21:13:43
20 июня 2024 г.

Семь метров для полного счастья

ЖКХГород Королев. Дом постройки 2002-го. Не ТСЖ. Собственница одной из квартир Вера Мартынова заселилась спустя три года после сдачи дома в эксплуатацию. Ремонт, семейные проблемы задержали новоселье. Вскоре узнала: на момент подписания акта приемки дома в эксплуатацию все общее имущество собственников оказалось распроданным. Было чему удивляться…

Очевидное-невероятное

Застройщик «загнал» частникам 1600 кв. метров технического этажа. В лифтовом помещении один предприниматель устроил мастерскую, а рядом, убрав бетонные стяжки, соорудил… квартиру! Другой бизнесмен купил офис площадью 125 кв. метров. Но показалось, маловато, и он «подсоединил» к нему комнату консьержей.

Все технические помещения находятся под охраной, и туда не зайти.

Прошлой осенью жильцам подъезда понадобилось полмесяца на то, чтобы добраться до заветного вентиля системы теплоснабжения. Во всем доме было тепло, а они замерзали. Жаловались в обслуживающую организацию, а им отвечали: «Сами виноваты – все перестроили».

Стихийно создалась инициативная группа – по нескольку человек от каждого подъезда. Возмущенные письма летели во все инстанции, включая прокуратуру. Толку не было. Люди поостыли. Сражаться продолжала только Вера Мартынова. В одиночку.

Срок давности

Подала в Королевский городской суд иск от своего имени. Причем не пыталась отстоять право на долю во всем общем имуществе. Взялась только за консьержную, которая расположена в ее подъезде. Ту самую, которую предприниматель присоединил к своему офису и зарегистрировал на нее право собственности, а затем перепродал вместе со своей конторой.

В заявлении Мартынова просила признать ее право на долю в общем имуществе дома, признать незаконным оформление помещения в собственность и недействительной – сделку купли-продажи. А заодно обязать владельца выплатить компенсацию за пользование помещением помимо воли собственников – 8400 рублей.

И что же суд? Ответчики, а их было четверо, в том числе представитель управления Федеральной регистрационной службы по г. Королев, указали на истекший срок давности для обращения в суд. По Гражданскому кодексу он составляет три года. И в случае с Мартыновой «часики затикали» с момента регистрации права собственности на квартиру. То есть с 2002 года. Все ее ссылки на то, что заселилась она только в 2005-м, были бесполезны.

Судья требование признать право Веры Мартыновой на долю в общем имуществе отклонил: это и так следует из законов и дополнительных доказательств не требует. Что же касается помещения, то суд не заметил, что речь в иске шла о семиметровой комнате консьержей. А рассматривал дело так, будто Вера требовала офисное помещение целиком – 125 «квадратов» площади.

Не захотел суд признать недобросовестным последнего покупателя офиса. Он, оказывается, приобрел метры не у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. В подобном случае собственник может лишь истребовать помещение из незаконного владения (по так называемому виндикационному иску – иску не владеющего собственника к владеющему несобственнику). Требовать признать сделку недействительной и вернуть имущество – бесполезно. Ведь покупатель-то «хороший», Жилищного кодекса не читал, а потому знать не знал, что прибирает к рукам чужое.

Засучила Вера рукава

Мартынова подготовила кассацию, в которой доказывала, что консьержная является общим имуществом. На момент приемки дома в ней были унитаз с раковиной, необходимые для уборки подъезда, а, значит, предназначалось помещение для обслуживания более чем одной квартиры. Это основной критерий, по которому то или иное имущество можно отнести к общему. Запросила кипу документов: из администрации города – поэтажный план и экспликацию, из управления архитектуры и градостроительства города – проектную документацию. Во всех документах спорное помещение именуется как «комната охраны».

Проследила историю его продаж. Первый покупатель перестроил помещение, ликвидировав консьержную, не имея согласованного и утвержденного проекта перепланировки (это подтвердил главный архитектор города). Перепродал коммерческой организации, причем, директор компании-продавца и учредитель компании-покупателя – одно и то же лицо. Следовательно, не мог этот человек не знать о назначении помещения. Выходит, покупатель все же недобросовестный.

И вывод суда об истекшем сроке давности опровергла, представив документы о болезни, приведшей к инвалидности – причине, по которой, собственно, затянулось ее вселение.

Указала на формальный подход суда к разрешению спора. Досталось и ФРС по г. Королев – не провели регистраторы правовую экспертизу документов и законность сделки.

Судебная тяжба не закончена. Скорее всего, пройдет еще немало времени, прежде чем Вера Мартынова добьется своего. А она обязательно добьется. Это, действительно, уникальный случай, чтобы так рьяно собственница в одиночку отстаивала право не на земельный участок, не на технический подвал, а всего лишь на долю в маленькой семиметровой комнатке, на которую она имеет право.

Комментарий

Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев:

– К сожалению, описанная ситуация типична. Нет ни одной новостройки, где бы не происходило нечто подобное. Отсутствие судебной практики по разрешению таких споров и порядка регистрации общего имущества позволяет недобросовестным застройщикам пользоваться чужим имуществом. Продавать все, даже лифтовое помещение.

Другого пути для решения проблемы, кроме борьбы, нет. Никто это помещение просто так не вернет, и не поспешит это сделать даже при наличии решения суда. Да и в суде предстоит долгая битва.

Действия застройщика в этой ситуации подпадают под уголовную ответственность. Не только нарушены права собственника, но и совершена кража в особо крупных размерах. Давайте не будем деликатничать, называя это нарушением при регистрации права собственности. Дольщики заплатили за это имущество свои кровные, а его, без спросу, продают «налево». По сути, это кража. К сожалению, уголовной практики на сей счет пока нет, но ее пора создавать.

Квартирный ряд

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация