Народная правда о капремонте
О плачевном состоянии российского жилья говорилось давно и много. Федеральный закон № 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» возвестил переход от слов к делу. После всенародного ворчания по поводу невыполнимости его условий в регионах все же зашевелились. В фонд стали поступать первые заявки, а оттуда – и первые деньги на капитальный ремонт. И уже появились отремонтированные дома.
Агитаторы – никудышные
Впрочем, что мы знаем об этой масштабнейшей акции, кроме скупых сообщений об очередном удовлетворении фондом заявки какого-нибудь субъекта федерации. Участникам II Всероссийского совещания ТСЖ, прошедшего недавно в столице, было предложено рассказать об опыте и проблемах в реализации закона на своих территориях. Из всего услышанного удалось создать довольно полную картину происходящего. Ведь выступали не только руководители ТСЖ, но и представители органов власти от областных администраций до муниципалитетов – всего 400 участников из 70 городов от Калининграда до Сахалина.
Жителям столицы, пусть и оставшимся за воротами 185-го закона, будет интересно узнать, как идут дела у других.
Перед органами местного самоуправления поставлена нелегкая задача. Им надо убедить людей создавать ТСЖ, а значит, взвалить на себя бремя ответственности за свои дома. Но как же это тяжело, сетовал начальник отдела ЖКХ администрации города Нижневартовска Сергей Левкин, если какой телеканал ни включи, дают одни и те же рецепты: как заставить коммунальщиков отремонтировать квартиру или подъезд.
Собственники, насмотревшись таких программ, говорят: зачем вы рассказываете о том, что капремонт сделают только в том случае, если создадим ТСЖ, зачем нам вообще выполнять какие-то условия? Органы местного самоуправления остаются один на один с собственниками жилья.
Действительно, с агитацией в стране дело обстоит плохо. Об этом рассказал исполнительный директор фонда «Гражданская позиция» Константин Егоров. В методических рекомендациях к 185-му закону есть раздел об информационном сопровождении региональных программ. И в нем говорится, что в первую очередь в регионах надо выстроить информационно-разъяснительную кампанию. Требуется доводить до граждан цель закона, условия, критерии отбора многоквартирных домов для участия в программе, рассказывать о содержании правовых актов и решений, которые принимаются на региональном и муниципальном уровнях, о ходе реализации программы. Собственники домов, в которых собираются проводить капремонт, должны знать о своих правах и обязанностях. Нужна открытая информация о системе контроля над расходованием средств бюджета. Однако после анализа официальных сайтов в 15 регионах, такой информации не обнаружилось. Только в Красноярске еженедельно граждане получают сведения о бюджетных потоках, данные о том, что происходит на каждом отдельно взятом доме, какие подрядные организации работают.
А что на регионы пенять, коль информационная стратегия отсутствует на федеральном уровне! Загляните на сайт Фонда содействия реформированию ЖКХ, там – «сводки с полей». Надо понимать, что общественность никогда не терпит информационной пустоты. Если это пространство не заполнять целенаправленно, получим всплеск негатива и недоверия к закону. 185-й закон построен по принципу бренда, и надо выстраивать этот бренд на понятном языке. Пока же его язык нужно трансформировать для того, чтобы он дошел до сознания отдельных граждан.
Потемкинские деревни
Законом предусмотрены жесткие требования по процентному соотношению ТСЖ и частных управляющих компаний. Не достиг регион нормы – денег не видать. Руководитель учебно-методического центра из Бурятии Раиса Санжицыренова рассказала, что в республике в срочном порядке стали формировать товарищества собственников жилья, необходимый процент был достигнут ради того, чтобы попасть в программу. Но как дальше будут существовать эти товарищества, ведь созданы они исключительно по инициативе администрации. Дело доходит до того, что управляющие организации формируют заявки вместо жителей. И те последними узнают о том, что в их доме предстоит капремонт.
Председатель ТСЖ из Воронежа Валентин Александрович также подтвердил: большое число ТСЖ в городе создано ради того, чтобы получить деньги на капремонт. Причем даже в домах постройки начала прошлого века. Естественно, денег на всех не хватило. Теперь в Воронеже не редкость развалюхи-ТСЖ, за целый век ни разу не видевшие ремонта. Собственники остались один на один со своими проблемами.
По мнению заместителя председателя Общественного совета при Министерстве регионального развития Олега Алексеева, потемкинские деревни – тревожный симптом. Создать фальсифицированные ТСЖ легко, но когда они количеством начнут размывать качество реальных товариществ, люди станут мести всех под одну гребенку: смотрите, они такие же неэффективные, как и все остальные. Этому нужно поставить преграду, иначе ничего хорошего из подобной фальсификации не выйдет. Пусть ТСЖ будет мало, но пусть они будут настоящие.
Депутат Госдумы РФ Олег Шеин считает, что стимул создавать такие ТСЖ у власти вызывают эти проценты. А в результате у людей возникает разочарование в жилищной реформе, нежелание ею заниматься. «Колхоз», в который загоняют насильно, менее эффективен, чем добровольное объединение.
– У нас тоже полно ТСЖ-пустышек. Но мы их не бросаем! – очередную порцию опыта выдала Людмила Зыкова из Ростова-на-Дону. Судя по всему, чиновники в этом городе – люди творческие. «Пустышек» берут в оборот, обучают председателя, бухгалтера. Смотришь, и пошла в ТСЖ деятельность. Появляется заинтересованность, товарищество начинает заниматься своим домом. И все за счет того, что ТСЖ не осталось брошенным, его поддержали, подхватили.
А подрядчик нос задрал
– В 2007-м капремонт в Москве выполняли 500 человек, в 2008-м – 45 тысяч. Возможно ли за один год развернуть целую отрасль промышленности, обеспечить ее материалами, нормативной базой, проектно-сметной документацией? – сомневается сопредседатель движения «Жилищная солидарность» Дмитрий Катаев.
Низкий уровень квалификации и острая нехватка подрядных организаций – основные проблемы, связанные с проведением капремонта в Воронеже. Это мнение представителя Союза горожан Анны Гармоновой. Подрядные организации из-за большой своей востребованности начинают взвинчивать цены. Общественники убедили местных депутатов включить в программу и ремонт подъездов. В среднем стоимость работ на подъезд составляет от 30 тысяч до 900 тысяч рублей. Но в городе невозможно найти подрядчика, который бы отремонтировал подъезд пятиэтажки за 50 тысяч рублей.
Без шоковой терапии
Москва отказалась от средств фонда, а это девять миллиардов рублей, и проводит капитальный ремонт жилья за счет своего бюджета и без привлечения денег собственников. Причина в том, что 185-й федеральный закон вынуждает применить суровую санкцию – перейти на стопроцентную оплату коммунальных услуг. Однако, как считает руководитель регионального отделения в Москве саморегулируемой организации собственников жилья и землевладельцев «Совладение» Юрий Павленков, это не единственная мотивация. Такая деликатная область, как земля, остается обойденной. Демонополизацией системы ЖКХ по большому счету пока тоже не занимались. Понятно, что ломать единую городскую систему опасно. Хотя к этому процессу в столице все-таки приступили, ДЕЗы заметно снижают свое влияние.
Вложения в городскую программу «Ответственным собственникам – отремонтированный дом» очень крупные. И отношение страны к Москве, как к богатому региону, объяснимо. «Конечно, балует их Лужков», – то и дело раздавались из зала завистливые голоса. По мнению Юрия Павленкова, без привлечения средств жителей активных собственников из них не получится.
Москва призналась, а другие?
Дискуссионным оказался вопрос и о признании капремонтного долга государства перед людьми. По мнению директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергея Сиваева, 185-й закон – это не признание государством долгов, а некая мера поощрения тех, кто готов серьезно заниматься реформированием ЖКХ.
Директор ООО «Жилищная реформа» из Владивостока Александр Казаченко придерживается иной позиции. Денег фонда недостаточно для того, чтобы решить проблему капремонта. В своем городе он пропагандирует непосредственный способ управления. Но этот вариант, как известно, остался за бортом 185-го закона. Что делать жителям? Обращаться в суд и взыскивать с государства долги. Выиграно 34 иска на солидную сумму, которая направлена на ремонт домов-истцов. Итак, только через суд и за счет государства!
Дмитрий Катаев считает, что Москва поступила образцово, признав в своей программе задолженность по капремонту домов, построенных до 1990 года. Это имеет большое психологическое и политическое значение. К сожалению, на федеральном уровне подобная проблема решается пока кокетливо: вроде – да, а вроде – нет.
– Мы провели опрос жителей, дома которых ремонтируются, – сообщил Д. Катаев. – Только 6,8 процента из 428 респондентов признают долг государства погашенным после проведения в их доме капремонта. Спросили о качестве: поставили бы они подпись под актом о проведении работ? 93,2 процента ответили – нет!
Приемка – вот что главное. Никто не спорит о том, что необходима подпись председателя ТСЖ или представителя собственников. Но мы все время говорим об одной подписи за весь дом. Иная квартира стоит больше, чем весь капремонт жилого здания. Поэтому необходима подпись собственника каждой квартиры о том, что он не имеет претензий. По крайней мере, у каждого должна быть такая возможность.
Сверхзадача программы – провести ремонт так, чтобы все люди были довольны. А нареканий много. Основная причина кроется в неподготовленности к столь масштабным работам. И еще одна «горькая правда», о которой поведал Д. Катаев. Жителей спросили: способны ли вы создать в вашем доме структуру, инициативную группу, готовую контролировать качество ремонта? 16 процентов опрошенных сказали «да», 54 процента – «нет», остальные воздержались. То есть рассчитывать можно на 16 процентов активных собственников.
Кафтан господина Тришки
Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления. Однако 185-м законом поощряются только две: ТСЖ и управляющие компании.
– А как же непосредственное управление? – возмутился заместитель начальника Департамента энергетики и ЖКХ из Новосибирска Николай Малай. – Выходит, собственникам, выбравшим этот способ, закрыли дорогу к деньгам фонда.
Представительница Ярославской области раскрыла «чиновничью» хитрость. Для того, чтобы попасть в программу и получить деньги фонда, региону достаточно иметь два продвинутых муниципальных образования, «подогнать» их под требования фонда. А остальных прокатить! Многие руководители областей идут по этому пути. Проводят на избранных территориях реформы, пускают туда все средства. И это, к сожалению, экономически объяснимо: от областей требуется существенное долевое финансирование, а денег у многих субъектов Федерации – кот наплакал, средства на капремонт часто выделяются в ущерб другим целевым программам.
Протеже для ТСЖ
185-й федеральный закон вызвал фурор. «Как же можно передать бюджетные средства на капремонт негосударственным организациям, тем же товариществам?! Ведь эти ТСЖ, собственники, ничего не понимают и ни в чем не разбираются!»
Однако, по мнению исполнительного директора Ассоциации ТСЖ и ЖСК Евгении Юнисовой, как раз товарищества – лучшие заказчики работ. Они способны выявить, что в доме нужно сделать в первую очередь: лифт либо кровлю поменять или осушить подвал. И практика показывает, что ТСЖ уже давно упражняются в капремонтах без всякой бюджетной подпитки, и им по силам задачи повышенной сложности. Взять, к примеру, один из домов 1950 года постройки в центре Москвы. Во время планового осмотра выявился серьезный дефект основания фундамента. Строение хотели признать ветхим, жителям грозило отселение. Тогда собственники сами взялись за решение проблемы. Заказали обследование, пригласили специализированную организацию, которая сделала вывод: фундамент дома нуждается в усилении. Потребовались серьезные единовременные вложения. Жители заплатили, потому что понимали, чего стоит их дом. После решения глобальной задачи все остальные проблемы – ремонт подъездов, кровли, коммуникаций казались мелочами. Их привели в порядок в плановом режиме за несколько лет.
И представитель Воронежа лишь подтвердила сказанное: в ее городе самый большой процент выполнения капремонта дают ТСЖ. К ним меньше всего претензий и по качеству работ.
Продолжение следует…
Очевидно, что средства фонда должны предоставляться максимально публично и уж, само собой, – предоставляться тем, кто этого больше заслуживает. Условия отбора домов должны быть понятны жилищному сообществу, прозрачны. Есть смысл разработать типовые документы, правила, методические указания с тем, чтобы любой управляющей организации или ТСЖ было понятно: что они должны сделать и в какой срок для того, чтобы попасть в программу, когда ждать денег. Пока в регионах ничего этого нет.
Николай Малай из Новосибирска озабочен перспективой:
– Что будет после 2011 года, когда программа закончится? Желательно, чтобы Фонд содействия реформирования ЖКХ был преобразован в Фонд восстановления многоквартирных домов, и капитальный ремонт продолжался по тем же принципам. Механизм-то запущен!
Губернатор Новосибирской области уже заявил: если фонд будет ликвидирован, то после 2011-го областной бюджет будет каждый год выделять по миллиарду на капремонт жилья.
Д. Катаева заботит та же проблема:
– Все понимают: нынешних средств недостаточно для того, чтобы полностью покрыть потребности в капремонте. В ближайшие годы встанет вопрос: где взять необходимые деньги? Со временем государство погасит свой долг, и страна перейдет в режим, который установлен Жилищным кодексом РФ и который существует во всем мире. Собственник сам будет финансировать капитальный ремонт. Тем самым государство освобождается от серьезного бремени и перекладывает его на собственников. Будет ли это учтено при налогообложении владельцев жилья и ТСЖ?
У руководителя жилищного сектора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирины Генцлер сложилось впечатление, что регионы и муниципальные образования при реализации 185-го закона устанавливают некие правила игры, которые позволяют лишить собственников инициативы. Муниципалитеты по-прежнему стремятся все решать сами: что финансировать, сколько и кому дать денег. Собственники хотят одно, а власти навязывают другое. Надо создавать равные условия для всех, кто потенциально вправе получить деньги фонда. Товарищества-однодневки, которые создавались только для того, чтобы попасть в программу капремонта, не должны иметь приоритета. Проблема решается через критерии отбора – с учетом стажа товарищества. В «настоящих» товариществах и контроль над ремонтом поставлен, и качество работ лучше, то есть с ТСЖ проблем меньше, чем с управляющими компаниями.
Понятно, что 185-й закон нуждается в корректировке. Сложно по нему работать, регионам приходится «затыкать дыры» на ходу. Однако пользу он принесет однозначно. Программа Фонда содействия реформированию ЖКХ закончится в 2011 году, но механизмы, запущенные законом, останутся. И накопленный опыт пригодится. Ведь средства фонда позволят решить лишь малую часть проблем.