Время покупок?
Аналитики расходятся во мнениях. Одни уверяют, что цены на жилье на вторичном рынке в столице уже достигли предельного минимума (или очень близки к нему). Причем касается это и дешевых хрущевок, и дорогих квартир. Другие цифрами доказывают, что квартиры и комнаты столицы и области продолжают дешеветь. Хотя признают, что темпы снижения цен сейчас минимальны.
Остановиться, оглянуться
Первые три месяца нового года на вторичном рынке можно охарактеризовать одним словом: оживление. И среди продавцов, и среди покупателей. Но это не означает, что кризис остался позади. Не следует ждать, что вслед за возросшим покупательским спросом вырастут или хотя бы подрастут цены.
Риелторы утверждают, что для тех, кто хочет приобрести жилье в столице и области – момент весьма удачный. Квартиры в целом подешевели, в каких-то цена продолжает снижаться, выбор большой. Кстати, период небольшого снижения или стагнации цен специалисты считают самым удобным для проведения различных альтернативных сделок. Ну а тем, кто просто приобретает жилье, риелторы напоминают: кризис рано или поздно закончится. Столичные квартиры, пусть не сейчас, а через год, два, три вырастут в цене.
Выросли и спрос, и предложение
По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» сейчас объем предложения квартир на столичном вторичном рынке вернулся на уровень конца осени прошлого года. Это позитивный момент для развития рынка, так как несколько месяцев (в конце прошлого года и в самом начале этого) и покупатели, и продавцы занимали выжидательную позицию. Покупатели ждали, что цены еще упадут, продавцы не хотели продавать дешевле, чем было до кризиса.
Начиная с февраля, оживились и продавцы, и покупатели. Начало весны риелторы называют периодом реализации отложенного покупательского спроса. Так как оживление началось только в конце зимы, реально провести сделки удается лишь в последних числах марта – начале апреля.
Эксперты агентства недвижимости DOKI утверждают, что за последние несколько недель произошло существенное снижение темпов падения стоимости жилья на вторичном рынке, и это не случайно. Рост активности покупателей в марте дал возможность продавцам чувствовать себя увереннее и не отказываться от существующей стоимости в пользу скорой продажи. Это позволяет пусть и не отыграть предыдущие потери, но хотя бы остановить шестимесячное снижение долларовых цен.
В конце марта сохранилась очень незначительная отрицательная ценовая динамика во всех классах жилой недвижимости столицы.
Например, за последнюю неделю первого весеннего месяца стоимость квадратного метра в экономклассе на вторичном рынке снизилась всего на 0,1% до $4490 за метр. Предложение же в этом классе увеличилось за неделю на 5% до 25,6 тыс. квартир. Квартиры бизнес-класса подешевели за неделю на 2,4% до $6754 за квадратный метр. Количество квартир бизнес-класса увеличилось на 9% до 5,6 тыс. объектов. Элитная недвижимость также продемонстрировала снижение цен за неделю на 0,9% до $13 508, а количество таких квартир в продаже осталось без изменений – 10,6 тыс. объектов.
Но, несмотря на оживление, по сравнению с докризисным периодом спрос на квартиры в столице остается на низком уровне. Основной объем сделок по данным агентства недвижимости DOKI в марте совершался в диапазоне от 5 до 8 млн рублей в экономклассе. Но вместе с тем интересно, что заметно вырос спрос на элитные квартиры стоимостью до 90 млн рублей.
«Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от того, выльется ли интерес и активность потенциальных покупателей в реальные сделки. – считает генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков. – Но уже сейчас можно констатировать, что основная коррекция рублевых цен позади. Однако это не означает, что завтра цены начнут расти. Скорее всего, нас ждет период колебательной стабилизации уровня цен, а его продолжительность будет зависеть от дальнейшего развития ситуации в реальном секторе экономики и на финансовых рынках».
Рублевые, долларовые
Многие годы столичный рынок недвижимости был привязан к долларовым ценам. И лишь последние несколько лет, когда курс доллара был стабилен, рынок фактически перешел на расчеты в рублях.
По данным Аналитического агентства IRN, несмотря на оживление, долларовые цены на московские квартиры в марте, безусловно, упали. Но при этом поведение рублевых цен на квартиры в феврале-марте 2009 года заметно удивляло. Девальвация рубля привела к тому, что на фоне очевидного падения реальной стоимости недвижимости рублевые цены на нее росли. Аналитики сравнивают нынешнюю ситуацию с ситуацией, сложившейся после дефолта 1998 года. Тогда в рублях недвижимость подорожала, но сам рубль потерял гораздо больше. Поэтому не удивительно, что по мере окончания девальвации где-то в середине марта рублевые цены на жилье испытали техническую коррекцию вниз, то есть потеряли формальный прирост, вызванный игрой курсов валют. Рублевые цены на квартиры, достигнув в максимуме отметки в 175 тысяч рублей за квадратный метр, теперь скорректировались ниже уровня в 150 тысяч рублей за метр.
Аналитики агентства прогнозируют следующее развитие ситуации. Если предположить, что темпы снижения цен на недвижимость в столице будут продолжать снижаться с такой же скоростью, как в марте, то несложно предвидеть, когда и на какой отметке рынок стабилизируется. Для полной остановки ему потребуется еще 1,5–2 месяца, то есть стабилизацию можно ожидать после майских праздников или к началу лета. До этого момента цены упадут еще в среднем на $100–200 за кв. м и вплотную приблизятся к средней отметке $4000–4200 за кв. м. Этот уровень имеет для рынка недвижимости Москвы важное значение. Самый масштабный рост цен 2005–2006 годов закончился на отметке в $4200 за метр, скорректировавшись во время стагнации первой половины 2007 года до $4000. Получается, что данный уровень цен – примечательная точка, в которой предложение и спрос на рынке недвижимости Москвы находились в состоянии баланса.
В Подмосковье дешевеют хрущевки
По мнению аналитиков аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», в Подмосковье ситуация на вторичном рынке несколько иная. В отличие от столицы здесь коррекция цен зависит от направления и категории жилья.
Например, лидер снижения цен в Подмосковье – однокомнатные квартиры экономкласса.
Причем в то время, когда хрущевки значительно дешевеют, цены на однокомнатные квартиры в современных панельных и монолитных домах практически стоят на месте. Двухкомнатные и трехкомнатные хрущевки также падают в цене, но не так стремительно, как «однушки».
Что касается расположения, то коррекция цен со знаком минус продолжается только на жилье, находящееся в восточном направлении и городах, максимально приближенных к МКАД: Железнодорожный, Балашиха, Люберцы. Во всех остальных направлениях и радиусах удаленности вот уже третий месяц цены остаются на прежнем уровне.
По мнению Владистава Луцкова, особенность ситуации на вторичном рынке Подмосковья заключается в том, что активности покупателей и продавцов, характерных для столицы, в большинстве сегментов не наблюдается. Хотя интерес покупателей к квартирам в современных монолитных и панельных домах появился. Особенность весеннего областного вторичного рынка еще и в том, что в предложении увеличилась доля наиболее доступного и востребованного жилья – однокомнатных квартир в панельных домах недалеко от столицы.