Неоконченные истории
Сделки и проделки – так можно было бы по-другому назвать публикуемые ниже сюжеты. Порой, подписывая договор купли-продажи, «высокие договаривающиеся стороны» считают, будто ставят точку. Ан, нет – получается многоточие…
Не вырубишь и судом
Анна Борисовна решила купить квартиру с помощью ипотеки. А так как работала бухгалтером на одном небольшом предприятии, с документальным оформлением ипотеки проблем не возникло. Нашла и фирму, которая занимается подбором «ипотечных» квартир. Причем хозяева согласились на безналичное перечисление средств, которые дает банк.
И вот наступил волнующий момент – расчеты с фирмой. А надо сказать, в предварительном договоре было оговорено вознаграждение фирмы – четыре процента от стоимости квартиры. Квартира стоила $200 000. Значит, вознаграждение равняется $8000. Клиентка же дала половину…
Ей стали объяснять, что это непорядок. А она в ответ:
– Давайте разберемся! В договоре записано: четыре процента от стоимости. И еще записана сумма в рублях, эквивалентная ста тысячам долларов.
– Но ведь квартира стоит двести тысяч. И об этом мы с вами договаривались, – увещевали риэлторы.
– Не надо меня путать! Черным по белому записано: четыре процента от стоимости квартиры. Я и плачу от той стоимости, что проставлена в договоре.
Тогда работники фирмы обратились в банк, чтобы он подтвердил: $100 000 – это только кредит, то есть 50 процентов от стоимости квартиры. А в банке сказали: мол, она взяла у нас $100 000 кредита, она нам их и обязуется вернуть. А уж как с вами договаривалась, это ваше дело.
Риэлторы подали в суд. Мыслимо ли – клиент нагрел их на $4000?! Но как говорят юристы, у фирмы немного шансов выиграть дело. Суды ведь, как правило, смотрят на суммы, указанные в договоре. Клиентка заплатила четыре процента? Заплатила. Исполнила обязательства? Формально исполнила.
«Вскормленный в неволе»
Этой сделкой остались довольны все. Жильцы коммуналки получили по отдельной квартире. Агент, выстроивший довольно непростую «цепочку», купил на свои комиссионные новую иномарку.
Увы, в один, не очень прекрасный, день в офисе риэлторов возник бывший жилец той самой коммуналки и пожаловался, что в его новом жилище хотят зарегистрировать некоего гражданина. Вот в суд вызывают…
Сотрудники агентства стали проверять и выяснили: на жилплощадь претендует некто Семен К., вернувшийся из мест не столь отдаленных. Осудили его еще аж в 1994-м. А спустя шесть месяцев жена выписала благоверного, а затем продала квартиру. И все бы ничего, но в 1995-м Конституционный суд изменил статью о снятии с регистрационного учета по месту жительства, как нарушающую права граждан. И на этом основании районный суд обязал прописать отбывшего солидный срок гражданина в его прежнюю квартиру. А заодно удовлетворил иск, в котором он требовал признать приватизацию его бывшей квартиры недействительной. В итоге все сделки в цепочке обмена потеряли юридическую силу.
Исполнить решение суда мешает лишь то, что до сих пор не удалось найти первого продавца квартиры. Пока на нее наложен арест, и сидят ее обитатели как на пороховой бочке: выселят – не выселят. Жить-то они в ней могут, а вот распорядиться – нет.
Прилетел за наследством
Афанасий Карлович умер тихо и как-то вдруг, даже завещания оставить не успел. А может быть, не посчитал нужным: из родных – только сын Николай, так что квартира в любом случае остается ему.
Правда, сын давно жил в Штатах, откуда раза два в год присылал отцу денежные переводы. И по телефону они общались едва ли чаще.
Надо еще принять во внимание характер Афанасия Карловича. Он был человеком нелюдимым, потому и хватились его не сразу, лишь когда пугающий запах из квартиры старика просочился на лестничную клетку…
Похоронили пенсионера так же тихо, как он жил. Какие-то люди взяли из морга гроб с телом и отвезли на одно из областных кладбищ, где могилу можно было получить бесплатно. Сыну о смерти отца никто не сообщил.
Прошло чуть больше полугода. В одной из квартир в пригороде Нью-Йорка настойчиво зазвонил телефон.
«Николай Афанасьевич, вас из Москвы беспокоят, – сказала трубка на русском языке. – Вы знаете, что ваш отец умер 23 ноября? Приезжайте, вам надо вступить в наследство».
Через несколько дней сын уже стоял у двери отцовской квартиры. Но ключ, который он увез в Америку, не подходил.
Откуда-то сбоку вынырнул человек в кепке. Он сказал, что работники ДЕЗа сменили замки и ключи у них. Затем протянул визитку с телефоном: дескать, звоните, если возникнут затруднения с оформлением наследства и продажей квартиры.
Николай сунул карточку в портмоне, кивком головы поблагодарил неизвестного доброхота и поспешил в ДЕЗ. Но ключей ему там не дали, сказав: «Когда оформите наследство, тогда и приходите». Правда, тоже вручили визитку – на сей раз директора компании, которая может в этом помочь.
Наследник поспешил к нотариусу. Но и тот ничем утешить не смог: сроки прошли, теперь надо подавать в суд. Потом нотариус помялся-помялся и сообщил, что есть адвокат, который поможет уладить формальности. И протянул визитку этого адвоката.
Поразмыслив, Николай решил никому ничего не платить, а уладить дело самостоятельно. Но после того как походил с неделю по инстанциям, вспомнил о визитках, которые ему давали добрые люди. И каково же было его удивление, когда он увидел на всех карточках одну и ту же фамилию.
Предварительно созвонившись с ее обладателем, Николай отправился по указанному в визитках адресу.
Его встретил высокий представительный господин. Сообщил, что дело трудное, но не безнадежное. А так как суд может тянуться несколько месяцев, наследнику лучше оставить доверенность, а его потом известят о результатах.
– Хотя, – заметил мельком, – шансов выиграть мало. Если только не дать всем «отступных». Но «отступные» потянут… на полквартиры. Впрочем, мы можем выкупить у вас жилье по доверенности.
– Как прикажете понимать? – переспросил Николай.
– А очень просто. Вы нам – доверенность на ведение дел и продажу квартиры, мы вам – деньги. Здесь и сейчас. Половину рыночной стоимости ваших квадратных метров…
Ну и аппетиты! Николай терзался сомнениями несколько дней. Время начало поджимать, пора было возвращаться в Штаты. Денег на судебные издержки не было, а без предоплаты никто за дело не брался.
Он снова сходил в ДЕЗ, хотел вместе с кем-нибудь из работников побывать в квартире, взять несколько вещиц на память об отчем доме, но ему отказали: «Не положено».
Николай Афанасьевич пришел к родному дому один. Присел на лавочку рядом с читавшим газету старичком. Как вскоре выяснилось, это был его сосед. Но они поначалу друг друга не узнали. Столько лет прошло! И когда Николай поведал пенсионеру о своих бедах, тот очень удивился. Сказал, что в квартирке отца уже живут другие люди.
– На большой черной машине приезжают. Ремонт шикарный сделали. Ты бы не связывался с ними, а брал, что дают. Из-за квартир такое нынче творится – не только денег, жизни лишишься!
Николай больше не колебался. Он позвонил человеку, чья фамилия красовалась на визитках, и дал доверенность. Правда, получил уже не половину, а треть цены. С тем и отбыл в родной нью-йоркский пригород.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Сотрудники фирмы из первой истории весьма невнимательно отнеслись к заключению договора с клиенткой – проглядели важный пункт о стоимости квартиры. За это и поплатились: доказать свою правоту риэлторам, скорее всего, не удастся – суд примет в расчет сумму, указанную в договоре. Обе стороны его подписали, следовательно, были согласны на все условия сделки.
Теперь о втором сюжете. Ст. 60 ЖК РСФСР, действовавшего ранее, разрешала сохранять жилье за осужденным к лишению свободы на срок свыше шести месяцев лишь до приведения приговора в исполнение. После того, как такой осужденный начинал отбывать наказание, его можно было выписать из квартиры.
Этим правилом и воспользовалась жена Семена. Оставшись единственной, кто был зарегистрирован в квартире, она без проблем оформила приватизацию, а затем поспешила продать квартиру.
Постановление Конституционного суда РФ от 23 июня 1995 года № 8-П признало указанную норму неконституционной, изменив формулировку ст. 60 ЖК РСФСР. С этого момента жилое помещение стали сохранять за осужденным в течение всего срока отбывания наказания.
Положения ЖК РСФСР, на основании которых Семена выписали, утратили силу с момента провозглашения Постановления Конституционного суда от 1995 года. Иными словами, доказать права на квартиру формально было почти невозможно. Тем не менее, в жизни всякое бывает: суд принял решение в пользу Семена, а позже и вовсе отменил приватизацию.
Таким образом, покупатель квартиры оказался в весьма неприятной ситуации, поскольку все предыдущие сделки с жильем были признаны недействительными. Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса в подобных ситуациях стороны обязаны возвратить друг другу все, полученное по сделке.
Тем не менее, покупатель квартиры не знал и не мог знать о существовавших проблемах. Следовательно, по правилам ст. 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем. Конституционный суд в своем Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П защитил добросовестных собственников. Права добросовестного приобретателя были признаны неотъемлемыми, а судам предписали обязательно учитывать положения ст. 302 ГК.
У покупателя есть возможность отстоять свои права, сославшись на указанное Постановление. Еще одним аргументом в его пользу должно послужить то, что изменения в ст. 60 РСФСР были внесены через год после того, как Семена выписали из квартиры.
И, наконец, третья история. Ст. 1154 ГК РФ устанавливает срок принятия наследства – шесть месяцев со дня его открытия (смерти наследодателя).
Очевидно, Николай этот срок либо пропустил, либо почти пропустил (за оставшееся время он вряд ли бы успел все оформить). Ст. 1155 ГК РФ разрешает обратиться за принятием наследства по истечении установленного срока лишь в том случае, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам.
Трудно сказать, удалось бы Николаю восстановить этот срок или нет: все-таки сын обязан заботиться об отце. И исход дела в подобной ситуации зависит от представленных доказательств.
Если бы он не смог вступить в наследство, квартиру признали бы выморочным имуществом, и она перешла бы в собственность субъекта РФ (к примеру, города Москвы).
Судя по всему, ни борьба Николая за свои права, ни признание имущества выморочным не входили в планы людей, самовольно занявших квартиру. Они предпочли обмануть Николая, откупившись суммой, не сопоставимой с истинной стоимостью квартиры.