На пользу покупателю?
Вот жилье сейчас подешевеет, и мы все пойдем и купим его. Как бы не так!
Кризис на рынке недвижимости породил надежду, что цены на жилье в одночасье рухнут. И пусть хоть в такой форме сбудется мечта многих граждан о доступном жилье. Рухнут они вряд ли, но пуститься в еще более глубокую присядку могут вполне и даже скорее всего. Только вряд ли это пойдет на пользу потребителям.
О возможном крахе (или обвале, кому как больше нравится) рынка жилья говорят практически все. Для СМИ это прекрасный информационный повод. Для застройщиков и риелторов это источник жестокой головной боли. Для властей это угроза дополнительных социальных проблем. Для потенциальных покупателей – надежда на падение цен. Но будем честными, для подавляющего большинства населения после многих лет возмутительного роста цен и фантастических норм прибыли коммерсантов крах – это, нет, не предмет злорадства, а скорее ожидание торжества справедливости. Отсюда всеобщий интерес к теме. А в центре этого интереса – падение цен.
К сожалению, обольщаться возможностью прикупить квартирку по дешевке и тем самым крупно выгадать на ее приобретении нет особых предпосылок. И не только потому, что об их отсутствии в одну дуду трубят и риелторы, и застройщики, и власти всех уровней (помимо прочего они обязаны это делать по должности). Рынок этого действительно не допустит. Не надо забывать, что кризис – это механизм преодоления возникших экономических проблем. Преодолеваются они за счет населения. Иного способа нет.
Вице-президент РГР Юрий Карамаликов справедливо среди проигравших в результате кризиса первыми называет потребителей, которые, даже если у них есть деньги, боятся позволить себе жить лучше. Никто не знает, что будет завтра.
Недавно в кругу коллег развернулась небольшая дискуссия вокруг темы краха рынка. По мнению одного из участников, термин «крах» не вполне соответствует ситуации. Мол, чего мы с таким сочувствием и заботой к риелторам да застройщикам? Это для них крах, это их проблемы. А гражданам, покупателям только хорошо. На их улице, можно сказать, редкий праздник – цены падают.
На самом деле ничего хорошего падение цен в результате кризиса населению не сулит. В рассуждениях коллеги перепутаны причина и следствие. Люди полагают, что сначала упадут цены, а потом они примут решение покупать или… еще подождать. На самом деле все происходит с точностью до наоборот. Сначала под воздействием внешних факторов формируется покупательная способность населения, а под нее продавцы подгоняют цену. Причем цена всегда поддерживается на таком уровне, чтобы товар был чуточку недоступен для покупателя, чтобы тот слегка поднапрягся. В момент подъема экономики покупательная способность растет, и вдогонку за ней бросаются цены. В случае кризиса сначала ухудшается жизненный уровень населения, и падение цен происходит в качестве неизбежной реакции на свершившийся факт обеднения граждан. Парадокс в том, что падение цен на квартиры сопровождается сокращением числа покупок. То есть ничего хорошего это удешевление не приносит. Оно лишь свидетельствует о том, что жизнь стала хуже, жить стало скучнее.
Впрочем, какое дело конкретному покупателю до падения жизненного уровня всего населения. Главное, что у него самого хватает денег на квартиру, и он ждет наиболее удачного момента для покупки. Однако следует учесть, что мы рассуждаем не обо всем населении, а лишь о той ее части, которая способна к покупке. Получается так, что с течением кризиса эта доля «усыхает», значительная часть кандидатов выпадает из ее нестройных рядов.
Чтобы понять, как это может происходить, приведу пример хорошо знакомой мне семьи. Муж, жена, ребенок. Оба старших работают и неплохо зарабатывают. Можно сказать, сливки (верхний слой) среднего класса. Четыре года назад приобрели по ипотеке просторную квартиру, сейчас выплачивают кредит. У них прочное положение на службе, им не грозит увольнение или понижение зарплаты (тьфу-тьфу-тьфу, чтобы не сглазить). С кредитом справляются без всякого напряжения. Тем не менее они сейчас продают свою квартиру и в том же доме покупают меньшую. Без каких-либо видимых причин! На всякий случай. Видимо, им для спокойствия нужна свободная ликвидность. Вот такая у кризиса психология.
А есть ли чего ждать?
Несмотря ни на что, многие граждане все же надеются и ждут. Спрашивается, а чего ждут? Ведь жилье уже подешевело по разным оценкам от 5 до 30% (смотря в чем и как считать). Это их личное дело, но попробую предположить, что покупатели рассчитывают дождаться падения цен вдвое или близко к тому. Основанием служат негативные прогнозы отдельных специалистов, а главное – зарубежный опыт. К примеру, в США, являющихся локомотивом кризиса, только за декабрь жилье подешевело на 16%. Но у них и бензин подешевел вдвое. А у нас?
Если же говорить серьезно, то зарубежный рынок нам не указ. Как заметил председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, развитые страны живут в условиях значительного избытка жилья. В тех же США в разгар ипотечного кризиса на рынке оказалось 19 млн пустующих, незаселенных домов. Для сравнения: в России обеспеченность жилплощадью составляет порядка 20 кв. м на человека, в Европе в среднем около 40 кв. м, а в США свыше
60 кв. м. Президент Российской гильдии риэлторов Сергей Канухин подсчитал, чтобы выйти на уровень обеспеченности стран Восточной Европы, нам необходимо в течение 15 лет ежегодно вводить по 210 млн кв. м. Сейчас мы строим лишь 60 млн кв. м в год. Особенность России состоит в наличии огромного спроса, который ищет, как себя реализовать.
Конечно, нельзя полностью исключать, что цены на жилье провалятся в пропасть. Если нефть подешевеет до 10 долларов, то кто знает, не упадет ли квадратный метр в Москве до 500 долларов. Нечто похожее на нашей памяти уже было. Тем не менее повторение пройденного маловероятно. Складывается впечатление, что нефть зацепилась за уровень 40 долларов и существенно уже не подешевеет. Если же осуществится самый «черный» сценарий, то для всего населения станет насущной иная проблема, нежели покупка жилья. Этого и обсуждать не хочется.
На поводке
И все же, что мешает человеку с деньгами постоянно следить за рынком и «выстрелить» в самый подходящий день и час? Для начала задам встречный вопрос – а многие ли обыватели летом запаслись долларами (когда они были по 23 рубля за штуку), чтобы сейчас продать в полтора с лишним раза дороже? Ну ладно, в июне валютная лихорадка еще никому не снилась. Но многие ли из граждан бросились покупать «зеленые» в декабре, когда вслух и официально было объявлено о расширении валютного коридора?
Так и с жильем, надо выбрать момент в условиях, когда никто твердо не скажет, что будет с рынком завтра и как долго продлится кризис. К тому же покупателю-дилетанту придется соревноваться с искушенными профессионалами. Ведь люди, занимающиеся рынком по роду своей работы, тоже спят и видят, как поймать момент для вложения собственных средств.
А теперь сравним стартовые возможности одних и других. Риелторы ежедневно принимают телефонные звонки, обслуживают посетителей и оформляют сделки. А откуда черпают информацию покупатели? От риелтора через СМИ. Теперь сравним стартовые возможности одних и других. Процесс будет напоминать состязание в кроссе двух участников, когда у одного из них на глазах повязка, и он бежит привязанным за веревочку к другому. Спрашивается, кто разорвет ленточку первым?
Но предположим, что покупатель случайно угадал и вышел на рынок в самый подходящий день и даже час. Тогда его ждет другая неприятность – владелец поднимет цену за время оформления документов. Есть основания полагать, что обратный процесс повышения цен может быть стремительным. Для таких периодов типична ситуация, когда продавец с покупателем договорились, ударили по рукам, а на следующий день продавец повышает цену или отказывается от сделки.
Впрочем, выигрывают же люди в лотерею.
К чему я об этом говорю? Во-первых, чтобы попытаться опровергнуть весьма распространенный миф и избавить граждан от излишних иллюзий относительно пользы кризиса. А во-вторых, вопреки общей тенденции ожидания (в пользу которой я тоже готов высказать немало аргументов), заронить в души покупателей зерно сомнения – может быть, сейчас действительно не самая плохая ситуация для покупки недвижимости? И может быть, не стоит откладывать улучшение условий жизни на неопределенное время. Торопиться, конечно, ни в коем случае не надо. Прелесть момента в том и заключается, что можно не спеша осмотреться на рынке, разобраться в собственных чувствах, спокойно выбрать то, что тебе действительно по душе. И после всего этого… еще раз подумать. При этом есть возможность поторговаться и сделать покупку не по сегодняшней, а по более низкой, завтрашней цене. И одновременно получить скидку на услуги риелтора.
Ведь никто точно не скажет, представится ли еще такой случай.