Цены покажут фокус
Аплодировать можно будет в 2011–2012 годах
Продажа без ажиотажа
Такое впечатление, что столичный рынок недвижимости застыл в позе Тянитолкая. Ни продавцы, ни покупатели не предпринимают кардинальных шагов. Все осторожничают, ожидая у моря погоды.
По данным недавнего опроса ВЦИОМ относительно дальнейшей динамики цен, 26 процентов москвичей выразили мнение, что цены незначительно вырастут. 29 процентов, наоборот, уверены в их незначительном падении. Столь же противоречивы и прогнозы экспертов.
Однако пророчества по поводу скорого обвала на рынке постепенно стихают.
В этом смысле интересно мнение первого заместителя мэра в правительстве Москвы и главы столичного Стройкомплекса Владимира Ресина: действительно, цены на жилье сейчас стали меньше, однако ждать их обвала – утопия. Он, кстати, советует желающим купить квартиру не ждать, а покупать. «Сейчас дешевеют материалы, а также другие условия строительства. Дальше жилье может немного подешеветь, а может – и нет».
Остановка рынка, по мнению В. Ресина, способна нанести «страшный урон для развития строительства, что в свою очередь может привести к его остановке».
«А что значит остановка? – развивает он мысль. – Это, как по Райкину – самое главное, создать дефицит. Пройдет еще полгода-год, а потом даже небольшое число квартир, появившихся на рынке, приведет к резкому увеличению цен».
Что же до нового социального жилья, то, несмотря на все неблагоприятные условия, которые складываются на рынке, глава Стройкомплекса пообещал: темпы строительства в Москве не будут снижены. «Мы, как и обещали, построим в этом году 2,5 млн кв. метров социального жилья, но обойдется нам это на 25 млрд рублей дешевле, так как денег нет и мы экономим», – подчеркнул он.
Между тем в 2009-м цены пусть медленно, но все же снижаются. И не только на «первичку». По данным rway.ru, в первую неделю февраля средневзвешенные цены предложения на вторичном рынке московского жилья, рассчитанные по всем классам, снизились в долларах на 0,1 процента. На жилье экономкласса они упали в среднем на 0,8 процента. Больше всего подешевели квартиры в Центральном округе – сразу на 3,9 процента.
Кризис не пощадил даже бизнес-класс, который держал планку и в самые худшие для рынка времена: за неделю в этом сегменте цены в среднем стали ниже на 0,4 процента. Максимальное снижение отмечено в Южном (минус 2,5 процента) и Северо-Восточном округах (минус 2,4).
При этом на однокомнатные квартиры снижение цен предложений составило 0,3 процента, на двухкомнатные – 0,2, на трехкомнатные – 0,5. Цены на многокомнатные квартиры повысились на 0,2 процента.
Согласно прогнозу irn.ru, если судить по нынешним темпам снижения цен, к середине весны можно ожидать некоторого оживления отложенного спроса (хотя бы по сезонным причинам). А к концу весны может наступить остановка цен на отметке примерно 4000 долларов за кв. метр. И это ознаменует переход рынка к стадии стабилизации.
Но это произойдет лишь в том случае, если финансовый кризис резко не обострится, делают существенную оговорку аналитики.
На все готовое
Самый дорогой сегмент рынка загородной недвижимости – элитные коттеджи – отреагировал на кризис раньше других: уже в июле-августе многие покупатели приостановили свои поиски и переговоры. А в октябре-ноябре застройщики, столкнувшись с резким падением продаж, были вынуждены прибегнуть к скидкам. Однако, по мнению многих аналитиков, предоставление скидок помогло не сильно. И больше того – подтолкнуло потенциальных покупателей к тому, чтобы занять выжидательную позицию: авось цены еще снизятся.
Больше всего пострадал первичный рынок, с которого покупатели отхлынули, переориентировавшись на «вторичку» и полностью готовые объекты.
Новые проекты, находившиеся на стадии разработки, безусловно, не будут запускаться до стабилизации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей. Вкладывать деньги в строящиеся загородные объекты у дольщиков желания нет. И вряд ли оно появится, как бы ни дешевела недвижимость, пока не будет уверенности в том, что пик кризиса позади. Проекты, которые прежде предполагалось вывести на рынок на определенной стадии готовности, и которые строились, будут заморожены до того же момента, считают эксперты.
Тем не менее на рынке все же появляются новые продукты – поселки, рассчитанные на дальнейшее самостоятельное развитие. При этом цена за сотку примерно на 50 процентов ниже, чем в традиционных поселках.
Ценовой разброс в рамках даже одного направления огромен. К примеру, на расстоянии от 50 до 70 км от МКАД по Киевскому направлению средняя цена сотки – 15 000 долларов, а от 70 до 100 км – уже не превышает 4 000.
| Цены на недвижимость в Москве (в долл.) | ||
|---|---|---|
| Типы строений | Янв. 09 | К дек. 08 |
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 4866 | -6,3% |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 4940 | -5,7% |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 5214 | -5,5% |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 5262 | -5,2% |
| «Сталинки» и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 6238 | -4,7% |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 5975 | -5,9% |
| Все панельные и блочные дома | 5007 | -5,8% |
| Все монолитные и кирпичные дома | 5825 | -5,3% |
| Квартиры в Москве | ||
| Однокомнатные квартиры | 5259 | -6,5% |
| Двухкомнатные квартиры | 5291 | -5,7% |
| Трехкомнатные квартиры | 5279 | -4,8% |
| Многокомнатные квартиры | 5725 | -3,7% |
| Элитные квартиры и недорогие квартиры | ||
| Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) | 7888 | -5,7% |
| Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир) | 4096 | -6,8% |
| Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») | 1,93 | 1,2% |
|
По данным irn.ru
|
||
Не целиком, так по частям
Стоимость земли в Подмосковье с лета 2008 года снизилась, по некоторым данным, на 30-50 процентов. И все равно продать ее нынче нелегко.
Особенно сложно приходится компаниям, которые, владея крупными участками, вынуж-дены распродавать свои земли из-за того, что не могут взять кредиты под намеченное строительство коттеджных поселков. Как отмечают эксперты, реальных покупателей на большие наделы (от десяти гектаров) нет. Владельцы размежевывают их и продают по частям… И хотя массовым это «распиливание» пока не стало, сам факт говорит о многом.
В нынешней ситуации и участки с обязательным подрядом, с подведением коммуникаций также не пользуются спросом. Поэтому продавцы все чаще предлагают в своих поселках землю без обязательной застройки.
Еще одна новинка на рынке загородной недвижимости – целые поселки, рассчитанные на дальнейшее самостоятельное развитие. При этом цена за сотку вдвое ниже, чем в традиционных поселках.
По данным одного из агентств, в январе рублевые цены на квартиры в новостройках Подмосковья снизились на 0,8 процента (долларовые – на 14,1). Основную долю предложения составляют дома среднего класса (68 процентов) и новостройки экономкласса (29). При этом существенное падение цен зафиксировано в новостройках бизнес-класса (минус 12,5 процента), в то время как квадратные метры в домах эконом- и среднего классов фактически не подешевели.
Подмосковные цены на жилье накрепко привязаны к МКАД. Наибольшее их снижение отмечено в территориальных поясах 26–40 км от Московской кольцевой (минус 3,2 процента) и 41–60 км (минус 3,3). Примечательно, что цены на квартиры в новостройках пояса 13–25 км от МКАД, напротив, выросли на
4,3 процента.
Что же касается «вторички», то объем предложения снизился на 16,7 процента (в денежном выражении). Самое серьезное падение цен (6,6 процента) зафиксировано на квартиры в панельных домах. Жилье в кирпичных и монолитных строениях сбавило 5,7 и 5,5 процента соответственно.
Недвижимость – forever!
Насколько сохранными окажутся инвестиции в столичную недвижимость, сделанные в нынешний непростой период? Чтобы разобраться в этом, проведем аналогию с кризисом десятилетней давности.
Тогда, как и сейчас, у россиян, желавших сохранить деньги, было несколько альтернатив: купить квартиру, поменять рубли на доллары, открыть счет в банке.
По окончанию кризиса (т. е. в краткосрочном периоде – через год) все три способа сохранения денег принесли «вкладчикам» примерно равный доход:
- недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14,2 процента дороже,
- долларовые запасы их владельцам удалось за этот период увеличить на 15,8 процента,
- доходы от банковских вкладов выросли в соответствии с депозитной ставкой ЦБ РФ на 13,5 процента.
Однако в среднесрочном периоде (через три года) выгода от купленной в 1999-м недвижимости стала очевидна. А результаты, полученные в долгосрочном периоде, ее только подтвердили и усилили.
Как и десять лет назад, в условиях нынешнего кризиса некоторое снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Но это касается лишь краткосрочных вложений. Уже очевидно, что к концу 2010-го, в краткосрочном периоде, в выигрыше останется тот, кто «вложился» сейчас в доллары.
Что же касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, то московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована. Даже если предположить, что до середины следующего года она продолжит дешеветь, то уже через два-три года (в 2011–2012-м) цены, как минимум, вернутся на докризисный уровень. А позже начнут «отыгрывать потерянное» с темпом от 20 до 40 процентов в год. Это соизмеримо со среднегодовыми темпами роста в посткризисные 2001–2006-й.
Примерно в это же время, через два-три года (по оптимистическим прогнозам), вновь появятся и качественные новостройки. Ведь сейчас многие девелоперы «заморозили» разрабатываемые проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию лишь по окончании кризисной ситуации.
После преодоления «черной полосы» экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос начнет реализовываться. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с нехваткой предложений по причине остановки строительства многих объектов. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.