Новая волна обманутых дольщиков на подходе?
Парламентарии в очередной раз хотят заставить застройщиков уважать закон и права участников долевого строительства, а заодно – вывести на чистую воду отдельно взятых губернаторов.
Квадратные метры беды
Для этого предложена новая, третья по счету, редакция закона № 214-ФЗ, больше известного в народе как закон о защите прав дольщиков. Первые две благополучно провалились. Некоторые аналитики полагают, что нынешняя редакция будет успешной.
История вопроса. С тех пор, как новостройками стали торговать на рынке, покупателей помаленьку дурили всегда. Однако два года назад проблема разрослась до размеров вселенского скандала: в 2006-м масса граждан, вложивших деньги в строительство квартир, вдруг выяснила, что обманута окончательно и бесповоротно. Люди были вынуждены выйти на улицы, чтобы обратить внимание властей на грабеж средь бела дня.
Для изучения болезни и разработки снадобья в стенах Госдумы создали рабочую группу партии «Единая Россия» по оказанию помощи обманутым дольщикам под руководством Александра Хинштейна. По ее оценкам, число пострадавших составило почти 61 тысячу семей. По всей России насчитали 723 «проблемных» объекта.
За истекшие два года было достроено и сдано более половины из них. Казалось бы, дело пошло на лад. Однако депутаты посчитали, что нынешнее законодательство слабо защищает права покупателей жилья в новостройках. А. Хинштейн опасается, что при отсутствии энергичных действий со стороны власти через два-три года страну может накрыть новая волна обманутых дольшиков.
И вновь начинается бой
Не нужно быть «текстуальным маньяком», чтобы почувствовать изъян: сочетание слов «обманутый дольщик» само по себе не вполне корректно – оно явно подразумевает заведомо преступный умысел у застройщика. На самом же деле с его умыслом не все так однозначно. Лишь в редких случаях какая-нибудь лихая компания с самого начала затевает дело с целью, быстро «нарубив капусты», сбежать. Куда чаще дольщиков подводят под монастырь фирмы с солидным именем и стажем. Поначалу они вовсе не помышляют ни о каком мошенничестве и действительно занимаются строительством жилья. Но однажды сталкиваются с неожиданными расходами или просто не умеют предвидеть все трудности. Ведь стройка – это всегда риск.
Чтобы залатать прореху на достройку одного дома, начинают тратить деньги от продаж в другом, который только начинает строиться. Таким образом, надеются «отбить» потом все затраты. А отбить не получается. И только почувствовав необратимость ситуации, застройщики пускаются во все тяжкие и при возможности даже сбегают. Однако в основе лежит то, что называют «неудачной хозяйственной деятельностью» или, проще говоря, банкротством.
Разразившийся ныне мировой финансовый кризис больно бьет по российским застройщикам. Спрос падает, банки отказываются перекредитовывать строителей. На рынке определенно говорят о предстоящем банкротстве части игроков. А значит, должны появиться… новые обманутые дольщики.
Зародиться процесс может в ближайшие полгода, а сделаться явным и видным миру – через два-три года. Ведь никто до поры до времени не станет трубить на каждом перекрестке о своей финансовой несостоятельности.
Не слишком большим утешением может служить разве лишь то, что падение, вероятно, окажется не столь болезненным и масштабным, как предыдущее. Ведь рынок уже почистился от слабых игроков в предыдущие периоды. А крепким застройщикам сам Бог велел перетерпеть трудные времена…
Свой брат, частный соинвестор
Госдума не раз пыталась защитить интересы частных соинвесторов. На исходе 2004-го в составе жилищного пакета был принят и 214-й закон. Старых проблем он, увы, не решил, зато создал новые (с этим соглашаются все, кроме авторов документа). Закон крайне однобоко встал на сторону граждан, и застройщики отказались по нему работать. Они начали массово использовать обходные схемы, в рамках которых положение дольщиков оказалось еще более бесправным.
Спустя два года думцы спохватились и предложили застройщикам пряник: пересмотрели текст закона, сгладив некоторые перекосы. Но этого оказалось недостаточно, да и было поздно, поскольку бизнес приноровился к новым условиям существования.
По оценкам рабочей группы, почти 80 процентов строителей и поныне используют обходные пути. Депутаты поставили нехитрый эксперимент. Их помощники, выступая в роли потенциальных покупателей, обзвонили 33 ведущие строительные компании. Во всех 33 случаях им было предложено заключить какой угодно договор, кроме договора долевого участия.
Аналогичный эксперимент некоторое время назад осуществил и я. Правда, меня хватило лишь на семь звонков. Все семь ответов на мой вопрос были абсолютно одинаковыми: «Да, продаем квартиры, но по вексельной схеме. Сколько времени уже так работаем, и никто пока не жаловался!». Вот именно – «пока».
Нынче по инициативе депутатов Александра Когана и Александра Хинштейна предпринимается очередная попытка направить процесс в правовое русло. Теперь, чтобы принудить застройщиков работать по закону, к ним решили применить «кнут» в комплекте с легким анальгетиком. Во-первых, предполагается административная ответственность за привлечение средств граждан в обход 214-го закона. Размер штрафа для юридических лиц составляет от 500 тыс. до 1 млн. руб., а для должностных лиц, подписавших документы, – от 25 до 50 тыс. И так за каждый договор. Это в качестве меры профилактики.
Во-вторых, предлагается вариант помощи тем, кто в будущем все же может пострадать от действий застройщиков (останется без денег и без жилья). Депутаты намерены дать властям на местах право вне конкурса выкупать «недострой», доводить его за счет бюджета до ума и передавать дольщикам.
Сейчас некоторые губернаторы оправдывают свою беспомощность и безынициативность в деле, о котором идет речь, тем, что нынешнее законодательство запрещает такую помощь. При этом Хинштейн подчеркивает: властям предоставляется лишь «право, но не обязанность» помогать пострадавшим. Тем не менее, в случае принятия Думой документа, губернаторы не смогут впредь прикрываться несовершенством закона.
Рейсом номер 214
Если иметь в виду возможные последствия, то с уверенностью можно сказать лишь о том, что чиновники получат еще один повод вымогать у застройщиков взятки. Все остальное сомнительно.
Возьмем, к примеру, оказание помощи пострадавшим. Да, действующий закон смотрит на нее с недоумением. Однако это вовсе не помешало многим мэрам и губернаторам, встав на сторону обманутых дольщиков, достроить их дома. При этом отцы городов и регионов действовали в том же правовом поле, что и те, кто отказался помогать пострадавшим гражданам, ссылаясь на законодательный запрет. Значит, истинная причина отказа не в несовершенстве закона, а в чем-то ином. И эта причина не устранена. А если так, то и в следующий раз по той же причине в каких-то регионах пострадавшие останутся без помощи – найти оправдания будет несложно.
Теперь о застройщиках. Те несколько представителей этого бизнеса, с которыми удалось пообщаться, единодушно заявили об отсутствии у них намерения работать даже по обновленному закону и даже под угрозой штрафа. Наоборот, есть уверенность, что коллективными усилиями юристов, как и прежде, будут найдены ходы, позволяющие успешно миновать новые ловушки. Реакция предпринимателей на очередные попытки заставить их работать по 214-му закону напоминает эпизод из знаменитой «Путевки в жизнь», где беспризорник Мустафа не перестает тянуть: «Бяжа-а-ал, … бяжа-а-ал, … убегу, все равно убегу». Застройщики уверены: и в новых условиях они найдут способ выскочить за расставляемые вокруг них флажки.
Допустим, что это лишь бравада предпринимателей, что государство вынудит их подчиниться закону. Однако и в этом случае последствия могут оказаться совсем не теми, которых добиваются. Ведь для того, чтобы работать в рамках 214-го закона, надо кардинально перестраивать бизнес (приводить в порядок проектную документацию, бухгалтерию, правоустанавливающие бумаги и т.д.). А момент для этого сейчас – хуже не придумаешь. Кризис и без того испытывает застройщиков на прочность. Поэтому, скорее всего, права была вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко, когда дипломатично обратилась к депутатам с просьбой не спешить принимать заявленные поправки. Сейчас это может пагубно сказаться на состоянии отрасли и объемах возводимого жилья.