03:35:48
15 октября 2024 г.

Офис и развлечения под одной крышей

СтроительствоВ столице развивается недвижимость нового формата – многофункциональные комплексы. Нет худа без добра: кризисные настроения могут придать процессу динамику.

Такого «велосипеда» еще не было

Говорят, что за многие сотни лет существования человечества все уже изобретено. И теперь остается лишь тиражировать и видоизменять старые идеи. Создание и развитие в Москве и других городах мира многофункциональных комплексов этот тезис отчасти опровергает: разве когда-нибудь человечество уже использовало так эффективно принцип универсальности – когда в одном месте можно работать, развлекаться, делать покупки и даже жить?

Возникновению этого направления в определенной мере способствовали интересы застройщиков. И это как раз тот случай, когда идеи рентабельности бизнеса и удобства для клиента в значительной мере совпадают.

Направление mixed-use (объекты со смешанными функциями) пришло с Запада. Удобство для застройщиков, развивающих его, вполне очевидно. Их интересы заключаются в том, чтобы быстро и без риска вернуть вложенные в проект деньги, а после этого все последующие годы получать прибыль. Никто ведь не может быть уверен на 100%, насколько популярным окажется тот или иной проект. И не появится ли по соседству через два-три года другой, еще лучше. А если под одной крышей собрано много разного (торговля, офисы, рестораны, кафе, спортзалы, кинотеатры, даже гостиницы), то риск минимизирован: невысокую востребованность одной части здания могут компенсировать другие. Например, неудачную организацию ресторана может компенсировать хорошо посещаемое интернет-кафе или кинотеатр, непопулярность офисной зоны – привлекательность торговых павильонов и т.д. Даже гостиничная часть, пока не слишком выгодная для инвесторов, может оказаться весьма кстати, если, например, поблизости нет хороших отелей. Небольшой номерной гостиничный фонд хорошо дополнит все уже имеющееся в здании. Аналитик Олег Борисенок сравнивает это новое для нашего рынка направление с кораблем, у которого множество разных отсеков. При повреждении одного из них судно остается на плаву.

Эволюция продукта

В Москве примеров МФК пока не так много. Полноценным МФК, говорят знающие люди, можно назвать башню «Федерация» в центре «Москва-Сити». В целом же прослеживается тенденция, когда многие проекты приобретают черты МФК, то есть происходит своеобразная эволюция продуктов – принцип mixed-use делается частью девелоперских проектов.

Первой ласточкой этого направления стал МФК на Ленинском проспекте, строившийся по заказу Министерства иностранных дел. Курировало проект ГлавУпДК, осуществляющее хозяйственную деятельность министерства. Тогда, в начале 1990-х, к России начали проявлять повышенный интерес деловые круги разных стран, и прибывающих из-за рубежа бизнесменов становилось все больше. Никто не представлял, насколько быстро будет развиваться рынок в России и каким активным станет к нему интерес. Но уже в то время было ясно, что иностранцам необходимо создать условия для работы и проживания. Гостиничный фонд Москвы с потребностями своих-то граждан едва справлялся, а тут иностранцы – с семьями, бизнес-проектами, компьютерами, факсами… Так, в 1993 году появился офисно-деловой комплекс «Парк Плейс Москоу» на Ленинском проспекте.

Сейчас, по прошествии полутора десятков лет организаторы проекта говорят о том, что самым сложным тогда было наладить управление: никто в России никогда не вел хозяйство в столь сложном по набору функций объекте. Тем более что любой сервис в нашей стране всегда хромал на обе ноги. А в «Парк Плэйсе» были открыты ресторан, конференц-зал, магазины, офисы, детский сад, спортзал, жилая часть (апартаменты) и паркинг.

Чтобы научиться оказывать сервисные услуги, включая и такую немаловажную, как охрана, пришлось воспользоваться опытом американцев. Так впервые в России появилась одна из известных международных компаний. И если сначала в ней работали 25 американцев и 150 русских, то сейчас комплекс обслуживает та же компания со штатом из 90 сотрудников-россиян и одного американца.

Сегодня 70% арендаторов площадей офисной части составляют иностранные компании, жилые площади снимают только граждане иностранных государств. Некоторые семьи живут здесь с самого открытия. 330 квартир разного метража – от небольших студий до двухуровневых апартаментов более 100 кв. метров – обходятся арендаторам в среднем в $5000 ежемесячно.

Удобство офисной части до сих пор ценится арендаторами. Если в городе существует дефицит небольших площадей высокого класса, то «Парк Плейс» интересен именно тем, что позволяет разместиться и крупным, и совсем небольшим компаниям.

Перебор с торговлей

Сейчас те, кто создает подобные объекты mixed-use, говорят об их специфике уже со знанием дела, а специфика эта начинается еще на стадии проектирования. Имея общее пространство, такие объекты требуют автономности зон. Если не соблюсти этот принцип, возникнут сложности. Например, торговая и офисная части работают в разное время. Значит, территориально их надо сделать независимыми друг от друга. С другой стороны, житель апартаментов не должен попадать в паркинг с улицы. К сожалению, ошибок, а как следствие, неудобств в существующих комплексах можно найти немало. Хотя немало их и в обычных центрах – торговых, офисных и прочих зданиях. Типичной же ошибкой применительно к МФК является то, что, старясь максимально заработать на новом объекте, девелоперы нередко «раздувают» торговую функцию, сокращают до минимума остальные.

Однако еще один плюс МФК – возможность перепрофилировать площади. Если неудачным оказался торговый сегмент, его можно заменить на какой-либо другой. Современные технологии строительства это позволяют.

Развитию этого направления, считает Алексей Панфилов, руководитель одной из компаний, способствует и сама специфика больших городов. Объекты смешанного назначения позволяют меньше ездить, а следовательно, реже попадать в пробки, ведь работать, развлекаться, делать покупки и даже жить можно в одном месте.

Восполнить пробелы

Таким свежим примером в Москве вскоре станет торгово-деловой комплекс «Тульский». В нем будут созданы четыре главные зоны – торговая, офисная (класс «А»), развлекательная и event-зона (просторная открытая терраса, где можно проводить презентации, выставки и корпоративные мероприятия). В комплексе откроют четыре ресторана и кафе. Тем более что функция питания, по мнению организаторов проекта, вообще плохо развита в этом районе, хотя деловая составляющая «Тульской» довольно обширна: здесь работают регистрационная палата, налоговая инспекция, Монетный двор. Не спасает даже близость «Ереван-Плаза», где своих желающих перекусить всегда хватает.

Несомненно, что одна из изюминок ТДК «Тульский» – event-зона. Нередко компании ищут места для проведения корпоративных мероприятий. Площадка в «Тульском» под открытым небом площадью 750 кв. метров с летним кафе может трансформироваться под место проведения конференций или развлекательных вечеров. В зимние месяцы там может располагаться каток, а летом – выставки и галереи. Вообще это очень важно – подчеркивают представители застройщика – получить возможность активного отдыха и развлечений в офисных центрах. Фактор многоплановости функций и форматов становится все более востребованным.

Наталия Крол

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация