Его Величество Спрос
Если полгода назад проблемы с доступностью жилья можно было объяснять, прежде всего, недостатком предложения, то теперь трудности рисуются в ином свете. Платежеспособный спрос – вот что нынче всему голова! Своими мыслями об этом по просьбе «КР» делится Олег Толкачев, сенатор от Москвы, председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищному хозяйству.
Бюджет плюс инвестиции
– Хотел бы начать с уточнения: нынешняя смена акцентов носит в некотором смысле конъюнктурный характер. Глубинные же процессы остаются неизменными. Ведь жилищную проблему можно решить, только предложив россиянам достаточные объемы кв. метров, то есть, решительно увеличив предложение жилья. Но пока темпы строительства все еще недостаточны. Их надо доводить до тех уровней, которые обозначил в двух своих посланиях Владимир Путин, в тот момент президент России: первый этап – выйти на уровень строительства 80 млн кв. метров жилья. Второй – подтянуться до 140–145 млн. Только такие цифры позволят компенсировать выбывающее жилье и решать задачи, связанные с обеспечением граждан крышей над головой.
Сегодня можно уверенно говорить о достигнутом уровне в 50–60 млн кв. метров в год. По некоторым прикидкам, итог минувшего года составит 61–62 млн кв. метров, может быть, окажется даже 63–64 млн (на днях станут известны точные цифры). Это неплохо хотя бы потому, что четыре-пять лет назад строилось вдвое меньше. Но, с другой стороны, год назад ожидалось, что будет 69–70 млн кв. метров. Мыслилось, что на рубеже 2009–2010 годов страна выйдет на уровень 80 млн. Однако разразился кризис, и теперь мы 62 млн почитаем благом, а до 80 млн, как говорится, семь верст до небес и все лесом.
Теперь посмотрим наши возможности – из чего могут быть получены требуемые объемы. Сходу мысль обращается к чисто бюджетным вливаниям. Но много ли на них построишь? В действительности, не очень: возможности бюджета не бесконечны. Другое дело – инвестиционные проекты. Инвестор на свои деньги строит жилье, продает его, возвращает средства и повторяет цикл.
Спрашивается, что здесь тормозит процесс? Низкий спрос. Точнее, спрос, как желание приобрести, имеется. Низка покупательная способность.
Почему нельзя раздать бесплатно
Минувшей осенью мы проводили большой форум в Иркутске. В областном центре продажи более или менее идут. По 22–25 тыс. рублей за кв. метр строят жилье и по 32–35 тыс. продают. Цена позволяет населению купить, а строителям продолжать работу. И тут же выступают мэры таких городов как Братск, УстьИлимск, Лесосибирск и говорят: вам здесь хорошо, а у нас, максимум, по какой цене можно продать – 22 тыс. рублей. За 25 тыс. уже не берут. Нет у населения денег! Нет адекватной оплаты за работу, и нет самой работы. Вот, в чем проблема. Рост объемов строительства упирается не в дефицит участков, не в нехватку строителей или цемента, а в отсутствие покупательского спроса. Раздать «бесплатно» – следующие дома будет не на что строить.
Вот почему на первый план выходят такие меры, как наполнение деньгами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию для оживления ипотеки, как снижение налогов на покупку жилья, как ускоренное предоставление материнского капитала.
Некоторые видят панацею в малоэтажном строительстве. На первый взгляд, все действительно довольно просто – построить коттедж или что-то в том же роде. Нет лифтового хозяйства, меньше применяется металла, процесс сборки не требует тяжелых механизмов. Плюс такая привлекательная вещь, как приусадебный участок. Цена строительства в разных проектах составляет от 15 тыс. до 20 тыс. руб. за метр, что вполне отвечает имеющейся покупательной способности населения.
Но это цена самого дома. А коммуникации, дороги, электроэнергия, водопровод, канализация, которые составляют основу любого строительства? Поэтому я сам себя спрашиваю – о чем мы говорим? О том, как коробку поставить и штакетником территорию огородить или о чем-то более серьезном? Где есть дороги, где есть инфраструктура, там построить малоэтажный поселок, действительно, привлекательно, это правда. Но если поселок требует тянуть к нему шоссе, ЛЭП, ставить тепловой узел, канализационно-насосную станцию и прочее, то экономическая привлекательность такой малоэтажки моментально меркнет.
Поэтому сама мысль о необходимости развивать малоэтажное строительство – правильная. Но для этого нужны подготовленные участки. Задачу призван решать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Он создан, работает. Конечно, здесь проблема существенно сложнее, чем, к примеру, у Фонда реформирования ЖКХ. По крайней мере, пока я не видел каких-то отчетов о первых подготовленных участках. Вероятно, в течение года осязаемые материальные результаты появятся, вот тогда можно будет говорить на эту тему более предметно.
Приучать себя к аренде
Если нет возможности сходу купить квартиру, значит надо развивать сектор арендного жилья. На государственном уровне мы совершенно незаслуженно о нем забыли. Конечно, чтобы арендовать жилье, его необходимо иметь на рынке. У нас довольно распространена частная аренда. Но речь идет несколько об ином. Надо самым решительным образом развивать государственную линию.
С недавних пор в Москве это появилось – так называемые бездоходные дома. Но их единицы. Надо бы развивать ту же логику вширь, особенно для молодых семей. Чтобы они получили возможность быстро взять в аренду жилье. Причем взять не за безумные деньги, а за такие, которые лишь покрывали бы коммунальные платежи и амортизационные расходы. Люди получат реальную возможность нормально жить в условиях высоких цен на жилье.
Во многих развитых странах аренде отведена едва ли не ведущая роль. В Швейцарии, Австрии, Германии, Англии на ее долю приходится от 20 до 40 процентов жилого фонда. И не потому, что там все какие-то нищие, а потому, что аренда позволяет жить цивилизованно. Обеспечивает мобильность населения, когда человек может сегодня работать в одном городе, завтра в другом, а послезавтра в третьем. И совсем не нужно покупать жилье в каждом месте. Рабочие ресурсы по стране распределяются более равномерно и оперативно.
У нас же сформировался устойчивый стереотип: если жилье – то обязательно в собственности. В первую очередь мы видим в нем способ вложения денег. На самом деле назначение жилища – жить тепло, сухо и удобно. В этом смысле, как способ обеспечения жизненной потребности, аренда наиболее практична.
Не будем наивными
Теперь о ценах на столичное жилье. Тут многое зависит от ментальности населения, истории государства. Есть страны, где столицы мало отличаются от прочих городов. Экономика, образование, культура там более или менее равномерно распределены по всей территории. Например, в США. Есть иные страны, где наука, образование сосредоточены преимущественно в одном месте. В качестве примера можно назвать Париж: Сорбонна остается Сорбонной.
В России Москва – это мечта многих поколений людей. Это некий конденсатор. Лучшие ученые, военные, артисты во второй половине своей жизни концентрируются именно здесь. Что бы кто ни говорил, но наиболее престижные институты, знаменитые театры и тому подобное тоже в большинстве сосредоточены в столице. У нее есть определенный потенциал привлекательности. Так сложилось. Конечно, нужно было бы науку, культуру, медицину и прочее распределять по всей стране. На периферии должно быть не то, что не хуже, а в чем-то и лучше. Но вряд ли это удастся сделать в ближайшие 10–15 лет. А пока квартира в Москве – это не только крыша над головой, но это и инвестиции в будущие поколения – во внуков, правнуков. И это притягивает население со всей страны.
Отсюда особая ситуация с ценообразованием. Сейчас, к примеру, цены несколько успокоились и даже упали. Но если упали, то насколько? На три процента, на пять. Разговоры о том, что они опустятся вдвое – это из области фантастики. Какая-то корректировка будет, особенно в некоторых сегментах (возможно, в суперэлитном секторе). Но рассчитывать на то, что рыночные цены в Москве «обвалятся», может только очень наивный человек.
Посмотрите на итоги оптовых аукционов. Купить в столице дешевле 60 тыс. руб. за кв. метр не получается. Уже по этим ценам застройщики продавали, что называется, со слезами на глазах. И это при условии, что за покупкой к ним обращалось государство.
Как исключение на рынке можно найти отдельные объявления на уровне 80 тыс. руб. Правда, не известно – что за ними скрывается… И только начиная со 100 тыс. можно вести продуктивные поиски. Ожидать, что все это куда-то там провалится, нереально. Условно говоря, пройти может одна «провальная» сделка. Покупатели со всей страны этого ждут, внимательно наблюдают за ситуацией и мгновенно хлынут в столицу. Вот тут, действительно, может образоваться лавина. Со всеми вытекающими последствиями.