Мой ласковый и нежный банк
Сейчас, когда ряд банков, заняв выжидательную позицию, приостановил выдачу ипотечных кредитов, для некоторых заемщиков стал актуальным вопрос: что будет, если я не смогу платить за ипотеку? Пойдет ли квартира с молотка? А, может быть, банк предложит схему выхода из сложившейся ситуации?
Идеи овладевают массами
Среди ипотечных заемщиков немало тех, кто в период роста цен приобрел квартиру в инвестиционных целях. Условия кредиторов два года назад были вполне лояльными, проценты невысокими, вот многие и посчитали, что главное – взять ипотечный кредит. А дальше в проигрыше в любом случае не останешься, ведь цены на недвижимость только растут…
Нынче рынок пошатнулся. Все больше разговоров о том, что цены на квартиры даже в столичном регионе будут снижаться. Поэтому поневоле приходят мысли: не договориться ли с банком, не продать ли ипотечную квартиру?
Итак, если заемщик терпит дефолт, то каким образом продается квартира? Обязательно ли она пойдет с молотка по ликвидационной стоимости, или есть возможность договориться с банком и продать жилье по рыночной цене?
Мир! Дружба! Отсрочка!
Как считает Василий Белов, генеральный директор одного из ипотечных брокерских агентств, банки категорически не любят заниматься реализацией заложенного жилья. Дефолты заемщиков им не выгодны даже в случае продажи квадратных метров по ликвидационной стоимости. Как правило, при подписании кредитного договора заемщика ставят в известность о том, по какой стоимости будет реализована его квартира, если дальнейшее погашение кредита станет невозможным. И чаще всего ликвидационная стоимость ипотечной квартиры составляет 70-75 процентов от рыночной.
Доводить ситуацию до продажи квартиры не в интересах банка, поскольку это длительный и непростой процесс. Судебная тяжба с заемщиком может длиться полгода и больше. Поэтому, если у заемщика по каким-то причинам возникают проблемы с платежами, банк предпочитает урегулировать ситуацию мирно.
Вариант 1. Скорее всего, банк предложит клиенту отсрочку платежей на определенный срок, пока не будет найдена новая работа. Как правило, «передышка» не превышает шести месяцев. Правда, проценты по кредиту придется оплачивать и в этот период.
Вариант 2. Вполне возможно, будет предложено временное уменьшение размера ежемесячного платежа до того момента, пока заемщик не решит проблемы с работой. После этого, правда, размер платежей будет увеличен.
Вариант 3. Банк порекомендует заемщику избежать дефолта за счет увеличения срока кредитования. В этом случае ежемесячные платежи будут пересчитаны и уменьшены. К сожалению, увеличение срока кредитования влечет за собой подъем процентных ставок по кредиту. То есть в общей сложности кредит обойдется дороже, чем первоначально планировалось. А, кроме того, если кредит долгосрочный (или возраст заемщика близок к пенсионному), воспользоваться этим вариантом не удастся.
Вариант 4. Наименее вероятный сценарий: банк предложит досрочно погасить кредит, продав предмет залога. Ипотечные брокеры утверждают, что подобные прецеденты случаются крайне редко. Как правило, банки стараются обойти такой вариант решения проблемы.
Кстати, об ограничениях
– Так или иначе, – делает вывод Василий Белов, – при возникновении у заемщика временных проблем банк старается пойти ему навстречу, а не устраивать «репрессии». В случае же дефолта, связанного с потерей работы по болезни и нетрудоспособности (или со смертью) заемщика, сумма долга погашается страховой компанией.
Инвестиции инвестициями, но все-таки гораздо чаще квартиры по ипотеке покупают семьи, которым просто надо где-то жить. В приобретенном жилье с разрешения банка оформляют постоянную регистрацию и взрослые, и дети.
Представим ситуацию. Семья с несовершеннолетними детьми, приехав из глубинки, купила квартиру по ипотеке. Ипотечная квартира – единственное жилье всех членов семьи. Вдруг папа, основной кормилец, теряет работу. Семья оказывается неплатежеспособной. Банк дает отсрочки, но и через полгода найти достойную работу у заемщика не получается. Банк решает продать квартиру по суду. Но как быть, ведь в этой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, и это единственное жилье семьи?
– Действительно, на реализацию предмета залога могут быть наложены ограничения, – комментирует В. Белов. – В случае, если в квартире «прописаны» несовершеннолетние, и другой крыши над головой просто нет, по закону должно быть предоставлено альтернативное жилье для детей. Также суд может предоставить заемщику различные отсрочки по погашению кредита, если ипотечная квартира является единственной недвижимой собственностью.
Банкира надо еще разозлить
В последний месяц по столице ходят слухи пусть не о тотальных, но все-таки участившихся дефолтах заемщиков.
Ипотечные брокеры утверждают, что массовые дефолты – миф. Приостановление некоторыми банками выдачи кредитов и повышение процентных ставок, наоборот, говорит о том, что тем, кому посчастливилось с помощью кредита купить жилье, повезло. И заемщики это ценят.
Что же касается «страшного» падения цен на недвижимость, то, по мнению Василия Белова, это вопрос спорный. Безусловно, наблюдается стагнация и небольшое снижение цен на рынке. Уменьшился покупательский спрос, но уменьшилось и предложение, например, новостроек. Да и на вторичном рынке люди не стремятся продавать инвестиционные квартиры. Брошенных из-за ипотечного кризиса домов и квартир, как за океаном, пока явно не наблюдается. У нас надо очень сильно разозлить банкира, чтобы он начал судиться с ипотечным заемщиком и продавать квартиру в соответствии с решением суда по ликвидационной стоимости.
Известен, правда, случай, когда человек намеренно не платил по кредиту в течение шести месяцев. Причем у него не ухудшалось материальное положение, он не терял работу, располагая стабильным доходом. Но, живя в ипотечной квартире, просто не хотел платить… В итоге дело закончилось судом и продажей жилья по ликвидационной стоимости. Если учесть, что квартира приобреталась с нулевым первоначальным взносом, то, по словам самого заемщика, за аренду такого жилья он заплатил бы больше, чем за оформление ипотеки и оплату судебных издержек.
Красиво жить не запретишь
Гораздо чаще, чем дефолты, возникают иные ситуации. У заемщиков улучшается материальное состояние и, соответственно, растут требования к жилью. Например, молодая пара несколько лет назад приобрела по ипотеке однокомнатную квартиру в Московской области. С тех пор и муж, и жена заметно продвинулись по карьерной лестнице. Выросли их доходы. «Однушка» в Подмосковье им стала казаться неудобной и очень маленькой. Ипотечный кредит они пока полностью не погасили, но их доходы позволяют рассчитывать на дополнительную, весомую сумму кредита. В этом случае возможна продажа квартиры по иной схеме.
Если заемщик соответствует требованиям банка (имеет официальный и достаточный для запрашиваемой суммы кредита доход), он может рассчитывать на недостающие средства для покупки большей квартиры.
В этом случае механизм таков. Из средств покупателя, приобретающего квартиру, которая находится в ипотеке, погашается остаток долга по текущему кредиту. То есть кредит на старую квартиру закрывается. Оставшаяся после погашения кредита сумма плюс новый кредит идут на приобретение более подходящей квартиры.
Сейчас большинство сделок на рынке недвижимости являются «сложными». Но надо помнить, что различные операции с ипотечной квартирой возможны. Главное – договориться с банком. И тогда, если ваши доходы увеличились, не надо ждать срока погашения кредита.