07:39:18
3 декабря 2024 г.

Сюрприз с начинкой

ИпотекаПредставим ситуацию. Пришел заемщик в банк за выгодным, с его точки зрения, ипотечным кредитом. Побеседовал с кредитным менеджером, который пообещал (в случае одобрения кандидатуры) очень невысокую процентную ставку. Заемщик обрадовался, но тут ему позвонил знакомый, который уже воспользовался кредитом в этом банке, и посоветовал поинтересоваться эффективной процентной ставкой.

Оказалось, что если навскидку просчитать все затраты на оформление и обслуживание кредита, то эффективная ставка в этом банке на 4-5% выше, чем обещанная кредитная. Наш заемщик задумался, нужен ли ему столь дорогой кредит, и принялся обзванивать другие банки, интересуясь размерами загадочной эффективной процентной ставки. Нашел банк, где эффективная ставка по ипотеке отличается от процентной примерно на 2%.

Включая все затраты

«Эффективная процентная ставка – это расчетная процентная ставка, включающая в себя помимо номинальной процентной ставки по кредиту также затраты на обслуживание кредита, – рассказывает эксперт Татьяна Микеева. – К последним относятся комиссии за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу и сопровождение кредита, за открытие и ведение счета. Кроме того, в формулу для расчета эффективной процентной ставки включаются вытекающие из условий кредитного договора платежи в пользу третьих лиц. Это могут быть: оплата услуг нотариуса, государственной регистрации и оценка передаваемого в залог имущества, страховой взнос».

Проще говоря, эффективная ставка по кредиту должна включать все расходы заемщика по этому кредиту. Существует формула:

Эффективная ставка = Процентная ставка, декларируемая банком (% годовых), + ВСЕ процентные и фиксированные (рублевые, долларовые, в иных валютах) комиссии.

Заемщик заемщику – рознь

Существуют ли нормы, границы приемлемых и неприемлемых эффективных ставок с точки зрения одного и того же заемщика? На сколько обычно эффективная ставка должна отличаться от процентной по кредиту?

По мнению Татьяны Микеевой, в среднем эффективная процентная ставка от процентной отличается на 4-5 пунктов, т.к. эффективная процентная ставка – это итоговая стоимость кредита, выраженная в процентах. Когда человек обращается в банк, конечно же, никто переплачивать за пользование кредитом не хочет, но обращает внимание, как правило, только на процентную ставку, называемую банком, и тем совершает большую ошибку. Потому что процентная ставка, декларируемая банками, отличается от той, которую заемщик фактически выплачивает банку. Во многих банках существуют дополнительные комиссии, которые банки не включают в озвучиваемую ставку.

Но даже в одном и том же банке эффективная ставка по кредиту, выдаваемая разным людям, может сильно отличаться. И зависит это, в основном, от размеров страховки.

Например, при всех остальных равных условиях: уровне дохода, первоначальном взносе и т.д., за кредитом обращаются молодой человек тридцати лет и мужчина, которому за пятьдесят. У молодого человека будет минимальный процент по страховке. Как правило, он не превысит 1% от размера кредита. У человека, которому за 50, страховой процент будет значительно выше. Для таких заемщиков иногда размер страховки достигает от 2,5 до 5% от остатка ссудной задолженности. Плюс заемщик «в возрасте» в обязательном порядке должен пройти медкомиссию. Естественно, платно. Вот и получается, что в одном и том же банке у двух разных заемщиков весьма отличающиеся эффективные ставки по кредитам.

И мне посчитайте!

Обращаясь за ипотечным кредитом, знают ли заемщики о существовании эффективной ставки? Можно ли ее подсчитать сразу, при получении кредита? Сумеет ли заемщик самостоятельно прикинуть, какими будут расходы на ипотеку помимо объявленной процентной ставки?

«Заемщику рассчитать эффективную ставку самостоятельно и сразу – сложно, так как он не может точно подсчитать предполагаемых затрат, – считает Татьяна Микеева. – Можно лишь прикинуть приблизительно».

Так как банки достаточно редко на своих сайтах размещают формулы расчета, с просьбой рассчитать эффективную ставку заемщики обращаются к кредитному брокеру. Наиболее распространен опыт, когда клиенту озвучивают размер эффективной ставки только лишь на личной консультации с кредитным менеджером в банке. А чаще всего о размере эффективной ставки он узнает непосредственно перед получением кредита.

На величину эффективной процентной ставки влияют: дата выдачи денег, срок и сумма кредита, размер процентов и дополнительные расходы за пользование средствами банка.

Эффективная ставка не зависит от того, каким способом: аннуитетно или дифференцированно погашается кредит.

Так ли необходимо знать?

Неоходимо ли вообще заемщику знать об эффективной процентной ставке по кредиту?

Ипотечные брокеры считают, что, с одной стороны, клиент сначала обращает внимание на размер ежемесячных платежей и на общую сумму переплаты за весь срок кредитования. С другой стороны, с помощью эффективной ставки можно объективно сравнить выгодность того или иного кредита. Эффективная ставка используется для сравнения кредитных программ, предлагаемых разными банками, и помогает заемщику лучше сориентироваться в большом обилии кредитных предложений. Т.е. это единый знаменатель, позволяющий сравнивать кредитные программы.

Поэтому каждый конкретный заемщик может пройтись по банкам и оценить реальную стоимость кредита. Чем ниже эффективная процентная ставка, тем выгоднее ссуда.

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация