Голландский феномен: квартирный ответ?
О малоэтажном строительстве заговорили года три назад. При этом многое оставалось неясным. После недавнего Всероссийского конгресса по малоэтажному строительству стало понятно: речь идет об одном из важнейших путей реализации национальной программы «Доступное жилье».
Замечу: уже 20–30 лет по всей Европе идет снос многоэтажных панельных домов, на их месте появляются невысокие здания, квартиры в которых более привлекательны для горожан. А в США и Канаде вообще более 90 проц. населения живет в своих домах.
Не могу не поделиться личным впечатлением. Впервые в Голландии я был в начале 90-х годов и уже тогда удивился: не видно ни одного высокого жилого строения. Вдоль каналов стояли коттеджи в 3-4 этажа из традиционного для этой страны кирпича. «Почему так неразумно используется земля? Ведь в Голландии самая высокая для Европы плотность населения. Где они всех поселят?» А между тем, как я узнал, никакой жилищной проблемы в стране нет. Достаточно сказать, что муниципальную квартиру очередники (а они здесь есть тоже) могли получить в течение года. Ну а то, что здесь очень развито сельское хозяйство, половина продукции которого идет на экспорт, – известно. Значит, и на это хватает земли. Собеседники-голландцы, далекие от архитектурно-строительных проблем, так и не смогли разрешить мое недоумение. Возвращение к малоэтажным домам считали само собой разумеющимся. Ответы на свои вопросы я получил совсем недавно, на том самом конгрессе, о котором упомянуто выше.
О чем же там шла речь?
Дорогой секонд-хэнд
Прежде всего, о том, что и у нас малоэтажное строительство занимает все больший удельный вес. Правда, по России, не в Москве. С 2003 по 2007 год объемы ввода в строй такого жилья выросли почти вдвое и сейчас составляют свыше 40 проц. от общего его ввода. К 2015–2020 гг. эта цифра возрастет до 65–70 проц. А это – один млн. индивидуальных домов в год! Такую задачу поставил президент РФ Дмитрий Медведев. При этом более трети малоэтажных домов возводится за счет государственного финансирования. Их активным лоббистом является Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), которое входит в Совет при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.
В Москве же панель по-прежнему задает тон. В настоящее время из сборного железобетона в нашем городе возводится большая часть жилых зданий. Будем справедливы: панель уже не та, какой была в первые годы индустриального строительства. Увеличились ее габариты, более широкий шаг позволил с большей фантазией подходить к внутренней планировке квартир. Повысились защитные свойства – теперь панель состоит из нескольких слоев, более эффективно удерживает тепло. Изменился внешний вид: стал привлекательнее, разнообразнее. И тем не менее. Панель – это высотки. Были 5-этажные дома, стали 23-этажные. А то и выше.
Почему отстали? Еще год назад причину объяснил Дмитрий Анатольевич Медведев, в ту пору первый вице-премьер, посетив одну из строительных выставок: «Если другие государства уделяли разработке принципиально новых проектов серьезное внимание, то мы последние 50–60 лет практически этим не занимались. Такой задачи перед государством просто не стояло. Теперь нужен более гибкий подход, глубже отвечающий потребностям населения. А это как раз и есть малонаселенные дома». Можно продолжить: не было рынка. Брали то, что давали.
Приоритеты, которым должны соответствовать современные жилища, сегодня таковы: выгодная эксплуатация, экологичность дома (речь идет о материалах, из которых он построен, а также окружающей его среде), приспособленность для человека, т.е. удобства, комфорт, которым – при всем разнообразии нынешних панелей – жесткий каркас ставит предел, и, наконец, участие самого жильца в формировании жилья.
– Существующая градостроительная практика, преимущественное инвестирование средств в крупные поселения, мегаполисы – все это отучило людей жить в собственных домах. Не отсюда ли столь ненормальный перекос: городское население составляет у нас 98%? Собственный дом – это, по сути, не только другой образ жизни, но и совершенно иная ее философия. Как ничто другое, она формирует в человеке чувство ответственности, достоинства.
Так говорила на конгрессе президент НАМИКСа Елена Николаева. Еще один аспект проблемы – наша нетребовательность. Ведь все, что ни построят, продают. В том числе и «заоблачные» квартиры.
Не дом, а игрушка
Но если не панели, то что? Специалисты говорили несколько обобщенно: это мелкие строительные детали. В самом деле, их множество, конкретизировать сложно. Но из них, как из конструктора «Лего», складывают жилища. Если сейчас строительная номенклатура состоит (условно) из 20 типоразмеров, то будет 100. На площадку привозят уже подготовленные для сборки детали – всевозможные профили с утеплителями, эффективные ограждающие конструкции. Дом, скажем, из небольших полистиролбетонных блоков возводится за 24 часа! Кроме того, появляется возможность шире использовать столь привлекательное дерево, да и некоторые новейшие модификации бетона (вроде активно продвигаемого сейчас «газобетона»).
Единицей сборки может быть, кстати, и кирпич, но это не лучший вариант: при очередной перепланировке квартиры его придется ломать, а новые проекты предусматривают безотходное производство. Здесь, кстати, развеем недоумение: что значит – ломать? А потом перестраивать? Квартира все-таки не игрушка. Между тем, технологически это вполне возможно – жилец сам меняет облик своего жилья. Необходимость в этом и чисто вкусовая (не надо иронии: ведь не удивляемся мы, что некоторые любят чуть ли не каждый год переставлять мебель, почему бы такое не сделать с планировкой?) и сущностная, необходимая. С возрастом у людей меняется образ жизни, а значит, требования к жилищу. Хочется, например, чтобы ближе была кухня, сокращены переходы из комнаты в комнату… Дом можно будет даже достраивать – просто присоединить к нему модуль-кубик.
Иными словами, привычные унифицированные квартиры – пережиток прошлого. Они должны быть разные для молодых семей, студентов, пенсионеров, инвалидов, и так далее. Жесткий каркас лишает людей многих удобств. Как пример – маленькие ванные, отсутствие кладовок, темных комнат. Один архитектор мудро заметил: «Английские чердаки спасли великую английскую культуру». У нас недостаток места заставляет людей отказываться от многих старых вещей, перешедших по наследству. Не случайно дотошные коллекционеры старинных утюгов, самоваров, уникальных образцов когда-то модной одежды находили их чаще всего на помойках.
И, наконец, новая строительная технология принесет удешевление и облегчение капитального ремонта: ветшает ведь не вся конструкция, а отдельные ее части. Их и можно менять – выборочно. И дешевле, и быстрее.
Вперед, в средневековье
А теперь поговорим о высотности зданий, стоимости земли и прочих факторах, делающих проблематичной малоэтажную застройку. Впрочем, прежде об эргономичности (приспособленности для человека) жилых высоток. Можно сразу сказать: она не очень привлекательна. Зарубежные гости впадают в депрессию, когда видят в разных концах нашего города гигантские дома, похожие на муравейники, для 10 и более тысяч семей. Человеку – генетически – предопределено жить на земле, или, во всяком случае, как можно ближе к ней. Есть многочисленные социологические исследования и медицинские наблюдения, согласно которым люди в квартирах, расположенных «под небесами», беспокойнее, раздражительнее, чаще болеют. К тому же, в домах-гигантах они чаще всего не знают друг друга, становятся равнодушными к дому в целом.
Издержки большого города? Необходимость решать жилищную проблему? Но я вспоминаю ту же Голландию: уж где-где, а там знают цену земли (не только, кстати, в деньгах, но и в затратах упорного труда, когда отвоевывают ее у моря). И тем не менее – как везде в Европе – там многоэтажки сносят. Нет ли здесь парадокса: мало места, а дома приземистые? Но все дело в том, что высокие дома (в этом и состоит градостроительный секрет) требуют гораздо больших участков земли, чем низкие. Ведь высотки должны – в силу ряда причин – отстоять друг от друга на определенные и часто немалые расстояния. От малоэтажных строений такого не требуется. Они могут стоять впритык друг к другу, образуя своего рода сплошную, без междомовых проходов, улицу. То, что называют «плотной застройкой». И обходятся дешевле – общие стены. Фасад – на улицу, а за домами – дворы, озелененные участки. Так, кстати, возводились средневековые города. Кто бы мог подумать, что нам пригодится их опыт?
Несколько слов об эксплуатации. Как ни совершенствуются панели, но их большая теплопроводность, требующая перерасхода энергии, все же остается. В России, например, на обогрев одного кв.м жилья расходуется в 4-5 раза больше энергии, чем в странах Европы, находящихся в одном с нами климатическом поясе. Это, кстати, одна из причин сноса таких домов. Да и наши строители для малоэтажек все шире применяют т.н. «теплостены»: трехслойный камень с отделкой и утеплителем. Между прочим, термоструктурные панели экономят не только энергию (до 40 проц.), но и снижают на 15–30 проц. себестоимость строительства. Прогноз специалистов единодушен: будущее – за теплосберегающими и при этом экономически выгодными технологиями и материалами.
Прощай, панель?
Вовсе нет. Панельные дома, в том числе многоэтажные, по-прежнему нужны и должны строиться в городе, вот только необходимы они не для постоянного проживания, а временного. Сейчас разворачивается проект т.н. бездотационных домов, которые будут предназначены, прежде всего, для молодых людей из необеспеченных семей. Свою квартиру купить им пока не по силам, но вот оплачивать полностью содержание жилья (а в этом и есть суть) они смогут. Важно и то, что это будет арендное, а не массовое социальное жилье. Город останется его собственником. Ведь массовая (и добавим: бессмысленная) приватизация лишает его маневренности: власти уже не могут распоряжаться освободившимися квартирами. Как это мешает скорейшему решению жилищной проблемы!
А еще многоэтажные дома пригодятся для людей, которые приезжают на несколько лет поработать, а потом возвращаются в родные края. Не обязательно для мигрантов, для своих же, россиян. Практика, кстати, весьма популярная в других странах.
А по деньгам?
Высокая стоимость квартир – основной камень преткновения нацпроекта «Доступное жилье». Подавляющая часть москвичей не может позволить себе приобрести его даже с помощью ипотеки. В Москве – по сравнению с Европой – самые дорогие метры. Объяснений этому много. Одно из них: значительная финансовая составляющая падает на стоимость земли, длительность строительства, а также инфраструктуру. Последняя занимает 30–40 проц. от стоимости жилья. Это не значит, что покупатели квартир должны быть полностью освобождены от этого своеобразного муниципального «налога», но что он должен быть разделен с местными властями – факт. В какой пропорции – вопрос дискуссионный. Чем ниже статус жилья, тем большие затраты должны брать на себя местные власти. Так или иначе, социальные удобства тоже не падают с неба.
Но это – внешние накрутки. А себестоимость? Не приведет ли мелкосборная технология к еще большему удорожанию квартир? Нет, и этот вопрос также был в центре внимания участников конгресса. Ведь составляющая инноваций – совершенствование производства, технологического процесса, а значит, и его удешевление. Лишь один пример. Особенностью панельного строительства является то, что все внутренние стены – несущие, что ведет к перерасходу бетона и во многом удорожает массовое строительство. Один лишь перенос основной тяжести на внутренний каркас (что проповедовал еще Ле Корбюзье) сделает дома дешевле.
Это подтверждает и современная зарубежная практика. В Англии, например, в 2005 году правительством был объявлен конкурс на лучший проект массовой застройки. Условие: таунхаусы, площадь которых не должна превышать 76 кв. м. (Кстати, вспомните: в числе приоритетов мы не назвали площадь жилья. Она и в самом деле не столь важна. Главное – отвечает ли всем потребностям семьи, удобно ли в нем жить). Стоимость каждого дома – таково было еще одно условие – не более 60 тыс. фунтов стерлингов. По московским меркам – недорого. Сейчас этот проект реализуется. Кстати сказать, каждый год во всем мире в поисках новых концепций застройки, строительных технологий и оптимальных архитектурных решений проводятся десятки подобных конкурсов, и название их весьма знакомо: «Доступное жилье». В результате в той же Англии за последние 5–7 лет стоимость жилья заметно снизилась.
Все это реально и в наших условиях. Современные экономичные индустриальные технологии позволяют построить дом с крышей и внутренними коммуникациями по цене от 12 тыс. руб. за 1 кв. м. При разумных расходах на землю, рациональности в подведении коммуникаций и отделке можно уложиться в себестоимость 17–18 тыс. руб. за 1 кв. м. Полторы-две тысячи составляет норма прибыли компании-застройщика. То есть цифра в 20–22 тыс. руб. за 1 кв. м абсолютно реальна, говорилось на конгрессе.
Дом в чемодане
В Госдуме сейчас готовится ко второму чтению законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Сейчас более чем в 15 регионах существуют программы по коттеджам и таунхаусам: это Оренбургская, Орловская, Белгородская, Ярославская области, республика Башкортостан и другие субъекты РФ. В ближайшее время такие программы будут приняты в Воронежской, Ростовской, Тульской, Свердловской областях.
А как Москва? Скажем сразу: в столице большого распространения малоэтажное строительство не найдет. Инерцию возведения зданий-гигантов так скоро не переломишь, да и куда денешь существующую домостроительную индустрию? И тем не менее нам тоже не уйти от мировых тенденций, они наступают, и ничего плохого в том, что и мы подчиняемся им, нет. Ведь исходят они из более глубокого изучения потребностей людей, а комфорт – понятие интернациональное. К смене парадигмы строительства подталкивает и экономическая ситуация, мировой финансовый кризис… Один из вариантов развития: в новых условиях может сократиться роль крупных компаний, более того, не исключено, что некоторые из них уйдут с рынка. В то же время (по оценке Федеральной службы статистики РФ) доля малых строительных предприятий численностью в среднем до восьми человек пока незначительна: составляет лишь треть общей их численности. В Москве и того меньше. При этом заняты такие предприятия в основном проектированием да отделочными работами. Но если пойдет речь о возрастании роли малого и среднего бизнеса, – а то, что кризис даст ему толчок, несомненно, – будет означать (в том числе) перемены и в градостроительной практике. Ведь именно такому бизнесу должна принадлежать главная роль в возведении коттеджей и таунхаусов.
Немало, но и немного
Первый заместитель мэра Москвы и глава столичного Стройкомплекса Владимир Ресин уже назвал цифру: на территории столицы в этом году будет построено 187 коттеджей. Еще раз повторим: массовой их застройки (притом доступной для населения!) ожидать не приходится, но ведь это и не обязательно, могут быть просто отдельные улицы, кварталы. Малоэтажное строительство для Москвы – скорее «квартальный вопрос», ибо оно появится в основном на месте сносимых домов, либо бесперспективных промышленных сооружений. Иными словами, это будет не массовая застройка, а отдельные участки. Но ведь их тоже наберется немало!
А вот Подмосковье уже стало лидером России в части возведения малоэтажек. Из 7,8 млн. кв. м введенного в прошлом году жилья они составили 43 проц. Почти половину! Эта доля будет неуклонно расти, и особенно бурно в ближайшие два года. Строятся уже целые малоэтажные города (в Домодедовском, Ленинском, Ногинском и других районах). А отдельные кварталы – дом к дому, как и предписывает мировой опыт, двор за ними – можно уже сейчас видеть в Дмитрове, Долгопрудном, да и не только там. Собственные дома – стратегия строительной индустрии области. В ряде районов области уже налажен массовый выпуск мелкоштучных стеновых блоков. А в Талдоме работает предприятие, продукция которого так и называется: «дом в чемодане». На площадку привозятся детали, и в короткие сроки на пустынной местности появляются целые улицы. Все это, кстати, интересно не только нашим соседям по региону, но и нам, жителям столицы. Во-первых, Москва реализует свои планы в области. А во-вторых, у самих москвичей появляется тенденция переместиться подальше от перенаселенного загазованного мегаполиса, к тому же с непомерно дорогими квартирами. Коттеджи в пригороде становятся для них все привлекательнее. Еще раз повторим: доступные! Доля элитных таких домов не превышает в Подмосковье 2%.
Есть все основания считать, что малоэтажное строительство станет специальным разделом, а по сути – отдельным направлением в рамках национальной программы «Доступное жилье – гражданам России». А это путь к его широкому и массовому развитию.