Три источника, или как распорядиться квартирой

Квартиру можно продать, подарить, завещать. Но в любом случае важно сделать это без потерь. Об особенностях каждой из сделок поговорим сегодня в нашем «Справочном бюро».

Купля-продажа

Гражданский кодекс РФ дает следующее определение: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Оформляется сделка так:

• составляется договор купли-продажи, который подписывается продавцом и покупателем. Это можно сделать в простой письменной форме. Стороны вправе обратиться за составлением договора к нотариусу, но это не обязательно. Тем более что за нотариальное удостоверение договора купли-продажи надо заплатить государственную пошлину – сумма весьма существенная.

  Так, в соответствии с Основами законодательства о нотариате государственная пошлина за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества) составляет:
  — детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3% суммы договора, но не менее 300 рублей;
  другим лицам в зависимости от суммы договора:
  — до 1000000 рублей – 1% суммы договора, но не менее 300 рублей;
  — от 1000001 рубля до 10000000 рублей включительно – 10000 рублей плюс 0,75% суммы договора, превышающей 1000000 рублей;
  — свыше 10000000 рублей – 77500 рублей плюс 0,5% суммы договора, превышающей 10000000 рублей.

  Обязательный документ, который также должен быть подписан сторонами – акт приема-передачи или передаточный акт, по которому продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество;

• со всеми документами (правоустанавливающие документы на квартиру, подписанные договор и передаточный акт, квитанция об оплате государственной пошлины, паспорта, кадастровый паспорт на квартиру и т. д.) продавец и покупатель обращаются в регистрационную службу, где в течение 1 месяца вам зарегистрируют договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру за покупателем. Это два регистрационных действия, за каждое из которых нужно заплатить государственную пошлину в размере 500 рублей (для физических лиц);

• после того как регистрация будет успешно проведена, покупатель получает на руки свидетельство о государственной регистрации права собственности и зарегистрированный договор.

Есть нюансы:

1) Доходами от сделки придется делиться с государством.

По налоговому законодательству с дохода от продажи квартиры продавец обязан заплатить налог на доходы физического лица – НДФЛ. Ставка налога составляет 13% от полученного дохода – именно дохода, а не от инвентаризационной стоимости объекта!

В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ при продаже жилья продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу (то есть то, с чего высчитывают налог, а именно стоимость квартиры) на имущественный налоговый вычет. Размер соответствующего вычета не может быть более 1000000 рублей (1 млн руб.).

Например, продавец продал квартиру, которая была в собственности 2 года, за 5 млн рублей, от этой суммы вычитается 1 млн рублей (имущественный вычет), а с оставшейся суммы 4 млн рублей платится НДФЛ. Итого налог составит 520 тыс. руб. (4 млн рублей х 13%, получается 520 тыс. рублей). Как видите, сумма довольно внушительная.

Избежать налога можно, если жилое помещение находилось в собственности более трех лет. Как гласит та же ст. 220 НК РФ, при продаже жилого помещения (а также дачи, садового домика, земельного участка, доли в них), находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже. То есть продают за 5 млн рублей и вычет будет равен 5 млн рублей – платить налог не нужно. Но подать декларацию о полученных доходах в налоговую инспекцию нужно будет в любом случае!

Многие, дабы не платить налог, умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается за 1000000 рублей. Но надо помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку. Если цена за товар (квартиру) отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, налоговики могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары. То есть налоговики могут доначислить налог.

2) При покупке квартиры можно вернуть до 260000 рублей.

При покупке предоставляется имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам). С 1 января 2009 года общий размер имущественного вычета составляет не более 2000000 рублей. То есть если раньше, когда вычет составлял 1000000 рублей, можно было вернуть с этой суммы 130000, то сейчас 260000 рублей. Новые поправки в Налоговом кодексе распространяются на отношения, возникшие с 1 января 2008 года. И те, кто купил квартиру, скажем, в декабре 2007 года, смогут вернуть лишь 130000 рублей.

Но надо помнить, что в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Таковыми считаются:

• лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Помимо этого, взаимозависимыми лицами считаются, когда:

• одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

• одна организация непосредственно или косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20%.

Кроме этого, суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Имущественный вычет при покупке жилья можно получить только один раз.

3) Прежде чем продать долю в жилом помещении, необходимо известить об этом других сособственников.

Это правило касается не только продажи доли в жилом помещении, но и в любом другом имуществе.

То есть если, например, квартира или жилой дом является общей долевой собственностью, то при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме других сособственников о намерении продать долю постороннему лицу. При этом он должен указать цену и другие условия, на которых осуществляет продажу. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец вправе продать свои квадратные метры любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4) По общему правилу при покупке квартиры супругами она поступает в совместную собственность.

И при этом совершенно неважно, на кого из супругов оформлен договор купли-продажи. В любом случае квартира будет являться собственностью мужа и жены, если, конечно, между ними не заключен брачный договор, которым установлен иной режим имущества.

Квартира в дар

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Оформление сделки:

• составляется договор дарения в простой письменной форме; по желанию сторон, но не в обязательном порядке, договор может быть оформлен нотариально;
• договор дарения жилого помещения и переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Это два регистрационных действия, государственная пошлина за каждое из которых составляет 500 рублей;
• одаряемый получает на руки свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и зарегистрированный договор дарения.

Есть нюансы:

Во-первых, по общему правилу, если гражданин получает в дар недвижимое имущество, то он должен заплатить налог на доходы физического лица. Квартира, которая получена в дар, также является доходом, который подлежит налогообложению по ставке 13% от дохода.

Но в соответствии со ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации:

• супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными;
• дедушкой, бабушкой;
• внуками;
• полнородными и неполнородными братьями и сестрами.

С этой точки зрения дарение приемлемо только между родственниками.

Во-вторых, при дарении жилое помещение поступает в собственность того, кто указан в качестве одаряемого в договоре. Для сравнения: при купле-продаже жилья одним из супругов квартира все равно будет их совместной собственностью.

А при дарении квартиры одному из супругов квартира будет являться только собственностью того супруга, которому она подарена. В соответствии с Семейным кодексом имущество, полученное одним из супругов в порядке дара, наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.

В-третьих, многие под видом дарения на самом деле продают квартиру. Например, чтобы не соблюдать правило о преимущественной покупке доли. Но такие виды сделок закон относит к ничтожным, то есть к недействительным сделкам. Ни в коем случае не следует продавать квартиру путем дарения посторонним людям. Существует большой риск остаться как без денег, так и без жилого помещения. Если «одаряемый» в добровольном порядке не заплатит за жилое помещение «дарителю», то у последнего не будет оснований для получения денег с «одаряемого», так как договор дарения безвозмездный.

Жилье в наследство

Наследование осуществляется:
1. По закону. То есть когда наследуют близкие родственники умершего в порядке очередности;
2. По завещанию. То есть когда наследодатель оставил завещание, в котором указал, кого призвать к наследованию.

Таким образом, стать наследником квартиры могут не только близкие родственники, но и совершенно посторонние люди, если на то есть соответствующее завещание. Иными словами, если нет завещания, то наследование будет осуществляться по закону.

Днем открытия наследства считается день смерти наследодателя. В течение 6 месяцев с момента его открытия нужно подать заявление нотариусу о выдаче свидетельства о праве на наследство. Само свидетельство выдается в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Оформление сделки:

• наследодатель должен обратиться к нотариусу для оформления завещания. За нотариальное удостоверение завещания взимается государственная пошлина – 100 рублей, но на самом деле окончательный размер платы за оформление завещания может быть несколько выше. Связано это с тем, что нотариус помимо государственной пошлины берет деньги и за «техническую работу» – составление текста доверенности, распечатка документа и т. д.

Если наследодатель не намерен оставлять завещание, то жилплощадь будут наследовать наследники в порядке очередности. Гражданским кодексом предусмотрено 8 таких очередей. Первыми наследуют дети, супруг и родители наследодателя. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет претендентов на недвижимость предшествующих очередей. То есть если таковые отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

• после открытия наследства наследники обращаются к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. За выдачу свидетельства о праве на наследство государственная пошлина составляет – детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100000 рублей; другим наследникам – 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1000000 рублей. Для расчета берется не рыночная стоимость недвижимости, а оценка БТИ – для квартир, кадастровая стоимость – для земельных участков.
• через 6 месяцев после открытия наследства нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, которое является основанием для государственной регистрации права собственности наследника. Государственная пошлина за регистрацию права собственности составляет 500 рублей.

Есть нюансы:

• наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. После этого срока принять наследство можно только через суд либо без обращения в суд, но при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство.
• платить налог на наследство не нужно, наследство также не облагается НДФЛ.
• наследование также относится к безвозмездной сделке, то есть если наследником становится один из супругов, то второй супруг не имеет права собственности на такое имущество.

Резюме

Купля-продажа предпочтительнее, если:

• недвижимое имущество покупается-продается посторонним лицам, «неродственникам» – в этом случае и продавец и покупатель вправе рассчитывать на имущественный налоговый вычет;
• покупатель настаивает на оформлении через дарение, но вы опасаетесь остаться без денег за квартиру.

Дарение:

• если оно совершается между близкими родственниками – не надо будет платить налог с полученной в дар квартиры;
• если вы хотите подарить, а значит, оформить подаренную квартиру в собственность только одного из супругов, – другой супруг не будет иметь права собственности на подарок.

Квартира в наследство:

• подходит для пожилых людей, которые боятся дарить либо продавать недвижимость родственникам, так как после сделки у них не будет законного права остаться проживать в квартире;
• некоторые категории граждан, собственников квартир, имеют право на различные льготы и субсидии по оплате ЖКУ, но после продажи или дарения они лишаются данных прав, так как теряют статус собственника квартиры. Оставив завещание на квартиру, они тем самым сохранят право на льготы и сделают наследником квартиры конкретного человека.

Екатерина Дагинова