За дружбу с налоговой платит заемщик
Считается, что самая распространенная схема ухода продавцов недвижимости от уплаты налогов – занижение суммы сделки до миллиона рублей. Потому что – не облагается налогом.
Все менее желательны
До недавнего времени на ипотечном рынке существовали две категории банков. Одни банки готовы были показать в договоре купли-продажи сумму до миллиона рублей. Другие проводили сделку только по полной стоимости квартиры. Если банк готов был показать в договоре 990 000 рублей, то эта сумма никак не отражалась на условиях предоставления кредита. Наоборот, этот момент привлекал и потенциальных заемщиков, и продавцов. Заемщикам банки были интересны тем, что благодаря такой схеме круг предложений по покупке квартир значительно расширялся.
По мнению руководителя отдела продаж и развития компании «АЖУР-аудит» Александра Немыкина, действительно, сейчас на ипотечном рынке наметилась новая тенденция. Все чаще в период подготовки сделки, по которой сумма в договоре не должна превышать миллион, у заемщика возникают дополнительные проблемы. Причем распространена практика, когда банки заранее не предупреждают клиентов, что сделкам будут выдвинуты другие условия. Все чаще банки считают не желательными сделки с занижением суммы покупки, и это отражается на заемщиках. Были случаи, когда за пару дней до сделки заемщик узнавал, что его процентная ставка выросла, или банк готов его кредитовать не на $100 000, а , например, на $80 000.
Может ли заемщик противостоять изменившимся требованиям банка? Его несогласие с новыми условиями может выразиться лишь отказом от кредита. С точки зрения закона, требования банкиров вполне правомерны, так как каждый банк по своему усмотрению оценивает риски и выдвигает условия. Он вправе изменить условия договора и выдвинуть дополнительные требования по кредиту. А уж согласиться или отказаться от кредита на новых условиях – личное дело каждого заемщика.
Повышается процент и понижается сумма кредита не потому, что банки стали считать подобные сделки более рискованными. Ужесточились требования по уплате налогов, поэтому банки доступными для них средствами стремятся уменьшить число сделок. То есть на заемщика оказывается хоть и косвенное, но давление: или плати больше, или подбирай банк, а лучше другую квартиру.
Пристальный взгляд ФНС
Нежелание банков прописывать в договоре купли-продажи сумму до миллиона рублей объясняется требованиями налоговиков, которые они выдвигают к отчетности банков. Например, налоговые инспекции стали гораздо внимательнее относиться к подобным сделкам, в случаях, когда человек приходит за получением имущественного вычета. Допустим, в договоре указана сумма до миллиона. Тогда налоговики более тщательно рассматривают целевое назначение кредита. Акцент делается на то, что указано в кредитном договоре, то есть какая сумма идет по целевому назначению для приобретения квартиры. Прописана ли в кредитном договоре сумма, которую планируется использовать на неотъемлемые улучшения в приобретаемой квартире. Так как имущественный вычет можно получить лишь в том случае, если кредит целевой, то в налоговых органах куда более внимательно относятся именно к сумме, что идет на целевое обеспечение кредита. То есть сумма, направленная на приобретение квартиры, в договоре купли-продажи с использованием ипотечных заемных средств, по мнению налоговиков, должна быть максимально близка сумме, прописанной в кредитном договоре. Иными словами, налоговая стала более основательно анализировать условия, отраженные в кредитном договоре, и сравнивать их с условиями, прописанными в договоре купли-продажи.
Как правило, если занижается продажная цена квартиры до миллиона, остальное банк оформляет как неотъемлемые улучшения. Банк разбивает сумму кредита на две части: первая идет на приобретение по сумме, указанной в договоре, вторая – на неотъемлемые улучшения.
Если в договоре купли-продажи не прописано, что объект продается без условий для проживания, что требуются обязательные дополнительные вложения в отделку, то большая часть кредитных средств сверх миллиона не будет обеспечена налоговым вычетом.
Альтернативные варианты
Приведет ли такое пристальное внимание налоговой к тому, что банки перестанут соглашаться занижать продажную стоимость квартир? По мнению Александра Немыкина, это зависит от того, какие рычаги воздействия предпримет государство для того, чтобы продавцы квартир не уходили от уплаты налогов. Это привычная схема, по которой большинство участников рынка проводит сделки с недвижимостью, находящейся в собственности менее трех лет.
Но существуют и другие варианты оптимизации налогообложения.
Они не касаются той недвижимости, которая приватизирована, унаследована, получена в дар менее трех лет назад. Например, можно избежать уплаты налога в случае, если квартира была куплена ранее и есть документы, подтверждающие затраты на ее приобретение. В документах должна быть указана сумма, за которую приобретен объект. Также будут приняты во внимание налоговиками и сохранившиеся дополнительные документы, подтверждающие, какие затраты человек понес на сопровождение сделки. Суммы, затраченные на приобретение недвижимости и на сопровождение сделки, можно вычесть из налогооблагаемой базы вместо того, чтобы пользоваться вычетом в миллион рублей.
Бывают ситуации, когда квартира приобретается и практически сразу продается. При этом сумма покупки и продажи практически одна и та же. Тогда продавец может смело указывать реальную цену продажи квартиры, ведь он сможет подтвердить расходы на ее приобретение.
В любом случае, перед покупкой или продажей квартиры, лучше всего поговорить со специалистами – аудиторами. Ведь именно они грамотно проконсультируют по вопросам налогообложения, проинспектируют документы и укажут варианты решения вопросов, связанных с налогами. Лучше всего к ним обращаться на этапе планирования сделки, чтобы понимать, какие налоговые последствия могут наступить в той или иной ситуации.