой добровольности и не возникал правовой спор о соответствии норм и решений конституционным гарантиям равенства основных прав и свобод.
С надеждами на будущее
– Что нас ждет в ближайшие годы?
– Думаю, что в ближайшее время строительный рынок оживет. И будет продолжать свое развитие на достаточно низком уровне. При этом на 2010 год придется максимальное падение вводимых объемов по жилищному строительству. Потому что сейчас из-за отсутствия денег не осваиваются перспективные площадки в столице. В тот же или на следующий год к нам придут большие деньги. Кризис завершится. Нефть подорожает. Деньги задержатся в Москве, увидят московскую недвижимость, и как всегда, кинутся на нее. А предложений будет значительно меньше. И в 2012–2013 годах наступит фантастический ценовой рост на жилую недвижимость.
– А что будет с нашей экономикой в целом?
– Предполагаю, будет еще один всплеск инфляции к концу года. Мы вбросили в экономику много денег. Часть успела уйти за границу, и будет уходить, потому что придется отдавать долги – 100 миллиардов долларов. Все, что мы заработали на нефти, продавая наши природные богатства, потратим на борьбу с кризисом. Кризиса, конечно, никто не ожидал, и хорошо, что у нас есть эти деньги. Поэтому мы понемногу вслед за Америкой начнем выходить из кризиса. Но возможен сценарий и быстрого выхода из кризиса. Он развивается по еще неизученным законам. Усилия государств могут прервать его течение, что вызовет быстрое восстановление мировой экономики и экономики России уже в конце этого года. Хотелось бы надеяться.
О нашем собеседнике
Михаил Иванович Москвин-Тарханов родился в семье актеров МХАТа. После окончания Московского государственного университета им. Ломоносова работал в Институте молекулярной биологии АН СССР и в Институте развития Москвы.
В 1990 году москвичи выбрали его депутатом Фрунзенского райсовета столицы. С 1993 года – депутат Мосгордумы. Получил второе высшее образование юриста. Кандидат юридических наук.
Женат, имеет троих детей.