Сто вопросов от собственников
Вопросов о ТСЖ в редакцию поступает много, и без внимания они не останутся. Слово нашим экспертам.
Третьего не дано
– Случайно узнали, что в нашем доме создано ТСЖ. Насколько мы поняли, инициатором общего собрания выступил ГУ ИС района. Председателем ТСЖ избран руководитель инженерной службы, который в доме не проживает и не имеет в нем собственности.
Городу принадлежит 38 процентов общей площади, из них 25 процентов – квартиры и 13 процентов – нежилые помещения, практически все подвалы. Парадокс заключается в том, что мы сами работали над созданием товарищества, но нас опередили, даже не проинформировав о намерениях. Управа и ГУ ИС нам предлагают два пути выхода из создавшейся ситуации. Первый – самим ликвидировать это липовое ТСЖ и потом организовать свое родное. Второй – подать заявление собственникам нашего дома о принятии в члены ТСЖ. Затем провести собрание и переизбрать правление и председателя. При этом липовое ТСЖ будет зарегистрировано и станет законным. Чем чреват для собственников второй вариант? Может, подскажете иной путь?
Нина Стефановская
Виктор Дейнекин, руководитель инициативной группы:
– По Жилищному кодексу инициировать проведение общего собрания собственников может любой собственник(и), имеющий в многоквартирном доме жилые или нежилые помещения. ГУ ИС района представляет интересы города Москвы в многоквартирных домах, где имеются жилые и (или) нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности (в данном случае – в собственности города Москвы). Имея в сумме 38 процентов помещений, ГУ ИС района вправе инициировать и проводить общие собрания собственников, как и любой другой собственник в доме. Работники инженерной службы в этом случае действуют по доверенности, выдаваемой ГУ ИС для инициирования общих собраний и участия в них наравне с собственниками помещений, проживающих и даже не проживающих в данном доме. Они также могут быть избраны в правление ТСЖ, в члены ревизионной комиссии, в рабочие комиссии и т. д. Представитель ГУ ИС может быть избран председателем правления ТСЖ, если у него имеется соответствующим образом оформленная доверенность. По Гражданскому кодексу максимальный срок действия доверенности – три года. Правление ТСЖ выбирается на срок не более двух лет. Таким образом, и здесь противоречий с законодательством нет.
Судя по письму, ГУ ИС района, инициировав проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме, не выполнил требования Жилищного кодекса в части соблюдения правил подготовки и проведения общего собрания, поэтому его легитимность можно оспорить в суде. В таком случае ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда. Это действие обозначено в письме, как «первый путь».
Хотя ТСЖ было создано с нарушениями, собственники могут «узаконить» его существование, проведя общее собрание, на котором примут устав ТСЖ в новой редакции, переизберут правление, а правление выберет «своего» председателя. Такой путь является вполне законным и более коротким, нежели сначала ликвидировать ТСЖ, а потом создавать по сути то же самое ТСЖ, так как от этого выбора способ управления многоквартирным домом не изменяется. Это действие обозначено в письме, как «второй путь».
Третьего пути нет. Так что подавайте заявления о вступлении в липовое ТСЖ, оформляйте в нем членство и берите власть в свои руки. Этим вы сэкономите не менее 8–9 месяцев, которые потратили бы на суды, и несколько десятков тысяч рублей, в итоге получив то же самое, чего и хотели изначально – создать ТСЖ и самостоятельно им управлять.
Не лучший вариант
– В Москве не редкость, когда руководящий работник ГУ ИС, дирекции становится председателем одного, а то и нескольких ТСЖ. Как к этому относиться?
Антонина Попова
Заместитель руководителя ГУ «ИС города Москвы» Андрей Чечин:
– Кроме частной собственности, во многих многоквартирных домах есть собственность государственная. ГУ ИСы по постановлению правительства Москвы являются представителями собственника, им дана доверенность от Департамента имущества города Москвы и от Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на представление интересов государства, поэтому ГУ ИСы используют это право, инициируют проведение собраний. Понятно, что это, как правило, происходит в домах с большой долей государственной собственности. Было бы не совсем справедливо лишать государство права участвовать в управлении таким домом. Притом в Жилищном кодексе не написано о том, что представитель собственника не может быть председателем ТСЖ.
Такая практика есть, но это не значит, что сотрудник ГУ ИС в роли председателя – лучший вариант. Если бы жители дома активно участвовали в собрании и защите своих интересов, этого бы не происходило. Учитывая мнение жителей, ГУ «ИС города Москвы» дал указание: в течение короткого времени передать полномочия председателей ТСЖ от работников инженерных служб к наиболее активным жителям домов.
Ждите дальнейших указаний
– Недавно узнали, что мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление, по которому оплата дежурных по подъезду увеличена с 2009 года до 18 763 рублей. Но нам по-прежнему перечисляют 4900 рублей из расчета на подъезд. Почему не действует новый порядок?
Светлана Позднякова
Пресс-секретарь ГУ «ИС города Москвы» Оксана Масамрех:
– Постановлением правительства Москвы от 3 февраля 2009 года № 72-ПП «Об утверждении расходов на содержание дежурного по подъезду» расходы на содержание дежурного по подъезду жилого дома определяются с 1 января 2009 г. исходя из 18 763 рублей с учетом НДС на подъезд в месяц при наличии дежурного по подъезду. Однако на практике это постановление пока не реализуется. Дело в том, что Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» запрещено проведение конкурсного отбора подрядных организаций на один и тот же вид работ до истечения срока действия ранее заключенных контрактов по уже проведенным конкурсам. Во всех округах г. Москвы ГУ ИС районов провели конкурсный отбор подрядчиков на право предоставления услуг по охране подъездов жилых домов в декабре 2008 г. или январе 2009 г., т. е. до выхода нового постановления правительства Москвы от 03.02.2009 № 72-ПП.
Поэтому конкурсы проводились по старым расценкам в соответствии с ранее действующим постановлением правительства Москвы от 22.08.2006 № 625-ПП. Как только сроки действия контрактов по старым конкурсам истекут, будут проведены конкурсы уже по новым ставкам. Хочу отметить, что 18 763 рублей – это не зарплата дежурного по подъезду, а средства, выделяемые на содержание дежурного. Заработная плата из этой суммы составляет только 8500 рублей. Остальные средства выделены на подмену на период отпуска и болезни, обязательные платежи и отчисления по заработной плате, налог на добавленную стоимость и расходы, связанные с содержанием помещения дежурного по подъезду. При этом новая зарплата будет выплачиваться с того месяца, когда заключен новый контракт, а не с 1 января 2009 г.
Часто ГУ ИСы отказываются оплачивать работу дежурных, если в доме установлены камеры видеонаблюдения. В этом случае собственники должны представить в ГУ ИС протокол решения общего собрания о выборе удобного для них способа охраны: установить дежурство в подъездах с одновременным переводом видеонаблюдения из оперативного режима в режим записи.
Виктор Дейнекин:
– Учтите, что бюджетные средства выделяются только в том случае, если дежурство в подъездах ваше дома уже организовано. Должны быть конкретные люди, которых надо оформить в ЧОП, заключивший договор с вашей управляющей компанией.
Не управляющая компания, а только собственники решают: нужен дежурный или нет, каким должен быть график (круглосуточное дежурство или в одну смену), как распределять бюджетные средства. Конечная сумма, которую получит дежурный, будет отличаться от ставки, указанной в постановлении, ведь в нее входит не только заработная плата. Пока не ясен порядок применения новой ставки, не даны необходимые разъяснения, дежурным будут платить по прежней норме. Однако перерасчет обязаны будут сделать с 1 января 2009 года.