Компания «Гарант», служба правового консалтинга отвечает
Организация, применяющая общую систему налогообложения, в счет взаиморасчетов получило квартиру от заказчика…
Организация, применяющая общую систему налогообложения, в счет взаиморасчетов получило квартиру от заказчика.
Какие есть возможные варианты бухгалтерского и налогового учетов полученной в оплату квартиры?
Прежде всего хотелось бы отметить, что действующее законодательство не запрещает рассчитаться за товары (работы, услуги), имущественные права иным способом, если стороны договорятся об этом. Например, условиями заключенного договора может быть установлено, что в качестве оплаты приобретаемых товаров (работ, услуг), имущественных прав покупатель обязуется оказать продавцу услуги, выполнить работы, передать какое-либо имущество (имущественные права) и т.д.
В рассматриваемой ситуации, если условия изначально заключенного договора с заказчиком остаются неизменными, речь пойдет о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и дальнейшем зачете взаимных требований.
Бухгалтерский учет
Бухгалтерский учет полученной квартиры зависит от способа ее использования в дальнейшем.
Так в качестве основного средства принимаются к учету активы, если одновременно выполняются следующие условия:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
— объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).
Соответственно, если полученная в оплату квартира отвечает этим требованиям, то она подлежит учету в составе основных средств.
В случае если квартира участвует в производственном процессе (например, для проживания командированных сотрудников), то она подлежит учету в составе основных средств на счете 01 «Основные средства».
При этом в силу п. 5 ПБУ 6/01 основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности.
Таким образом, если квартира будет использоваться исключительно для сдачи в аренду, она может быть учтена на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
При этом ее стоимость в обоих случаях погашается посредством начисления амортизации.
Хотелось бы отметить, что в описанных выше случаях право собственности на полученную квартиру подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Если же организацией планируется ее дальнейшая перепродажа, то стоимость полученной в оплату квартиры подлежит учету в составе материально-производственных запасов на счете 41 «Товары» (п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»).
Типовая корреспонденция счетов в рассматриваемом случае будет следующей (в данном примере мы не рассматриваем порядок учета расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности на квартиру):
— Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка» — отражена выручка от реализации работ (услуг);
— Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20 (26, 44) — списаны соответствующие расходы;
— Дебет 90, субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «НДС» — начислен НДС по выполненным работам, оказанным услугам.
В зависимости от дальнейшего использования:
— Дебет 41 Кредит 60 — отражена стоимость приобретенной квартиры, предназначенной для перепродажи;
или
— Дебет 08 Кредит 60 — отражена стоимость приобретенной квартиры, не предназначенной для перепродажи;
— Дебет 01 (03) Кредит 08 — квартира введена в эксплуатацию;
— Дебет 60 Кредит 62 — произведен зачет взаимных требований.
Если стоимость квартиры не соответствует стоимости выполненных работ (оказанных услуг), то:
— Дебет 51 Кредит 62 — от заказчика получена оставшаяся сумма задолженности;
или
— Дебет 60 Кредит 51 — перечислена заказчику оставшаяся сумма задолженности за квартиру.
Вместе с тем ГК РФ предусматривает, что покупатель (заказчик) вправе также прекратить свое обязательство по оплате перед контрагентом, заключив с ним соглашение об отступном (ст. 409 ГК РФ), о зачете взаимных требований, если он по какому-либо однородному обязательству является должником (ст. 410 ГК РФ), либо заключить соглашение о новации (ст. 414 ГК РФ) и т.д. Иными словами, обязательство перед контрагентом можно прекратить любым законным способом. При этом, если бы ваша организация приобретала не саму квартиру, а право требования на нее и в дальнейшем переуступала бы его, например, физическому или юридическому лицу, то регистрации квартиры, как объекта недвижимости, не требовалось бы.
Налоговый учет
Согласно требованиям налогового законодательства амортизируемым имуществом признается, в том числе, имущество, которое находятся у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Пункт 2 ст. 256 НК РФ содержит закрытый перечень объектов, не подлежащих амортизации, в котором квартиры не поименованы.
Значит, в случае если приобретенная Вами квартира отвечает требованиям п. 1 ст. 256 НК РФ, то для целей исчисления налога на прибыль она признается амортизируемым имуществом.
Соответственно, в случае использования квартиры для проживания сотрудников или для сдачи в аренду, ее стоимость подлежит включению в состав амортизируемого имущества. Погашение стоимости такого объекта происходит посредством начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст.ст. 258-259.2 НК РФ.
В то же время в письмах Минфина РФ от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19, от 10.05.2006 N 03-03-04/2/137, от 15.05.2006 N 07-05-06/116, от 16.04.2007 N 03-03-06/2/69 неоднократно высказано мнение, что служебная квартира, как объект жилого фонда, не является основным средством и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода, следовательно, амортизационные отчисления по ней для целей налогообложения прибыли не учитываются.
Поэтому возможно, что в случае признания в целях налогообложения амортизации по квартире Вам придется доказывать свою правоту в судебном порядке. К сожалению, арбитражной практикой по данному вопросу мы не располагаем.
Однако в силу принципа свободы экономической деятельности налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность (ст. 8, часть 1 Конституции Российской Федерации, определение Конституционного Суда РФ от 04.06.2007 N 366-О-П). Также вы можете воспользоваться своим правом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ, и обратиться за письменными разъяснениями в Минфин РФ.
Если же данная квартира предназначена для дальнейшей продажи, то ее стоимость может быть признана в расходах на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, который устанавливает, что при реализации прочего имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения этого имущества.
Рекомендуем Вам также ознакомиться с материалами, представленными в системе ГАРАНТ:
— Вопрос: ООО (общая система налогообложения) приобрело квартиру у физического лица. Право собственности на квартиру зарегистрировано в октябре 2008 года. Квартира приобретена в состоянии, непригодном для использования (необходим ремонт помещения). В ближайшее время проведение ремонта не планируется, помещение не используется, скорее всего, приобретенная квартира будет продана. Каков порядок бухгалтерского и налогового учетов недвижимого имущества в данной ситуации и возникает ли налоговая база по налогу на имущество? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2009 г.);
— Вопрос: Организация приобрела у физического лица квартиру (квартира не новая). Свидетельство о государственной регистрации права получено 18.05.07 г. Квартиру предполагается сдавать в аренду физическому лицу. Учитываться данные объект ОС будет на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Как правильно рассчитать амортизацию? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2007 г.);
— Вопрос: Подлежат ли амортизации в бухгалтерском и налоговом учетах квартиры, находящиеся на балансе коммерческой организации в качестве основных средств? Данные квартиры входят в состав жилищного фонда и сдаются в наем физическим лицам (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2007 г.);
— Вопрос: Организация в марте заключила договор на приобретение у физического лица квартиры в собственность. Документы на собственность из регистрационной палаты еще не получены. Как учитывать данную операцию в бухгалтерском учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2007 г.).